내집마련을 위한 서울∙수도권 재개발투자에 대하여
[부동산뱅크 2006/04/10 - 조회:7,005]
지난 달 말에 발표된 3∙30대책으로 인한 규제강화, 서울시 도시∙주거환경정비기본계획 발표로 인한 강북일대의 개발계획 구체화, 도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법) 시행 등의 수많은 정부의 규제책과 개발방안 등이 쏟아져 나오고 있는 지금, 내 집 마련을 위하여 또는 향후 보다 좋은 환경으로 살고자 하는 수요자들 입장에서는 혼란스럽기만 하다. 지난 수년간 수요자들의 관심의 초점이 되어왔던 서울·수도권 재건축단지는 2005년 8·31대책과 이번에 발표된 3·30대책 등으로 상당한 타격을 받아 당분간 어려운 국면을 걸을 것이라는 건 두말할 필요 없는 사실이다. 그러나 지난 몇 년간 재건축단지와 서울·수도권의 주요 아파트단지의 집값 급등은 주거환경의 여러 가지 요소에 대한 많은 것을 보여주었다. 아무리 좋은 아파트를 지어도 교육환경을 포함한 주변의 기반시설이 받혀주지 않는다면 그 단지의 투자가치는 크게 격감된다는 당연한 이치를 검증시켜주었다. 그리고 지역별 격차 해소를 위한 정부의 대책이 집값규제와 함께 가장 큰 숙제로 부각된 것이다.
이와 관련하여 서울시 뉴타운 정책이 관심의 초점이 되었고, 오는 7월 1일 시행예정인 도촉법이 역시 가장 큰 관심거리가 되고 있는데, 그 중심에는 도시 및 주거환경 정비법의 재개발사업이라 할 수 있다. 전술한 바와 같이 재건축은 수많은 규제를 통하여 한풀 꺾였을 뿐만 아니라, 대규모의 재건축단지는 이미 사업시행인가 및 관리처분계획인가 단계 등의 상당한 사업진행을 보이고 있기에 수요자의 새로운 투자대상지로서 재개발지역이 부각됨이 당연한 이치인 것이다.
재개발지역 투자로 내 집 마련을 하고자 하는 수요자들은 먼저 최근에 발표된 도시·주거환경정비기본계획을 눈여겨 볼 필요가 있다. 특히 서울의 강북과 수도권을 중심으로 상당히 많은 지역이 이번 기본계획을 통하여 개발이 구체화 되는 과정인데, 특정 관심지역 뿐만이 아니라 여러 대상지를 함께 비교해 보면서 관심을 가지고 검토해 볼 필요성이 있다. 투자자 입장에서는 해당 재개발구역의 단순한 개발조건만을 보는 것은 피해야 할 것이다. 전술한 바와 같이 좋은 주거지라 함은 해당 단지의 교통 접근성, 주거의 쾌적성뿐만 아니라 그 대상지를 포함한 광역적인 교육환경 및 기반시설 등을 참작해야 할 것이며, 개발대상지라면 함께 개발되는 인근지역의 전망을 함께 고려하여야 한다. 아무리 특정 재개발지역의 조건이 좋다 하더라도 인근지역의 발전방향이나 교육·기반시설 확충계획이 수반되지 않는다면, 과거의 나홀로 아파트와 같은 나홀로 개발지가 되므로 신중히 검토해보아야 한다. 물론 발표된 기본계획들을 살펴보면 이러한 기반시설 등이 함께 고려가 된 계획이라 할 수 있으나 구역별로 상당한 차이가 있는 것은 사실이다. 따라서 우리는 오는 7월 1일 시행예정인 도촉법에 의하여 지정될 재정비촉진지구도 눈여겨 볼 필요가 있다. 도촉법에 의한 재정비촉진지구는 도시 내에서 광역적 계획에 의한 교육 및 기반시설계획이 함께 수반된다는 점이 중요한 포인트 인데, 이러한 광역적인 교육 및 기반시설계획은 해당 지역의 주거가치를 상당히 높이는 효과를 가져 올 것이다.
수요자의 입장에서 또한 고려해야 하는 점은, 재개발사업과 관련법에 대한 기본적인 이해이다. 재개발은 재건축과는 달리 종전자산의 가치순위에 의하여 신축주택의 평형 우선권이 결정된다. 그런데, 과거와 달리 신축주택의 용적률 제한(서울지역의 경우에는 일반적으로 190% 용적률 수준) 등이 강화되어 일반적으로 수요가 가장 많은 전용면적 25.7평 규모의 33평형 주택을 분양받지 못하는 경우도 발생한다. 이는 해당지역 토지 등의 수적인 밀도나 조합원수 등을 고려하면 개략적으로는 구분이 될 수 있을 것이다. 과거의 재개발과 같이 작은 규모의 주택이나 토지만 구입해도 33평형 아파트를 분양받을 수 있다는 생각은 지역에 따라 위험할 수 있는 것이다. 그리고, 재개발투자는 같은 지역이라 하더라도 감정평가가 실시되는 사업시행인가 단계가 되면 상당한 차이가 발생한다. 예를 들어 같은 구역 내 같은 면적의 토지라 하더라도 사업시행인가 단계에서 인정받는 가치는 크게 다르게 되며, 이는 곧 같은 평형의 주택을 분양받을 때에 부담하는 비용의 차이로 나타난다. 그러므로 재개발대상구역의 토지나 주택 등을 매입하고자 하는 경우에는 반드시 같은 구역 내에서도 위치나 형태 등을 고려하여 가격대비 좋은 위치와 형태 등의 조건을 고려하여 투자하는 것이 중요하다.
그 이외에도 재개발지역의 투자를 위해서는 재건축과는 달리 여러 가지 유의할 점들이 있다. 해당 법률(도시 및 주거환경 정비법 등)이나 지방자치단체의 조례 등에 의하여 분양권을 인정받지 못하는 지분이 있는가 하면 조합의 분쟁 등으로 인하여 오랜 기간 동안 사업이 지연되는 곳이 있을 수도 있다. 이와 같은 여러 가지 유의할 점들은 투자자 본인의 관심과 노력이 있어야 하는데, 최소한 부동산뱅크와 같은 인터넷의 부동산 전문사이트에서 정보를 검색하는 관심과, 해당지역의 개발을 주도하는 추진위원회 또는 조합사무실이라도 방문하는 노력은 있어야 보다 안전하고 효과적인 투자가 되는 것이다.
투기를 목적으로 지분을 매입하는 것이라면 몰라도, 자신이 살 집을 투자한다는 것은 최소한 5년 이상의 미래 자산가치와 10년 이상의 주거가치를 고려하는 것이 당연하다. 그러므로 남들이 하니까 쫓아다니는 투자, 즉 묻지마식의 투자보다는 스스로의 노력에 의한 관심과 노력이 내집 마련을 위한 재개발투자에서 중요한 요소라 할 것이다.
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