1세대 2주택자, 어떤 순서로 점검하여 선택을 할 것인가?
[부동산뱅크 2006/04/24 - 조회:11,923]
1세대 2주택자의 양도세상 불이익은 2가지가 있다. 2007년도에 모든 부동산에 도입될 실거래가 계산제도가 2006년도에 미리 도입되었다는 것이고, 2007년도부터는 양도세 50%중과와 동시에 3년 이상 보유한 경우 주어지는 장기보유특별공제도 적용하지 않는다는 것이다. 실거래가 제도는 이미 시행되고 있으므로 지금 현재 1세대 2주택 자들이 고민해야할 부분은 2007년도에 시행되는 양도세 중과를 피하기 위해 미리 처분할 것이냐, 처분하기 싫다면 자녀에게 분산해 줄 것이냐가 될 것이다.
가장 먼저 우리가 알아보아야 할 것은 실제로 1세대 2주택 중과대상이 되는 것이냐가 될 것이다. 그 이유는 중과대상 주택수 판단시 단순히 소유한 주택을 합하여 계산하는 것이 아니라 지역적으로 차별하여 주택수를 계산하기 때문이다. 또한, 중과대상 주택수에 해당되더라도 반드시 중과가 되지 않는다는 것을 명심해야한다. 그 이유는 보호해 주어야 할 대상에 대해서는 중과세율을 적용하지 않도록 하는 예외규정을 만들어 두었기 때문이다.
예를 들어 서울에 기준시가 5억원과 기준시가 1억원에 해당하는 2주택을 소유하고 있다고 가정해보자. 이 경우 서울에 소재한 주택은 중과주택수 판단시 모두 포함되므로 중과대상 1세대 2주택에 해당한다. 하지만, 기준시가 1억원이하 주택은 매도시 중과세율적용대상에서 제외하도록 열거되어 있다. 따라서 1억원이하 주택을 매도시 1세대 2주택자에는 해당되지만 양도세 50%중과를 피할 수 있다. 하지만 기준시가 5억원에 해당하는 주택을 먼저 매도시에는 중과세율 적용 예외대상에 해당되지 않아 50%중과 세율을 적용받게 된다. 따라서 중과대상 1세대 2주택에 해당하는 주택을 소유하고 있더라도 중과세율을 적용하는 않는 예외대상으로 열거되어 있는지 반드시 확인해 본 후 최종 의사결정을 해야 할 것이다.
주택수 판단 및 중과세율 적용 제외 규정을 모두 살펴보아도 1세대 2주택 중과대상에 해당된다면 2006년 말까지 처분하는 경우와 2007.1.1 이후 처분하는 경우는 50%중과세율 적용과 장기보유특별공제 적용 배제로 인하여 세금의 차이가 얼마나 발생하는지 점검해 보아야 한다.
예를들어 5년 전에 2억원에 구입, 현재 4억원(기준시가 2억8천만원), 전세 보증금 2억원이 있는 경우를 세금 비교해보자. 이 경우 2006년도에 매도하는 경우 장기보유특별공제와 누진세율(9% - 36%)을 적용받아 부담해야할 양도세와 주민세는 약 4천8백2십만원이 된다. 하지만,2007년도에 매도하는 경우는 장기보유특별공제도 못 받고 세율 50%가 적용되어 부담해야할 양도세와 주민세는 약9천7백8십만원 정도가 된다. 2007년도는 2006년도보다 약 4천9백 6십만원 정도의 세금을 더 부담하게 되는 것이다. 합리적인 의사결정을 하는 사람이라면 늘어난 세금을 충당할 정도의 주택시세 상승이 일어날 수 있는지를 점검해야한다. 막연한 기대가 아니라 수치로 환산해 보는 것이 바람직할 것이다. 지금 현재 4억원에 매도하여 세금 4천8백2십만원을 내고 손에 쥘 수 있는 현금이 약 3억 5,180만원이 된다. 내년에는 얼마나 받아야 현재와 같은 현금을 손에 쥘 수 있을지를 환산해 보면 약 4억 9,814만원 정도의 시세가 되어야 한다. 그러면 양도세와 주민세로 1억4,634만원 정도를 내고 3억 5,180만원 정도의 현금을 손에 쥘 수 있게 된다. 결국, 9,814만원을 더 받아 세금을 충당하면 남는 것이 없으므로 기회비용을 감안하여 이 보다 더 상승해야 보유의 실익이 발생하게 된다.
