정점 이른 상가투자, 신규택지개발지구로 눈 돌려라
[부동산뱅크 2006/04/27 - 조회:6,696]
2~3년 동안 가장 인기를 끌어온 부동산 가운데 하나는 상가를 꼽는다. 상가는 IMF를 이후 가격이 크게 떨어졌다가 2001년 이후 저금리와 함께 손꼽히는 투자대상으로 재 부상했다. 상가는 2001년 전까지만도 가격상승세가 두드러지지 않았지만, 부동산 붐 이후 임대수익을 원하는 투자자들이 몰려들면서 가격이 큰 폭으로 올랐다. 이 때문에 상가는 월세수익은 물론 가격상승으로 시세차익까지 얻게 되는 등 이전과 크게 다른 양상을 보였다.
그렇다면 지금 상가에 투자하는 것은 어떨까? 상가시장은 아쉽게도 정점을 지나 안정국면으로 진입할 분위기가 확산되고 있다. 상가시장은 경기변동과 밀접한 관련이 있어, 내수가 활황국면으로 진입하면 상가 임차인들의 자금여력이 늘고, 임대수요도 증가해 상가수익률은 올라가게 된다. 하지만 상가가격이 치솟는 동안 국내경기가 위축되면서 상가임대수익은 갈수록 나빠진 상황이다. 최근 경기가 살아날 조짐을 보이고 있지만, 상인들이 체감할 정도로 실물경제가 좋아지지 않아, 임대료를 제대로 지급하지 못하는 점포가 늘어나는 등 상가 임대수익전망은 한결 밝지 못하다. 더욱이 상가가격마저 오를 데로 올라 투자 시 소요되는 자금규모는 크게 늘어났다. 결국 투자자금규모는 커진 반면 임대수익은 되려 제자리이거나 줄어든 경우가 많은 것이다. 이에 따라 투자수익률까지 훨씬 낮아진 것도 물론이다. 최근엔 상가가격을 산정할 때 인근 임대수익을 참고로 세 전 수익률을 6%로 고정해, 상가가격을 정하는 경우가 많아졌다. 예를 들어 월세를 50만 원 받는 상가의 경우 연간 총 600만 원을 임대소득을 얻게 된다. 이 경우 연 임대수익률을 6%선으로 맞출 경우 상가의 총 구입비, 즉 상가가격은 1억 원이 된다.
최근엔 이런 식으로 상가 값이나 분양가를 정하는 경우가 일반화되면서 상가가격은 큰 폭으로 상승했다. 저금리 기조로 인해 연간 임대수익률 6%이상의 상가를 찾는 투자자들이 많아지면서 생긴 새로운 시장가격책정방식이다. 하지만 상가가격이 오르고 임대수익이 줄면서 상가의 투자수익률은 이제 6%이하에 형성된 경우가 많다. 강남이나 중심상권은 4%선에도 미치지 못하는 상가도 있을 정도다. 상가가격이 거품이 생기면서 수익률이 나빠진 지금, 상가시장은 상당히 위축되어 있다. 입지가 좋은 신규분양상가는 1층이나 코너부위 같은 좋은 쪽만 분양이 이뤄지고 나머진 상당기간 분양이 이뤄지지 않는 경우가 많다. 더욱이 땅값이 크게 올라 분양가가 크게 상승한 점도 투자에 발목을 잡고 있다.
그렇다면 상가투자엔 관심을 두지 말아야 할까? 꼭 그렇지만은 않다. 기존 상권이 형성된 지역의 상가는 큰 수익을 얻기 힘든 상황이지만, 아직도 투자할만한 지역은 남아있다. 대표적인 곳이 동탄신도시나 판교신도시와 같은 신규택지개발지구이다. 신규택지개발지구는 쾌적한 주거환경을 갖춰 아파트 투자 1순위지역이기도 하지만, 상가투자 또한 상당한 장점을 갖고 있다. 그 이유는 택지개발지구내 상업지역은 인구규모에 적합하게끔 계획적으로 배치되어 있고, 주거지역을 배후로 해 중심상업지역과 근린상업지역을 적절한 규모로 계획했기 때문이다. 이로 인해 택지개발지구내의 상가는 깔끔한 이미지와 좋은 접근성, 많은 유동인구 등으로 활성화될 가능성이 매우 높다. 영업활동도 비교적 잘돼 안정적인 임대수익을 안정적으로 얻는 것도 가능하다.
