[부동산뱅크 2010/05/13 - 조회:36,613]
대한민국 대표 고시촌인 관악구 신림동, 봉천동 일대는 원룸시장의 인기가 꾸준하다. 이 일대는 노량진학원가와 인접하고 서울대학교가 위치해 학생 및 고시생의 원룸 수요가 넘친다. 또 지하철 2호선 이용이 편리고 주요업무지구인 도심 및 용산, 여의도, 마포, 강남지역 등으로 이동하기 수월해 직장인의 수요도 풍부하다.
여기에 봉천동, 신림동 일대는 재정비촉진지구로 지정된 곳으로 임대사업뿐만 아니라 재개발을 기대할 수 있어 투자가치로 1석2조인 셈이다. 실제 지난 2007년 이 일대 재개발 구역으로 지정되면서부터 꾸준히 원룸주택 매매가가 상승하고 있다. 최근 부동산시장이 위축되면서 그 상승세가 둔화되고 있음에도 불구하고 이 틈을 노리는 투자자들의 발길이 이어지고 있다.
신림동, 인프라 잘 갖춰져
최대 7% 수익률, 임대수요 꾸준
서울에서 임대료가 가장 저렴하다고 알려진 관악구 신림동 원룸시장. 이곳은 지하철 2호선과 다양한 버스노선으로 대중교통여건이 우수하다. 신림역 주변은 포도몰, 르네상스와 같은 대형쇼핑몰이 들어서 있고 그 주변으로 상권이 매우 발달해 각종 생활편의시설이 밀집해 있다.
원룸밀집지역은 신림역 5, 6번 출구 북측으로 신림로와 도림천 사이에 위치해 있다. 단독, 다가구, 소형오피스텔, 원룸이 빼곡히 들어서 있는 이곳은 대부분의 수요층이 학생이나 고시생이다. 원룸촌 내 대형상가는 없으나 마트, 편의점, 음식점 등 생활편의시설이 자리하고 있어 이용이 쉽다.
신림동 인근 S공인 관계자는 “임대수요층은 학생이 많으며 최근 직장인과 신혼부부들도 많이 찾는다”며 “서울에서 가장 저렴한 곳이라는 인식이 있지만 실제 매매가나 임대료가 그리 저렴한 편은 아니다”고 전했다.
가격을 살펴보면 역세권과 신축여부에 따라 차이가 있다 대지면적 165m² 방 17개 옵션이 갖춰져 있는 다중형 원룸주택은 13억 원을 호가한다. 또 대지면적 99m² 옵션형 방 11개 역세권 원룸주택은 8억 원이다. 이 들 원룸의 임대료는 보증금 500만~1,000만 원 월 40만 원선 이며 수익률은 6~7%정도다. 인근 D공인 관계자는“수요가 많으니 투자자들의 매수 문의도 꾸준하다. 은퇴를 앞두고 고정수입을 얻으러 찾으시는 분들이 늘고 있다”고 말했다.
하지만 원룸투자에 대한 우려의 목소리도 있다. 최근 로스쿨 도입으로 고시생 수요가 줄어들고 있어 신림, 봉천동 원룸시장의 수요층이 점차 얇아지고 있다는 것. 주 수요층인 고시생이 줄어들면 원룸이 많은 봉천, 신림동의 경우 임대수익률이 떨어질 수 있다는 분석이다.
이에 반대 목소리도 만만치 않다. 고시생뿐만 아니라 대학생, 직장인들 수요도 꾸준해 임대수요가 떨어질 염려는 없다는 평이다. R공인 관계자는 “신림동은 원룸밀집지역으로 확고히 자리를 잡고 있어 로스쿨이 생긴 지금도 임대수요는 꾸준하다”며 “주변에 대학과 업무지구가 많아 매달 안정적인 수익을 얻기 원하는 투자자들에게 여전히 매력적인 시장”이라고 전했다.