주택을 처분하기 싫다면 주택수 분산을 생각해 보아야한다. 결국, 세대단위로 주택수 계산을 하므로 세대에서 분리될 수 있는 사람에게 주택수를 분산하거나 미래 세대분리를 가정하고 분산여부를 검토해야한다. 동일세대인지 여부는 다음과 같이 판단한다. 배우자는 주민등록상 세대분리가 되어도 동일세대로 본다. 부모님과 형제자매는 실제동거를 하면 동일세대로 , 따로 살면 별도 세대로 인정을 받는다. 다만, 자녀의 경우 만30세이상 이거나, 만30세미만인 경우에는 최저 생계비 이상의 소득이 있는 경우나 결혼한 경우로서 실제로 따로 거주하면 별도 세대로 인정받을 수 있다. 대학생 자녀의 경우에는 소득이 없는 30세 미만일 경우에 해당될 것이므로 미래의 세대분리효과를 보고 해 줄 수는 있을 것이다. 자녀에게 세대를 분산시키기 위해서는 자녀가 돈이 없으므로 증여를 대부분 활용하게 될 것이다. 증여의 방법은 단순증여와 부담부증여를 비교해 결정해야한다. 대부분의 경우 단순증여보다는 부담부증여를 활용하는 것이 세금이 적다. 그 이유는 부담부증여시 전체를 증여세로 처리하는 단순증여와 달리 양도세와 증여세로 나누어 계산을 함으로서 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 하지만, 의도한 바와 달리 오히려 부담부증여가 세금이 많은 경 우도 있다, 양도세로 산출되는 부분에서 오히려 세금이 증가하기 때문이다. 현재 시점에서 부담부증여가 오히려 세금이 많아 질 수 있는 경우는 양도세 중과세율이 적용되는 시기에 부담부증여를 실행할 경우이다.
아래의 사례를 통해 살펴보자.
실제사례에서 4억원 주택을 단순증여하는 경우와 2억원을 전세금으로 넘기는 조건으로 부담부증여하는 경우 세부담 차이를 비교해 보자. 단순증여시 증여세는 5,760만원으로 2006년과 2007년도 모두 차이가 없다. 하지만, 부담부증여의 경우에는 2006년도보다 2007년도에 오히려 세금이 늘어나게 된다. 그 이유는 부담부증여시 양도로 처리되는 부분에서 2006년도와 달리 2007년도에는 장기보유특별공제가 배제된 상태에서 50%중과세율이 적용되었기 때문이다. 따라서 자녀에게 주택수를 분산할 시에 부담부증여를 실행하고 싶다면 2006.12.31이전에 실행하여야 양도세 산출부분에서 세금이 증가하는 것을 차단할 수 있을 것이다.
위의 사례에서 4억원의 주택을 단순증여로 넘겨주면 받는 자녀가 증여세 5,760만원을 부담해야한다. 부담부증여로 하는 경우에는 채무를 넘기는 2억원에 대해서는 양도세를 소유주인 부모님이 부담해야하고, 증여하는 주택의 평가액 4억원에서 채무2억원을 초과하는 2억원에 대해서는 자녀가 증여세를 부담해야한다. 여기서 주의해야할 점은 자녀가 세금부담능력이 없는 경우 부동산을 넘겨받을 때 부담해야하는 취득세와 등록세를 부모가 대납하게 되고, 증여세도 대납하게 되는데 이 부분을 현금 증여로 보아 증여세를 부과한다는 것이다. 결국 대납분에 대한 증여세를 추가로 내는 것까지 감안했을 때 단순증여로 처리하는 것이 좋은지 아니면 부담부증여로 처리하는 것이 좋은지를 최종 의사결정 해야 할 것이다.
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