상가 투자에서 택지개발지구의 상업지구내 상가는 투자 일 순위로 꼽힌다. 하지만 무턱대고 준비 없이 상가를 투자해서는 안 된다. 중심상업지역내에 A급 상권으로 형성될 가능성이 높은 지역 내 1층 상가와 같이 투자가치가 좋은 것을 구입해야 한다. 상대적으로 분양가가 높아도 향후 얻을 수익규모를 고려하며 좋은 상가를 구입하는 것이 좋다. 입지는 바꿀 수 있는 것이 아니다. 분양가가 싼 상가일수록 입지여건이 좋지 못해 투자가치가 지속적으로 낮게 형성될 수 밖에 없다. 또한 택지개발지구내 상가는 아파트 단지 내 상가는 피하는 것이 좋다. 택지개발지구내의 단지 내 상가는 인근 근린상가나 중심상업지역내 상가와 경쟁관계에 있는데다, 경쟁력이 낮아 쇠락하는 경우가 비일비재하다. 결국 택지개발지구내의 상가는 가급적 중심상업지역내 입지여건이 탁월한 좋은 상가를 구입하는 것이 가장 좋다.
또 한가지 염두 해야 할 사항은 택지개발지구내 상가는 상가가 활성화되기 까지 걸리는 시간이 의외로 길다는 점이다. 새롭게 형성되는 택지개발지구는 건물들이 건축되지 않는 상태라 투자 전에 향후 형성될 지역여건을 예측하는 것이 매우 중요하다. 이런 절차를 밟아 투자가 이뤄지더라도 주거지역이나 상업시설이 형성되어 상권이 성숙될 때까지 걸리는 시간이 길다. 이 때문에 일정기간 동안 투자자금이 묶이거나 수익이 발생하 지 않을 수 있다. 상권이 성숙되기 까지 상대적인 손실이 발생할 수 있다는 뜻이다. 하지만 상권이 성숙되고 안정될 즈음엔 상가의 임대수익이 안정적으로 시현될 수 있고, 가격도 올라가게 되어 가시적인 투자성과를 얻을 수 있다. 그러므로 신규택지개발지구내 상가 투자는 투자 전에 면밀히 준비한 다음, 여유자금을 자지고 투자하는 것이 필수적이다. 택지개발지구내 상가투자의 성공여부는 철저한 준비와 시간과의 싸움에서 이길 수 있는 인내와 자금력이 필수적이다. 이러한 상가투자의 대표적인 성공사례가 분당 서현역 상권이다. 90년대 초반 분양에 들어간 상가는 아파트와 달리 인기를 끌지 못하다가 96년까지 미분양으로 남아 있었다. 그 이후 외환위기를 겪으면서 자금압박을 견디지 못해 되 팔린 상가들도 있었지만, 상권의 형성과정을 지켜본 투자자들은 상가를 끝까지 소유해 나중에 상당한 수익을 얻은 경우가 많았다. 중간에 투자를 포기한 경우 손실이 컸던 것은 물론이다.
상가는 지금 현재가치가 높은 곳보다는 미래가치를 갖는 곳을 투자하는 것이 투자성공의 지름길이다. 상가의 수익을 좌우할 상권의 변화도 매우 중요하다. 아무리 상권이 잘 형성되어 있더라도 쇠퇴하는 상권은 큰 수익을 기대하긴 힘들다. 반면 지금은 별 것이 아닌 것처럼 보이는 상가라도 향후 계획에 따라 체계적으로 개발되고 상권이 완숙될 수 있는 신규택지개발지구의 상가투자는 상당한 성공 가능성을 갖고 있다. 그러나 투자성공은 거저 얻어지지 않는다. 철저한 준비와 여유자금을 가지고 시간과의 싸움에서 이길 줄 아는 준비된 투자만이 결실을 얻을 수 있다.
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