봉천, 재개발호재에 주거환경 ‘쾌적’
최대 8%대 수익률, 수익성 높아 인기
봉천동 원룸시장은 신림역 주변 원룸∙고시촌으로 수요가 늘어나자 그 수요를 감당하지 못해 원룸밀집지역이 봉천, 서울대입구역 주변까지 확대되며 형성됐다. 원래 단독∙다가구 주거지역인 이 일대는 최근 낡은 주택을 매입해 근린생활시설 또는 원룸주택으로 신축해 임대사업을 하는 이들이 늘고 있다.
봉천동은 지하철 2호선 봉천역, 서울대입구역을 이용할 수 있어 서울 주요지역으로 이동이 편리하다. 또 상업시설이 밀집돼 있는 신림동보다 주거환경이 조용하고 쾌적한 편으로 학생보다는 신혼부부 및 강남으로 출퇴근하는 직장인이 주 임대수요층이다. 봉천동 전역에 원룸이 고루 분포하지만 선호도가 높은 곳은 지하철 2호선 봉천역과 서울대입구역 사이인 봉천동과 봉천8동 일대라고 볼 수 있다.
인근 B공인 관계자에 따르면 “신림역 주변의 경우 고시텔 또는 대부분이 옵션을 갖춘 원룸형태이지만 이 지역 원룸 임대는 다가구주택과 원룸주택 및 근린생활시설로 다양하게 이뤄지고 있다”고 말했다.
봉천동 원룸밀집지역에 위치한 대지면적 132m² 방 16개 옵션 갖춰져 있는 원룸주택은 10억 7,000만 원 선이다. 또 대지면적 249m² 옵션형 방 31개의 근린생활시설로 볼 수 있는 주택은 25억 원선이다. 이들 원룸의 임대료는 보증금 1,000만 원 월 35~45만 원선이며 임대수익률은 7~8%정도다. 주변 P공인 관계자에 따르면 “공실률은 5%정도로 방이 20개라면 그 중 방 1개는 빌 수 있음을 고려해야 한다”고 전했다.
봉천동 강남희공인 대표는 “다가구의 경우 3.3m²당 1,700~1,900만 원대인데 비해 옵션을 갖춘 신축원룸주택의 경우 2,600만~3,300만 원”이라며 “매매가가 저렴한 다가구는 수익률이 2%도 채 되지 않는 것이 보통이지만 풀옵션 원룸의 경우 7~8%의 수익률이 나온다”고 밝혔다.
특히 이곳은 봉천동 주택재개발정비구역 12, 13구역으로 지정돼 있어 장기적인 투자가치도 높다. 이 때문에 임대수익을 목적으로 매입하기보다 개발 후 발전가치나 단기시세차익을 노린 투자가 많은 편이다. 일부에서는 원룸주택을 신축해 지분쪼개기도 행해지고 있지만 구역지정이 난 곳은 이를 금지하거나 개발 시 입주권을 받을 수 없어 매입할 때 신중해야 한다.
T공인 관계자는 “보통 지하철역과 가까운 원룸을 선호하지만 현재 이곳은 신림역과 서울대입구역 가까이에는 유흥시설이 밀집해 있다”며 “역 근처에 유흥시설이 있어 역세권 원룸을 꺼리는 사람도 많다”고 전했다. 그는 이어 “1인 가구 수요층이 대부분인 만큼 가격이 비싼 초역세권에 집중하기보다는 비교적 안전하고 저렴한 주택가에 임대사업을 준비하는 것도 나쁘지 않다”고 말했다.
부동산뱅크 정동그라미 기자 topaz@neonet.co.kr
**신림동 원룸 매물 보러가기 ▶ 클릭!
◇ 수익형부동산특집 _ 원룸 다른 기사 보기
원룸투자의 노다지 '신촌' ☞ 클릭!
건대원룸촌 수익률 최대 8% ☞ 클릭!
불황없는 회기동 원룸, 수익률 높아 인기 ☞ 클릭!
