강남 마이너스 분양권 속출
[부동산뱅크 2005/08/26 - 조회:49,963]
강남 롯데캐슬퍼스트 1,799만 원 하락
정부의 강력한 부동산시장 안정대책이 예고된 가운데 분양가 밑으로 거래되고 있는 ‘마이너스 프리미엄’ 아파트가 속출하고 있다. 이는 '세제강화’를 골자로 하는 8월 부동산 안정화 대책을 앞두고 1가구 다주택자들이 물건을 대거 토해내고 있기 때문으로 풀이된다. 부동산뱅크 리서치센터에 따르면 2005년 8월 현재 서울에서 분양가보다 낮은 시세를 형성하고 있는 단지는 38개에 이르는 것으로 조사됐다. 이들 아파트는 역에서 불과 10분 거리에 있는 역세권에다 고급 브랜드를 갖춘 단지들도 끼어 있어 침체기에 적극적인 ‘이삭줍기’에 나설 만하다는 분석이다.
♦암사동 롯데캐슬퍼스트=강동시영1단지를 재건축한 아파트로 40개동 25평~61평형 3,266가구로 구성됐다. 지하철 5호선 명일역이 걸어서 5분 거리다. 올림픽대로 진입로까지는 차로 5분 이내 거리에 있어, 강남∙북권으로 이동하기 편리하다. 서울외곽순환고속도로 상일나들목을 이용해 중부고속도로와 경부고속도로로 빠져나가기도 쉽다. 사업장 인근에는 녹지가 풍부하다. 선사유적지, 한강시민공원(암사지구), 방죽공원 등이 단지를 감싸고 있다. 특히 강동구는 선사유적지 건너편에 3만3,000여 평의 자연녹지를 대규모 숲과 쉼터를 갖춘 암사역사 생태공원으로 조성될 계획이다.
학교시설로는 명일초, 고명초, 명덕초, 강일중, 신암중, 명일여중, 배재중고, 한영고, 한영외고 등이 아파트 단지로부터 10분 거리에 있다. 또 현대백화점, 이마트, 해태백화점, 주양쇼핑, 명일시장, 양지시장, 암사종합시장 등의 편익시설이 갖춰져 있다.
지난 6월 서울 5차 동시분양에 선을 보인 이 아파트의 25평형의 경우 2.2대 1의 경쟁률을보였다. 반면, 현재는 분양가에서 1,799만 원이 빠진 3억 9,000만 원에 거래 되고 있다. 그린공인 안길제 사장은 “롯데케슬퍼스트는 인근에서 가장 큰 단지에다 교통, 교육, 녹지시설 등 생활환경이 좋아 가격이 떨어질 만한 곳이 아니다”며 “정부의 부동산대책으로 인해 비록 가격이 떨어지긴 했지만 다시 오를 가능성이 높다”라고 말했다.
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올해 서울 5차 동시분양에 선보인 롯데캐슬퍼스트 공사현장 |
=2개동 지하 1층, 지상 9~15층 26~30평형 177가구로 이뤄졌다. 인근에 이미 입주한 현대홈타운 1차(2,182가구)와 삼성래미안1,2차(2,344가구) 또, 2006년 1월에 입주하는 현대홈타운2차(193가구)가 들어서 있어 대단지 형성에 따른 수혜도 예상된다. 지하철 5호선 장안평을 걸어서 10분이면 이용할 수 있고, 동부간선도로, 성수대교 등이 인접해 시내 접근성이 좋다. 주변에 까르푸, 홈플러스, 한양대부속병원, 경희의료원 등의 생활편익 시설이 있다. 중랑천둔치와 장평근린공원이 걸어서 5분 이내에 있어 주거환경이 쾌적하다.
이 아파트는 지난 7월에 분양을 했지만 아직 29평형이 13가구가 미분양분으로 남아있다. 조합원분에 한해 분양권 전매가 가능하며, 30평형은 분양가 보다 250만원이 빠진 2억 9,920만 원에 시세가 형성돼 있다. 랜드공인 김광출 사장은 “바로 옆에 있는 현대 홈타운 1차의 경우만해도 지난 2년간 3,000만 원 가량 가격이 상승했다면서, 입주시점이 다가올수록 1단지와 맞물려 대단지 형성에 따른 가격상승이 예상된다”고 말했다.
♦신월동 벽산블루밍1,2단지=23평~37평형으로 구성된 5개동 437가구 규모다. 이 단지는 신정뉴타운의 수혜가 가장 크게 예상되는 아파트다. 신정뉴타운은 현재 구역지정신청 중으로 2012년까지 녹지축과 문화의 거리로 조성된다. 뉴타운 북쪽으로는 영상관련 산업과 상설전시장, 상영관 등을 갖춘 영상문화센터가 조성될 계획이고, 남측에는 계남근린공원을 중심으로 1만 4,000여 가구가 들어설 예정이다. 중심지 쪽은 해누리 문화의 거리를 조성해 전시 및 관람공간이 조성되고, 25층 규모의 고급 주상복합아파트도 건립될 예정이다.
