2007년 종목별 투자 기상도

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[부동산뱅크 2006/12/19 - 조회:13,741]

올해 잇따른 정부 대책에 집값이 수그러들 것이라는 연초 전문가들의 전망을 무색케 할 정도로 큰 폭의 상승세를 보였다. 연초 판교 분양을 시작으로 강남을 비롯한 목동, 분당 등 블루칩지역의 가격 상승은 그 어느 때 보다 거셌다. 여기에 부녀회 집값 담합은 그 동안 찬밥신세를 면치 못했던 강북, 수도권 지역의 집값 상승을 일으키면서 수도권 전역의 아파트 값은 하루가 다르게 올랐다. 특히 은평, 파주의 고분양가 논란한 의한 집값 폭등은 이례적인 사건으로 기록되기도 했다.

또 분양권전매 금지 등으로 투자 메리트를 크게 상실한 것으로 여겨지던 아파트 분양시장도 실수요자들이 대거 모여들면서 후끈 달아올랐다. 단지 내 상가를 중심으로 고가 낙찰이 비번이 속출했고, 행정도시 토지보상금과 수도권 일대 택지개발 등으로 국지적인 지가 상승률이 일어났다. 돌이켜 보면 연초 전망과는 엇갈린 궤적들이다.

올해도 이러한 엇갈린 전망을 뒤로하고 알토란 같은 종자돈을 모아 내집마련을 위한 실수요자들과 차익실현을 위한 투자자들의 길잡이가 되길 바라는 마음에 또 다시 2007년 전망을 내놓는다. 내년 이맘때는 한해 전망을 들추며 내뱉는 구구절절한 변명거리가 줄어들기를 바라며 5회에 걸쳐 2007년 부동산시장을 점쳐본다.

2006년 아파트 시장은 정부의 버블경고 등 정부의 잇따른 규제 강화에도 아랑곳하지 않고 2002년 이후 최고의 상승률을 기록했다. 특히 부녀회 집값담함 논란 속에 그 동안 상대적으로 시세 상승이 둔했던 비강남권을 비롯한 수도권 지역 오름세가 두드러진 한 해였다. 평형별로는 쌍춘년을 맞이해 신혼부부 수요가 몰리면서 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트 값이 일제히 치솟으면서 중대형 아파트 상승률을 넘어서기도 했다. 또 추석 이후 고분양가 논란과 판교낙첨자들이 몰리면서 서울 및 수도권 일대 집값이 폭등하는 이례적인 현상이 일기도 했다. 한마디로 2006년에는 강남권, 신도시 등 소위 불루칩 지역의 강세속에 그 동안 주택시장에서 소외 받던 비강남권과 수도권일대의 대 약진이라고 요약할 수 있다.

2007년 아파트 시장은 올해와 같은 급등세 보다는 소폭의 상승세를 이어갈 전망이다. 서울 수도권 입주물량이 올해에 비해 20%이상 줄어든데다 하반기 대선 정국에 접어들어 재건축이나 세금 등 규제 완화 등에 대한 기대감까지 겹칠 경우 집값은 불가피하기 때문이다. 또 대형 개발 호재가 있거나 전통적으로 강세를 보인 서울 강남 등 알짜 요지의 경우 지속적인 강세를 이어나갈 전망이다. 반면 올 한해 뚜렷한 개발 호재가 없는데도 오름세가 컸던 비강남권과 수도권 중소형 아파트의 경우 2008년 이후의 신도시 공급계획이 가시화되면서 가격 조종이 불가피 할 것으로 예상된다. 결국 2007년 아파트 시장은 지역별, 평형별 가격 양극화 현상이 어느 때 보다 두드러진 한 해가 될 것으로 예상된다.

2006년 분양시장은 갈 곳 잃은 풍부한 부동자금의 유입과 주택담보대출을 통한 탄탄한 주택 구매력이 뒷받침 되면서 뜨겁게 달아올랐다. 여기에 분양시장의 핵이었던 판교를 비롯해 알짜 택지지구에서 분양이 이뤄지면서 투자자 및 실수요자 할 것 없이 청약시장의 열기는 대단했다. 반면 지방의 경우 공급 과잉으로 인해 미분양 물량이 속출하는 등 서울 수도권과 상반된 양상을 보였다.

2007년 분양시장도 올해와 같은 청약열기가 재현될 가능성이 크다. 최근 고분양가 논란으로 올해 공급 예정이던 은평뉴타운과 파주 운정지구, 용인 흥덕지구, 인천 송도신도시 등 주요 신도시 및 공공택지 물량들이 내년으로 대거 연기됐기 때문이다. 게다가 정부가 내년부터 민간택지를 비롯한 재개발, 재건축 일반 분양에 '분양가상한제'를 도입키로 함에 따라 알짜 요지에 주변 시세 차익을 노린 청약자들의 행렬이 이어질 전망이다. 이와 함께 2008년 도입이 예정된 청약가점제 혜택을 받지 못하는 청약예∙부금자들까지 대거 가세해 유례없는 청약전쟁을 예고하고 있다.

또한 분양가상한제 도입으로 수익성 악화를 우려한 민간 건설사들의 보수적인 사업전략으로 서울을 비롯한 수도권 일대에 쏠림 현상이 두드러진 가운데 개발 재료가 약한 지방의 경우 올해에 이어 내년에도 침체 국면이 이어질 것으로 예상된다.

