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[아파트對아파트]한강맨션vs반포주공1단지

[부동산뱅크 2006/04/20 - 조회:10,846]

‘한강변 마지막 노른자위 저층 아파트’

한수 이남과 이북에 각각 위치한 반포주공1단지와 한강맨션의 공통분모다. 첫주인을 맞은 지 30년이 훌쩍 넘은 단지들로 재건축 기대까지 겹쳐 투자자들의 입질도 끊이질 않고 있다. 녹지, 생활편익, 도심 접근성 등 어디 하나 흠잡을 데 없을 만큼 주거편익도 팔방미인이다. 한수 이남과 이북을 대표하는 저층 아파트 쌍두마차, 반포주공1단지와 한강맨션 주거편익과 투자가치를 살펴본다.



지난 1970년 용산구 동부이촌동에 모습을 드러낸 한강맨션은 당시로는 보기 드문 평형구성(27~55평형)과 욕조, 거실 등의 내부 고급화로 와우아파트 붕괴 이후 찬밥신세를 면치 못하던 아파트를 단숨에 재테크 상품 반열에 올려 놓았다. 입주 초기 몇몇 정치인을 비롯한 중앙부처 공무원들이 입주를 하면서 특혜분양 시비를 낳았고, 1980년대엔 장안의 내로라하는 연예인들이 입주 하면서 유명세를 치르기도 했다.



그로부터 4년 뒤인 1974년 한강 공유수면을 매립한 반포지구에 반포주공1단지가 건립된다. 동부이촌동에서 시작한 아파트 분양열기가 제3한강교(한남대교)를 타고 한강 이남으로 급속히 번지면서 3,590여 가구에 이르는 대단지가 금새 주인을 찾았다. 당시 같이 지어진 반포주공2,3단지(4~6주구)는 현재 재건축을 위해 모두 헐리면서 흔적을 감췄고, 현재 주공1단지(1~3주구)만 남아 있는 상태다.



한강변 목 좋은 곳을 차지하고 있는 이들 아파트는 지상 5층 규모의 저층 단지로 큰 차이가 없어 보이지만 한겹 벗기고 나면 학군, 생활편익, 투자성 면에서 서로 다른 모습을 만날 수 있다.





<학군>

한강맨션이 들어선 동부이촌동과 반포주공1단지가 터를 잡고 있는 반포동은 모두 서울에서 학군으로 ‘알아주는’ 동네다.



외국인 거주자들이 많은 동부이촌동의 경우 유아나 저학년들을 위한 영어학원이 즐비하다.



학군은 사립학교 못지 않게 인기를 끌고 있는 신용산초를 비롯한 용강중, 중경고 등이 속한다. 중경고는 입시경쟁 형식의 ‘선복수지원 후추첨’으로 운영되는 공동학군에 속한다. 중경고가 공동학군으로 묶인 것은 지난 1996년부터다. 다만 이처럼 학교가 많지 않고 대학입시를 위한 학원가가 부족한 게 흠으로 꼽힌다. 이에 따라 중학교나 고등학교 입학을 앞둔 부모들이 강남으로 집을 옮기거나 아예 외국으로 유학을 보내는 경우가 종종 있다는 게 인근 중개업자의 귀띔이다.



반포주공1단지의 경우 강남8학군이 한데 모여있다. 반포초, 반포중, 세화여중고 등이 단지내 들어서 있고, 강남 명문학군으로 불리는 서울고, 상문고 등에 입학할 수 있다. 이지역 명문 학군을 쫓아 몰려든 비강남권 거주자들의 전세수요도 꾸준한 편이다. 특히 초등학교 통학이 수월한 2주구를 찾는 이들이 많다. 따라서 학군만 놓고 본다면 저학년은 동부이촌동이 무난하지만, 고학년으로 갈수록 반포주공1단지가 한 수라고 할 수 있다.





<생활편익, 교통>

두 아파트 모두 단지 초입에 단지내 상가를 비롯한 대형 점포가 늘어서 생활에 필요한 자잘한 것들을 구입하는데 큰 불편이 없다.



대형할인점과는 둘 다 거리를 두고 있다. 반포주공1단지의 경우 가까운 신세계백화점, 센트럴시티 등을 이용하기 위해서는 차로 5분 정도 나가야 한다. 한강맨션도 마찬가지. 대형마트는 최근 들어선 용산민자역사 내 이마트를 이용하거나 멀리 강남으로 원정 쇼핑을 가야 한다. 다만 반포주공1단지 인근에 유흥가가 몰려 있는데 반해 한강맨션은 식당, 약국, 학원 등으로 제한돼 주거환경 침해가 덜한 장점이 있다. 이밖에 두 아파트 모두 한강시민공원도 걸어서 5분 거리로 내집 앞마당처럼 이용할 수 있다.



교통여건은 모두 서울 도심은 물론 강남권으로 접근이 수월한 곳에 자리잡고 있다. 한강맨션은 한강로를 따라 곧바로 서울 도심으로 이어지고, 동작대교, 한강대교 등을 타고 강남도 손쉽게 오고 갈 수 있다.



반포주공1단지도 올림픽대로를 따라 잠실을 비롯한 여의도, 강북 도심으로 이동할 수 있다.또 2008년 지하철 9호선 개통에 따른 덕도 볼 수 있게 됐다.



