3차뉴타운 눈치장세속, 추가상승 저울질

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3차뉴타운 눈치장세속, 추가상승 저울질

[부동산뱅크 2005/08/30 - 조회:55,181]

뉴타운 9곳과 균형발전촉진지구 3곳이 추가로 지정됨에 따라 주변 부동산 시장에 관심이 쏠리고 있다. 29일 서울시는 두 달여간의 심의 끝에 3차뉴타운 신청지 38곳 중 ▲종로구 창신 ▲노원구 상계 ▲은평구 수색 ▲서대문구 북아현 ▲금천구 시흥 ▲영등포구 신길 ▲동작구 흑석 ▲관악구 신림 ▲송파구 거여.마천 등 9곳을 후보지로 선정했다. 또 ▲광진구 구의 ▲중랑구 망우 ▲강동구 천호 등 3개 지구를 균형발전촉진지구로 지정했다.

30일 시 발표를 접한 각 후보지역들은 예상과 달리 차분한 모습이다. 매수문의가 다소 늘긴 했지만 본격적인 시세반등으로 나타나지는 않고 있다는 게 일선 중개업소의 설명이다. 올 초 뉴타운 후보지 신청을 전후로 투기바람이 몰아치면서 이미 지분시세가 크게 급등한데 따른 것으로 풀이된다.

그러나 시가 뉴타운 개발과 연계한 자립형 사립고, 특목고 등을 유치해 강남수준의 개발을 공언하고 있는 만큼 추가 상승에 대한 기대심리가 팽배한 상태다. 또 정부 8월 대책에 포함될 강북 광역개발과 맞물려 뉴타운 후보지를 중심으로 가격 강세가 당분간 이어질 전망이다. 시가 추가로 지정한 뉴타운 및 균형발전촉진지구 주변 지분 시세 동향을 살펴본다.

■노원구 상계뉴타운= 지하철 4호선 당고개역에서 도보로 5분 거리에 있는 역세권 뉴타운 이다. 뉴타운 내에 포함된 상계3,4동 재개발 구역은 18만 5,433평 규모로 현재 조합설립추진위원회가 구성돼 있는 상태로 사업에 가속도가 붙을 전망이다. 노후 빌라와 무허가 건축물이 이 지역의 67.8% 차지하고 있다. 현재 구역만 지정돼 있을 뿐 세부적인 계획은 나오지 않은 상태다. 미래공인 우상진 대표는 “3차 뉴타운 후보지 신청 후 지분시세가 급등, 올 초 대비 두 배 수준까지 뛰어 오른 상태지만 매물이 나오기 무섭게 팔린다"고 전했다. 현재 지분시세는 빌라 10평 기준으로 1,150만~1,200만 원 가량 형성돼 있다. 무허가 건축물 토지지분도 가격대는 사유지와 비슷한 수준이지만 매물이 없기는 마찬가지다.

■금천구 시흥뉴타운= 시흥동 2,3,5동 일대 15만 여 평 규모다. 이곳은 지난 1971년 시계경관지구 묶여 5층 이상의 건물을 지을 수 없도록 건축행위가 제한돼 왔다. 이에 따라 지난해 2차 뉴타운 선정에서도 탈락의 고베를 마셔야 했다. 이후 구청은 곧바로 시계경관지구를 해제하고, 지역 개발에 나서 결국 뉴타운 대열에 합류했다. 인근 독산동 441-6과 시흥동113-25 일대 26만 3,000평이 지난해 7월 제 1종 지구 단위계획구역으로 지정돼 주거환경이 한층 개선될 전망이다. 지분 시세는 10평(쪼개지 않은 지분) 기준으로 평당 700만~900만 원 가량 시세가 형성돼있다. 관악벽산 공인 안향기 사장은 “올 3월만 해도 매물이 넘쳐났지만 뉴타운 후보지 발표를 앞두고 최근 매물이 자취를 감춘 상태다”며 “이에 따라 가격도 평당 200만~300만 원 가량 상승했다”라고 말했다.

■영등포구 신길뉴타운= 신길동 236 일대 44만 4,659평으로 이번에 선정된 3차 뉴타운 중 개발 면적이 가장 넓다. 3-5구역, 3-3구역, 5-2구역, 6구역, 9구역 등 모두 5곳에서 주택재개발 사업이 추진중이다. 준공한지 10년이 넘은 노후 단독주택과 다세대, 다가구 주택이 전체 주택의 85%에 이르는 등 주거여건이 열악한 곳이다. 기존 노후 주택을 헐고 모두 4만 여 가구가 들어설 예정으로 주거 40%, 상업업무 15%, 도로 18%, 학교 7%, 공원 5.5% 등으로 계획돼 있다. 지분시세는 쪼개지 않는 10평짜리가 평당 1,200만~1,500만 원으로 올 초에 비해 300만 원 가량 상승했다. 신길동 제일공인 정미자 사장은 “이 지역은 다른 재개발 구역과 달리 지분 쪼개기가 덜해 수익성이 높을 것으로 예상 된다”며 “세부적인 개발 계획이 나오면서 꾸준한 가격상승이 예상된다”고 말했다.