지하철2호선 신정네거리역과 환승역인 까치산역이 걸어서 10~15분 거리에 있다. 인근의 남부순환로를 통해 강남권으로 진입이 수월하고, 차로 5분 거리에 있는 신월IC를 통해 경인고속국도도 이용할 수 있다. 걸어서 10분 거리에 목동신시가지가 인접해 있어 편의시설도 이용은 수월한 편이다. 신트리테크노타워, 동화목동프라자, 경창시장, 신월중앙시장 등이 있으며, 교육시설로는 강월초, 강신중, 백암고, 백암여고 등이 걸어서 5분 이내 통학이 가능하다.
2006년 9월 입주 예정인 이 아파트 32평형은 955만 원이 떨어진 2억 9,106만 원에 거래되고 있다. 보라공인 박상현 사장은 “이 아파트는 열악한 주거환경에다 정부의 정책발표까지 한몫 해 분양가 밑으로 시세가 형성돼있다”고 말했다. 이어 “신정뉴타운이라는 개발호재가 있는데다 목동생활권하고도 가까워 추후에 충분한 가격 상승이 예상된다”고 덧붙였다.
♦상도동 포스코더？？/b>=지하 3층, 지상 8층~15층의 22개 동 1,122가구로 구성돼 있다. 이 아파트는 생태면적률을 30%로 올려, 대지면적 1만 8,465평 가운데 5,700여 평이 공원형 녹지공간으로 꾸며지게 된다. 지하철7호선 장승배기역과 상도역이 걸어서 5~10분 거리에 있고, 차로 10분 이내 거리에 있는 한강대교를 이용해 용산과 강북도심에 쉽게 접근할 수 있다. 올림픽대로, 노량진로, 남부순환로가 연결돼 여의도, 목동 등 강서권으로 이동도 편리하다. 상도초등, 장승중, 영등포중, 국사봉중, 영등포고 등의 교육시설이 걸어서 15분 이내에 있고, 롯데백화점, 노량진수산시장, 보라매공원 등의 편의 시설이 갖춰져 있다. 이 아파트는 완만한 경사지에 있어 10층부터는 한강과, 국사봉 조망권이 가능한 것도 장점이다.
24평형은 분양가에 비해 330만 원 떨어진 3억 640만 원에 시세가 형성돼 있는데 반해 32평형은 1,450만 원 가량 웃돈이 붙은 4억 5,510만 원 선에 거래가 이뤄지고 있다. 새롬공인 정주영 대표는 “40평형 이상 중대형 평형은 2,000만 원 이상 웃돈이 형성 돼있고, 아직 입주가 2년이 남아있어 20평형대도 입주시점에는 웃돈을 붙을 가능성이 크다”고 말했다.
♦서울대역 풍림아이원=봉천10구역 재개발을 통해 공급된 아파트다. 22평~40평형 7개 동 374가구로 이뤄졌다. 과거 낙후된 지역이었으나 난곡 재개발 및 인접지인 봉천동 재개발로 주거환경이 개선되고 있으며, 관악구 일대가 균형발전 촉진지구 지정예정 지역으로 앞으로 꾸준한 발전이 기대된다. 봉천, 신림생활권은 상업, 행정서비스기능 중심으로 개발될 예정으로, 통합신청사 건립, 재래시장 현대화, 재개발사업 마무리, 역세권 대형 상가 및 오피스 타운 유치, 패션문화의 거리 활성화 등의 계획을 가지고 있다. 또한 여의도~난곡간 대중교통 시스템 도입추진과 금천구 시흥동~신림동~우면동을 연결하는 17km의 도로가 서울대 후문 쪽으로 들어설 계획이다.
지하철2호선 서울대입구역과 봉천역이 걸어서 10분 거리에 있고, 남부순환로, 관악로, 사당로가 가까이에 있어 15분 이내에 강남권으로 진출입이 가능하다. 관악초, 청룡초, 문영여중고, 영락고 등을 비롯한 10여 개의 학교가 있고, 청룡시장, 롯대백화점, 보라매병원 등의 편의시설 단지에서 차로 10분 이내에 있다.
작년 서울 7차 동시분양에서 조합원분을 뺀 90가구 중 10가구가 미달 사태를 보였지만 지금은 분양이 완료된 상태에 있고, 시세도 분양가에 조금 밑도는 상황이다. 현재 40평형은 4억 1,250만 원으로 분양가 보다 129만 원 가량이 떨어진 상태다. 뉴월드공인 김남숙 사장은 “봉천동은 지하철 2호선서울대역을 중심으로 개발사업이 진행되고 있고, 풍림아이원은 그에 따른 수혜 아파트 중에 하나이다”며 “40평형 가격 추이를 본다면 입주시점에는 분양가를 상회할 것으로 보인다”고 말했다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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