2006년 재건축 시장은 잇따른 정부의 규제 속에서도 큰 폭의 상승률을 기록하며 ‘황금알을 낳는 거위’라는 말을 또 한번 입증했다. 3.30대책을 비롯해 기반시설부담금, 안전진단 규제강화, 초과이익환수제 등의 규제가 시행됐음에도 버블세븐 논란이 거세 졌던 5~8월을 제외하고는 꾸준한 오름폭을 기록했다. 특히 블루칩으로만 여겨왔던 강남권 재건축단지가 아닌 그 동안 조명 받지 못했던 비강남권과 수도권 등의 지역의 가격 폭등이 재건축 가격상승의 견인차 역할을 했다.

2007년에도 재건축 단지는 집값 상승의 주범이라는 참여정부의 ‘낙인’을 떼기는 쉽지 않을 전망이다. 집값 불안이 이어지면서 정부가 재건축 규제 수위를 낮출 가능성은 희박하기 때문이다. 그러나 재건축 단지 대부분이 도심 알짜 요지를 차지하고 있고, 대기 수요가 넘쳐나고 있는 상황을 감안할 때 규제완화와 관계없이 몸값이 치솟을 가능성이 크다. 또 내년 연말 대선을 앞두고 규제 완화에 대한 기대심리로 한차례 급등세를 연출할 가능성도 배제할 수 없다.

올해 재개발 시장은 뉴타운 지역을 중심으로 탄력을 받았다. 특히 지난 5.31선거 이후 강북재개발 및 U턴 프로젝트, 도시재정비촉진법 통과 및 16곳 도시재정비촉진지구(도촉지구) 지정 등으로 개발기대감이 팽배해지면서 수요 급증 현상이 나타났다. 그러나 뉴타운과 도시재정비촉진지구를 토지거래허가구역으로 지정해 호가만 올랐을 뿐 실제거래량은 많지 않았다. 이에 토지거래허가 제약이 없는 뉴타운, 도촉지구 등 인근 재개발 구역에 매수세가 몰리는 현상이 일어나고 있다.

2007년 재개발 구역은 올해와 마찬가지로 뉴타운지역을 중심으로 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다. 우선 내년 상반기 안으로 3차뉴타운과 도촉지구에 기본계획이 발표될 계획이 있는데다 4차뉴타운까지 거론되고 있어 한차례 급등세를 연출할 가능성도 배제할 수 없다. 경기지역도 마찬가지로 올해 1차뉴타운에 이어 2,3차 뉴타운까지 염두해 두고 있어 가격 상승은 불가피 할 것으로 보인다. 특히 토지거래허가로 인해 실수요자들을 중심으로 시장이 재편되는 가운데 한강조망, 사업지 규모, 진행속도 등에 따라 양극화 현상이 벌어질 전망이다.

2006년 상가시장은 복합쇼핑몰 굿모닝시티 사기분양으로 시작한 시장 침체의 늪에서 벗어나지 못했다. 특히 테마상가와 주상복합상가는 분양률, 임대율 저조라는 이중고에 시달렸다. 더딘 경기회복과 판교청약열풍, 5.31지방선거, 기반시설부담금시행 등은 시장 활성화를 가로막는 악재로 작용했다. 반면 배후수요가 탄탄한 단지 내 상가와 역 주변 또는 대단지 택지개발지구내 근린상가 등에는 투자 수요가 집중되면서 양극화 현상이 나타났다.

2007년에도 이 같은 시장 침체는 이어질 공산이 크다. 한때 투자자들에게 돈다발을 안겨줬던 복합쇼핑몰 등과 같은 대형 쇼핑몰의 경우 여전히 찬밥신세를 면치 못할 전망이다. 그러나 배후 수요가 풍부해 투자가 안정적인 단지내상가의 경우 올해와 마찬가지로 인기를 이어갈 것으로 예상된다. 특히 정부의 주택 세제강화로 갈 곳 잃은 유동자금이 매달 고정수입은 물론 시세 차익까지 바라볼 수 있는 매머드급 택지지구 단지내상가으로 몰릴 가능성이 크다. 한마디로 2007년 상가시장은 일부 단지내상가를 제외하고는 근린, 복합상가의 경우 긴 겨울잠에서 깨어나지 못하는 양극화 현상이 벌어질 것으로 예상된다.

2006년 토지시장은 행정도시에 따른 막대한 토지 보상금이 풀렸음에도 일부 개발 지역을 제외하고는 대체로 안정적인 모습을 보였다. 지난해 말부터 풀린 행정도시 토지보상금은 인근 대전, 충남, 충북 지역의 땅값을 올려놨다. 또 서울 및 경기일대의 개발호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승이 일어나는 양상을 띠었다. 특히 하반기 들어 검단신도시 발표, 김포신도시 개발계획 발표, 강남대체 신도시 발표 예정 등 잇따른 호재가 겹치면서 수도권 일대 지가는 술렁이고 있다.

내년은 올해와 비슷한 양상을 띠는 가운데 지역별로 양극화 현상이 더욱 두드러질 전망이다. 올해 인천 영종, 청라지구 등을 시작으로 김포 양촌, 위정부 민락, 수원 호매실지구 등 대형 택지개발 지구 토지보상이 봇물을 이룬다. 이들 지역에 풀릴 것으로 추산되는 돈은 대략 10조원으로 주변 땅값을 크게 올려 놓을 전망이다. 또 이 같은 토지시장 활황은 파주, 문산 등 접경지역을 비롯한 광주, 이천, 용인 등 목 좋은 전원주택지로 투자자들을 불러들이는 재료가 될 것으로 예상된다. 반면 특별한 재료가 없는 지방의 경우 부재지주 소유토지에 대한 60% 양도세 부과, 토지거래허가규제 등으로 약세나 하락세를 면치 못할 것으로 보인다.