■송파구 거여.마천뉴타운= 송파구 거여동 202번지 일대 27만 3,880평 규모로 계획돼 있다. 이곳은 인근 장지택지지구, 문정동 법조타운, 마천국민임대단지 등 각종 개발호재에 3차 뉴타운 지정이 유력시되면서 이미 지분가가 큰 폭으로 상승했다. 여기에 인근 남성대골프장과 특전사 부지를 미니신도시로 개발해 강남권에 중대형아파트를 공급한다는 계획이 새어 나오면서 매물은 자취를 감춘 상태다. 지분시세는 10평 미만 소형빌라가 평당2,500~2,700만 원 선, 30평 이상 단독주택은 평당 1,300만 원 선에 형성돼 있다.

현재 뉴타운 내에서 재개발을 추진하고 있는 곳은 거여2구역뿐이다. 20년 전부터 재건축을 추진한 이 곳은 거여동 181번지 일대 1만 6,200여 평 규모로 구역지정을 신청한 상태다. 인근 대륙공인 육종호 대표는 “청계천 복개사업 이주민들에 의해 형성된 거여2구역은 이미 여러 번 손바꿈이 이루어지며 가격이 크게 뛰었다”고 설명했다. 거여역, 마천역, 마천사거리 인근 상가건물 매매가도 들썩이고 있다. 송파구가 준주거지역인 이 곳을 상업지역으로 용도 변경해 개발하겠다는 방침을 밝혔기 때문이다. 현재 상가건물 매매가가 평당 1,600만 원 선에 형성돼 있다. 그나마 이면도로에 위치한 곳만 간혹 매물이 나오고 있으면 대로변에서는 매물을 찾을 수 없다고 인근 공인중개사는 전하고 있다.

■서대문구 북아현뉴타운= 서대문구 북아현동 170-1번지 일대로 24만 6,800여 평 규모다. 지하철 2호선 아현역과 5호선 충정로역이 가까워 걸어서 이용할 수 있다. 북아현뉴타운은 인근 아현뉴타운과 맞닿아 있어 일대 주거 중심지역으로 거듭나는데 손색이 없다는 평이다. 북아현뉴타운후보지 일대에는 북아현 17구역~21구역 등 모두 5개 재개발 구역이 들어서 있다. 현재 구역지정을 준비중 인 17구역(북아현동 1번지 일대)을 제외한 18~21구역은 기본계획수립단계에 불과하다. 그러나 이들 구역이 17구역보다 아현역과 접근성이 좋아 사업 초기인데도 비슷한 시세를 형성하고 있다. 현재 이 지역 10평짜리 쪼갠 지분은 1억 4,000만~1억 5,000만 원에 거래되고 있다. 인근 대성공인 박창권 대표는 "뉴타운 후보지로 선정되기 전부터 투자자들로부터 문의는 많았으나 매물이 들어가 거래가 거의 이뤄지지 않는 실정"이라고 말했다.

■은평구 수색·증산뉴타운= 은평구 수색동 36-67번지 일대로 22만 8,300여 평에 이른다. 인근 상암동일대에 DMC가 조성 예정이고, 2008년까지 경의선 복선화가 완공될 예정으로 이에 따른 수혜가 예상된다. 수색뉴타운 일대에는 현재 수색3구역~8구역 등 모두 6개 재개발 구역이 포함돼 있다. 현재 이들 구역은 10평짜리 쪼갠 지분이 평당 1,500만~2,000만 원 선에서 거래되고 있다. 현재 3,4,5구역이 조합설립인가를 기다리는 등 사업 단계가 많이 진행된 편이어서 가격이 많이 올랐다. 인근 한솔공인 심철우 대표는 “최근 지분가가 높게 형성돼 있어 거래가 뜸한 편”이라며 "뉴타운 호재는 지분 거래뿐만 아니라 이 일대 아파트 단지에도 영향을 미쳐 전반적으로 일대 부동산 가격이 상승할 것"이라고 전망했다.

■동작구 흑석뉴타운= 흑석동 67번지 일대 25만 4,200여 평일대가 뉴타운으로 거듭난다. 현재는 7호선 상도역과 숭실대입구역이 도보로 15분 이상 걸려 교통이 불편한 편이지만 2007년 12월 개통하는 지하철 9호선 중앙대입구역(가칭)이 흑석 5구역 인근으로 들어설 예정이다.

이곳에는 흑석4구역, 흑석 5~9구역 등 모두 6곳에서 주택재개발 사업이 추진 중이다. 흑석5구역은 조합설립까지 마치며 사업 속도가 가장 빠른 가운데 일부 한강 조망이 가능해 재개발 구역 중 가장 높은 지분시세를 보이고 있다. 쪼개지 않은 지분10평 짜리가 평당 2,200만 원 선.

