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6월 이후 주택 보유 전략은?

[부동산뱅크 2007/05/23 - 조회:10,850]

주택시장이 한 치 앞도 내다보기 어려운 안개장 속으로 접어들면서 주택 보유 전략에 관심이 쏠리고 있다. 청약가점제 시행으로 무주택자들은 분양과 매수의 시점 사이에서 갈피를 못 잡고 있고, 기주택자들은 갈아타기와 추가매입 또는 매도타이밍을 놓고 시기를 저울질 하고 있다. 불황기에 무주택자와 1주택자, 다주택자 등 상황별 주택 보유 전략에 대해 알아본다.





◆무주택자


무주택수요자라면 9월 이후로 내 집 마련을 늦추는 것이 좋다. 오는 9월부터 공공택지, 민간택지에 분양가상한제와 청약가점제가 시행돼 현재 분양가 보다 20%가량 저렴하게 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 청약가점제는 부양가족수가 많고, 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길수록 절대적으로 유리하다. 이에 가점이 높은 무주택자라면 서두를 필요 없이 서울 및 수도권이나 송파, 파주, 분당급신도시 등의 유망지역을 적극 노려보는 것이 좋다.





반면 청약가점이 낮은 무주택자들은 청약에 당첨될 가능성이 희박하기 때문에 9월 이전에 유망한 청약물량이나 일반시장에서의 급매물을 노리는 것이 좋다. 전용면적 25.7평 이하 청약 예•부금 가입자들이 9월 이후 청약할 경우 예치금을 증액하는 것도 현명한 방법이다. 전용 25.7평 초과 중대형 아파트는 채권입찰제가 우선 적용되는데다 추첨물량도 50%로 당첨확률이 높아지기 때문이다.





또 자금여력이 부족한 청약저축가입자들은 오는 10월 안산신길 또는 군포부곡 택지지구에서 공급예정인 ‘토지임대부•환매조건부 분양주택(반값아파트)’에 관심을 가져보는 것도 좋다. 토지임대부 주택은 아파트의 건물만 분양하고 토지(택지)는 임대하는 방식이기 때문에 분양가와 임대료가 주변 시세보다 저렴하다. 환매조건부 분양주택도 주공에게 반드시 매각하는 조건으로 일반 아파트보다 싸게 공급 받을 수 있는 장점이 있다.





◆1주택자


다른 지역으로 이사하거나 평형을 넓히려는 1주택 보유자는 본인의 자금 사정에 따라 다른 전략을 세워야 한다. 최근 집값은 떨어지고, 주택담보대출 금리도 오르고 있기 때문에 자금계획 없이 매입을 할 경우 추후 이자부담이 집값 상승률 보다 더 커질 수 있다.





따라서 자금여력이 부족한 수요자들은 무리한 대출을 받아 집을 사거나 평형을 넓히는 것을 자제하는 것이 좋다. 그럼에도 대출을 많이 받아야 하는 경우라면 60일 이내에 매입 대금을 납부해야 하는 기존 주택보다는 대금 분납기간의 긴 신규 분양이 유리하다.





반면 여유 자금이 넉넉해 대출을 거의 안 받거나 조금만 받아도 되는 투자자라면 좋은 입지의 급매물을 노려볼 만하다. 공시가격 상승에 따라 보유세를 회피하기 위해 다주택 보유자들이 시세보다 매우 싸게 매물을 내놓을 가능성이 있기 때문이다. 다만 최근 거래가 안되고 있는 만큼 반드시 자기집을 먼저 판 뒤 매입해야 손해를 줄일 수 있다.





1주택자는 9월이 지나면 청약 당첨 확률이 매우 낮아지므로 가점이 낮은 무주택자와 마찬가지로 9월 이전에 분양되는 유망한 청약물량을 노릴 필요가 있다. 또 분양가상한제 시행 직전의 분양단지 가운데 미분양 물량이 나올 가능성도 배제할 수 없기 때문에 미분양을 노리는 것도 하나의 방법이다.





◆2주택 이상


현재 주택시장은 고가주택이나 다주택자들에게 상당히 불리해졌다. 공시가격 6억 원 초과 주택에 대해 부과하는 종합부동산세는 세대별합산과세를 하고, 과표적용률과 세부담증가상한선은 해가 거듭될수록 증가하고 있다.





따라서 중장기적으로 다주택 보유자는 입지가 나쁜 지역의 ‘쭉정이 주택’은 팔고, 입지가 좋은 ‘알짜 아파트’에 집중하는 전략이 필요하다. 매도할 때는 향후 발전가능성이 작고, 양도차익이 적게 발생한 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 향후 발전성마저도 비슷하게 판단되면 주거여건이 떨어지고, 양도차익이 적게 발생한 주택을 먼저 파는 것도 좋다.





5가구 이상 다주택 보유자라면 임대 사업을 고려해 보는 것도 좋다. 장기 임대주택은 종부세는 물론 취•등록세, 양도세 등의 각종 세금 폭탄을 피할 수 있다. 하지만 임대주택규모가 전용 25.7평 이하여야 하고, 주택 5가구를 묶어 시•군•구청에 주택임대사업에 등록을 해야 세제 혜택을 누릴 수 있다는 점을 유념해야 한다.











부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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