올 봄 집값이 오른다고?
[부동산뱅크 2007/02/07 - 조회:26,693]
최근 정부의 ‘융단폭격식’ 정책에 집값 조정국면이 본격화 되고 있다. 매수세는 사라진지 오래고, 주요지역의 집값도 8개월 만에 하락세로 돌아섰다. 일각에서는 참여정부 이후 10번에 걸친 대책으로 수요와 공급대책이 총망라됐기 때문에 집값하락이 장기화 될 것이라는 분석도 조심스레 나오고 있다.
이에 실수요자들은 지금 당장 매수에 나서자니 집값이 더 떨어질 것 같고 이제 곧 돌아올 봄 이사철을 맞이해 집값이 오를 것 같기 때문에 불안을 떨칠 수 없다. 대한민국 부동산 표준 부동산뱅크에서는 참여정부출범 이후 지난 3년 동안 1분기 집값 동향을 살펴봄으로써 앞으로 다가올 봄 이사철 집값 전망을 3회에 걸쳐 짚어본다.
참여정부출범 이후 지난 2004~2006년 동안 1분기(1~3월) 전국 집값 상승률을 조사한 결과 2004년 0.66%, 2005년 1.92%, 2006년 3.89%의 오름폭을 기록한 것으로 나타났다.
연도 별로 살펴보면 2004년과 2005년 1월에는 10.29대책과 계절적인 영향이 맞물리면서 각각 -0.27%, -0.16%의 변동률을 보인 반면 2006년엔 0.87%의 상승률을 기록했다. 2004년과 2005년 2월에는 봄 이사철 수요와 방학 이사수요, 신혼가구 수요 등의 영향으로 집값이 반등했다. 반면 2006년 2월에는 대책 발표가 예고되면서 전달에 비해 0.12%p가 하락한 0.75%의 변동률을 기록했다. 지난 3년 동안 3월 집값은 2004년(0.59%→0.34%)을 제외하고는 전달에 비해 각각 0.49%, 1.48%가 오르면서 강한 모습을 보였다.
지역적으로 살펴보면 서울에서는 2004년 1.45%, 2005년 3.21%, 2006년 6.34%의 상승률을 기록하면서 전국 상승률의 두 배에 달했다. 서울에서도 2004년과 2005년 1월에는 마이너스 상승률을 기록, 2월 들어 플러스 변동률로 반등에 성공했고, 2006년에도 2월 변동률이 전달에 비해 0.67%p 하락하는 등 전국 월별 변동률과 비슷한 양상을 보였다.
그러나 3월 들어 2005년 변동률이 전달에 비해 0.49% 떨어진 1.34%를 기록하면서 같은 기간 0.49%오른 전국 상승률과 대조를 이뤘다. 이는 2.17대책에서 발표한 서울 재건축단지 규제 때문인 것으로 분석된다.
6대 광역시에서는 2004년 -0.07%, 2005년 0.16%, 2006년 1.60%의 상승률을 기록하면서 전국 및 서울지역과는 전혀 다른 변동률을 보였다. 전국적으로 상승했던 2005년 2월 변동률이 전달에 비해 0.45%p가 하락한 -0.69%로 나타냈고, 2006년 3월에도 전달에 비해 변동률이 0.03% 떨어진 0.63%를 기록했다.
특히 울산(1.17%, 0.46%, 2.51%), 대구(0.22%, 1.62%, 1.83%), 광주(1.06%, 2.22%, 2.03%)등의 지역은 3년간 광역시 평균 상승률을 모두 웃돌았다. 또 대전에서는 행정수도영향으로 2004년과 2005년도에 각각 1.96%, 2.03% 상승하면서 그 해 1분기 평균 상승률(2004년 -0.07%, 2005년 0.16%)을 훌쩍 넘어섰다.
경기지역에서도 각각 0.3%, 1.04%, 3.05%의 상승률을 보였다. 특히 2006년 3월 변동률이 0.82%로 완만하다는 것과 2004년 3월에도 1월에 이어 마이너스 변동률(-0.19%)을 기록했다는 것이 눈에 띄는 부분이다.
신도시에서는 분당이 지난 3년 1분기 동안 각각 1.24%, 5.41%, 8.07% 오르면서 신도시 1분기 평균 상승률(0.72%, 2.34%, 6.07%)을 모두 상회했다. 또 판교의 후광효과로 분당에 이어 평촌이 지난해 3달 동안 7.15%오른 것도 주목할 만하다.
한편 전국 전세시장도 각각 0.23%, 0.49%, 2.33% 올랐지만 매매시장의 상승률에는 크게 못 미쳤다. 월별로도 매매와 마찬가지로 매년 1월이(-0.24%, -0.47%, 0.58%) 가장 낮았고, 3월이(0.33%, 0.92%, 1.06%) 가장 높은 변동률을 기록했다.
이 같이 지난 3년간 1사분기 주택시장 추이를 살펴봤을 때 올해 2~3월 매매 및 전세시장 전망은 어둡지만은 않다고 할 수 있다. 올해 1월 전국 매매가 상승률은 1.18%로 참여정부 출범 이후 가장 높은 수치다. 지난 3년간 1월이 큰 폭으로 상승률을 기록할 경우 2월에는 전달에 비해 변동률이 다소 하락했고, 성수기로 돌아서는 3월에는 2월에 비해 큰 폭으로 상승하는 양상을 보였다.
따라서 여전히 가격 상승의 불씨는 남아있는 셈이다. 그러나 정부의 지속적인 주택담보 대출 억제와 저렴한 주택 공급확대 등의 정책은 규제일변도 들로만 이뤄진 이전 대책들과는 성격이 다르다는 점을 감안할 때 가격하락도 배제할 수 없다.
전세시장은 매매시장 보다 더 활발한 상승세를 이어갈 전망이다. 올 1월 전국 전세값 상승률은 0.75%로 역시 지난 3년 1사분기 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 여기에 매월 꾸준한 상승률을 기록하면서 3월에는 매년 0.33%, 0.92%, 1.06% 변동률을 보인바 있다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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