흑석 4, 6, 7 구역에서도 한강 조망이 일부 가능하다. 6구역과 7구역은 10평 기준 평당 2,000만 원 전후로 가격이 형성됐으나 4구역은 인근에 위치한 국립현충원 때문에 고도제한에 걸려 평당 1,700만 원 선에 그치고 있다. 행운공인 장지성 대표는 “흑석뉴타운은 이미 상당 부분 재개발이 진행되던 지역으로 시세가 이미 평당 2,000만 원을 넘어섰으나 뉴타운 선정 소식을 듣고 매물이 자취를 감춘 상태”라고 설명했다. 사업초기단계로 거래가 뜸했던 흑석8, 9구역은 이번 뉴타운 후보지 선정으로 주변 지분시세 수준을 쫓아 올라갈 전망이다.

■관악구 신림뉴타운= 신림동 1514번지 19만 5,060여 평 규모에 조성된다. 뉴타운 호보지 내에 들어선 신림4구역 10평짜리 소형지분의 경우 올초 평당 750만 원에서 1,000만 원까지 껑충 뛰어 올랐다. 1단계 기본계획수립을 마치고 구역지정을 준비중으로 상가 비율이 높아 사업 추진이 다소 더딜 것이란 지적이다.

한편 무허가 주택과 노후 주택이 밀집한 신림8구역은 이번 뉴타운 선정이 예상 밖이라는 표정이다. 현재 구역지정을 위한 주민 동의서 징구가 한창으로 지분 시세는 10평 기준 평당 900~1,000만 원에 형성돼 있다. 국제산장공인 관계자는 “지금까지 신림동 난곡하면 달동네 이미지가 강했지만 뉴타운이 들어서고, 경전철 공사도 예정돼 있는 등 발전 가능성이 크다”며 “아직까지 뉴타운 소식을 접하지 못한 주민들이 많아 매물이 남아 있는 상태”라고 전했다. 이밖에 일명 녹두거리로 불리는 신림9동의 경우 대로변 기존 상가가 평당 2,500만 원, 고지대 주택이 평당 450만~500만 원선에 시세가 형성돼 있다.

■광진구 구의.자양촉진지구=광진구 구의동 587번지, 자양동 680번지 일대 14만6,946평 일대로 구청이 동부지원 및 검찰청 이전을 앞두고 지역 슬럼화를 대비한 복합타운 개발에 박차를 가해온 곳이다. 지분시세는 지난 4월 균형촉진지구 신청 후 일제히 치솟았다. 특히 이 전이 확정된 KT와 동부지원이 있는 자양동 680번지 주변지역에 관심이 뜨겁다. 평당 1,000만 원 안팎에 형성돼 있던 단독주택의 경우 1,500만 원까지 뛰었다. 평당 1,200만~1,300만 원하던 30평짜리 빌라도 호가가 1,600만 원선까지 올랐지만 매물이 없어 거래가 단절된 상태다.

잠실대교를 지나 자양사거리에 이르는 성동초교 주변 저층 주택지도 미니지분이 1,600만 원까지 호가가 뛰었다. 50평 규모 이상 단독주택의 경우 평당 1,000만~1,100만 원선에 물건을 찾을 수 있다. 현재 이곳은 지구단위계획 수립을 위한 주민동의가 한창이다. 소규모 빌라가 몰려 있는 현대 아파트 7단지 주변도 투자자들의 입질이 잦은 곳으로 10~30평짜리 빌라가 평당 1,500만 원선에 형성돼 있다.

촉진지구에 포함된 한양아파트, 강변 우성 등 기존 아파트도 강세를 보이고 있다. 재건축 사업이 추진 중인 자양동 한양아파트 36평형의 경우 올 들어서만 1억3,000만 원이 오른 6억원에 거래되고 있다. 구의동 강변우성도 33평형이 3억3,000만~3억6,000만 원으로 강세를 띠고 있다.

■강동구 천호동촉진지구=강동구 천호동 453의19번지 일대 13만2,888평 일대가 주거 업무 문화기능이 어우러진 복합도시 개발이 추진된다. 이곳은 인근 천호뉴타운(2차) 사업이 지지부진한데 따른 실망 매물이 쏟아지면서 지분시세가 약세를 면치 못했던 곳이다. 매수 문의도 천호뉴타운 1단계 지역을 제외하고는 뜸했던 게 사실. 하지만 이번 촉진지구 지정으로 인근 뉴타운과 연계개발에 따른 시너지 효과가 있을 것이란 기대다.

구가 강남 테헤란로에 버금가는 업무지역 육성을 계획하고 있는 천호대로변 상가건물은 평당 5,000만 원을 호가한다. 문구와 공구상가가 밀집한 구천면길 주변 상가 건물의 경우 40~50평짜리가 평당 2,000만~3,000만 원선에 형성돼 있다. 천호뉴타운과 인접한 노후 단독주택의 경우 40~50평 짜리가 평당 1,000만 원 안팎에 사들일 수 있다.