<한강조망, 단지조경>

한강조망은 단연 한강맨션이 압권이다. 남향으로 뻗은 거실에서 한강이 한눈에 들어오기 때문. 특히 51평형이 놓인 18동, 28동, 38동에서는 한강은 물론 멀리 강남, 여의 도 도심을 감상할 수 있다. 입주민들은 안으로 물이 들어오고, 뒤로는 산자락이 놓인 전형적인 배산임수의 명당터라고 입을 모은다.



반포주공1단지로 오면 한강조망은 빛이 바랜다. 한강이 북향으로 나 있어 거실이 아닌 주방과 욕실 등에서 강줄기를 보는데 만족해야 한다. 오히려 인근 올림픽대로가 지나는데 따른 차량 소음이 골칫거리다.



주거 쾌적성 면에서는 둘 다 용적률 100% 안팎의 저층 단지로 풍부한 녹지를 자랑한다. 단지 곳곳에 벗꽃나무를 비롯한 수목이 우거져 있다. 한강맨션보다 세대수가 많고, 부지가 넓은 반포주공1단지가 청량감이 다소 높은 편이다.



좌)이촌동 한강맨션 55평형, 우)반포동 반포주공1단지 42평형



<내부평면, 주차>

내부는 두 단지 모두 전형적인 1970년대식 단조로운 평면을 취하고 있다. 당시로서는 파격적인 구조였지만 진화를 거듭한 신식 아파트에 밀려 이제는 좀처럼 보기 드문 ‘추억의 평면’들이다.



출입문을 열면 곧바로 거실이 나오고, 이어 침실과 안방이 보인다. 32평형까지는 침실과 부부침실이 나란히 붙어 있으며 크기가 37평형, 42평형은 돼야 안방이 욕실쪽으로 떨어져 나온다. ‘식모방’으로 불리는 쪽방이 있는 것도 특징이다. 시공을 맡은 대한주택공사가 당시 고위 관료들이 입주할 것을 대비해 만들어 놓은 예비방이다. 가정부를 위한 거주공간이었던 셈이다. 지금은 대부분 창고로 쓰이고 있다.



한강맨션의 경우 최고평형이 55평형으로 안방 넓이가 무려 6.49평에 달한다. 이는 요즘 아파트 60평형대 이상에서 볼 수 있는 크기이다. 반포주공1단지의 경우 32평형 아래 위층을 터 62평형 60가구가 살고 있다. 따라서 최고평형은 42평형으로 한강맨션보다 작다.



주차공간은 비교적 반포주공1단지가 넉넉한 편이다. 반포주공1단지 1,2주구에서는 지정 주차제를 운영하고 있다. 지하주차장이 없지만 가구당 1.5대까지 주차할 수 있다. 단지내 도로폭을 감안하면 가구당 2대까지는 주차공간이 나온다는 얘기다.





<재건축>

한강맨션과 반포주공1단지를 말할 때 빼놓을 수 없는 게 재건축이다. 두 단지 모두 입주년차가 재건축 허용연한을 훨씬 지난데다 1군 건설사가 너도 나도 재건축 수주를 탐을 낼 만큼 입지도 뛰어나기 때문이다.



5층 이하 저층단지로 대지지분도 큰 장점이 있다. 그러나 재건축 투자수익을 결정짓는 개발밀도를 비롯한 사업단계 등에서는 뚜렷한 차이를 보이고 있다.



먼저 3개주구가 뭉쳐 있는 반포주공1단지의 경우 저밀도지구에 속해 재건축 허용 용적률이 무려 270%에 달한다. 이에 따라 22평형 소형아파트를 갖고 무상으로 받을 수 있는 아파트가 35평형에 이를 것으로 추산되고 있다.



반면 이촌동 한강맨션의 경우 고밀도지구로 묶여 용도지역은 3종일반주거지역이지만 허용용적률은 200%에 불과하다. 기부체납을 해도 용적률이 230%을 넘지 못한다. 개발밀도만을 놓고 본다면 반포주공1단지가 나은 셈이다.

그러나 한강맨션이 층수제한이 없는 3종일반주거지역으로 초고층 건립이 가능하고, 한강조망도 뛰어난 점을 감안할 때 투자가치는 결코 반포주공1단지에 뒤지 않는다는 평가다.



한편 재건축 추진 움직임은 반포주공1단지에 비해 한강맨션이 적극적이다. 반포 주공1단지의 경우 소형 평형이 몰려 있는 3주구를 제외하고는 한강변에 몰려 있는 1,2주구 상태가 양호한데다 32, 42평형 등 중대형으로 이뤄져 있어 재건축을 할 필요성을 느끼지 못하고 있다는 게 인근 중개업자의 설명이다.



한강맨션의 경우 수년전 시공사 선정을 놓고 S,G,D사 등이 과열 경쟁을 벌여 물의를 빚기도 했을 만큼 재건축 열기가 뜨겁다. 올 2월 예비안전진단을 통과 한데 이어 본안전진단 심사를 기다리고 있다. 다만 전체 건립세대수의 60%를 전용면적 25.7평이하 규모로 짓도록 규정한 소형평형의무건립비율 강화에 따른 조합원간 이해 관계 조정은 풀어야 할 숙제로 남아 있다.











부동산뱅크 길진홍 기자 kjh@neonet.co.kr




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