버블세븐, 여전히 ‘팔팔’하네
[부동산뱅크 2006/10/16 - 조회:17,460]
올 상반기 부동산 시장을 떠들썩하게 했던 버블세븐 지역의 아파트. 더 오르기 전에 지금이라도 매입에 나서야 하는 걸까, 여기서 떨어지기 전에 팔아야 하는 걸까? 비싼 아파트값에 매도자, 매수자 모두 선택이 괴롭기만 하다. 버블세븐 지역 아파트의 매매 타이밍은 과연 어떻게 될까?
강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 7개 지역의 이동평균선을 살펴본 결과 대부분의 지역에서 강세장이 이어지고 있는 것으로 나타났다. 즉, 이들 지역 아파트값에 거품이 껴 있다는 차가운 시선에도 불구하고 여전히 오를 여력이 더 남아 있다는 것이다.
대한민국 대표 부촌 강남구의 경우 지난 10년간 두 번의 매도타이밍을 맞았을 뿐, 그 외 시점에서는 언제든지 매입에 나서는 게 유리했던 것으로 나타났다.
IMF의 영향을 받았던 1998년 1~12월과 10.29대책의 역풍을 맞았던 2003년 11월~2005년 1월, 두 기간에는 이동평균선이 단기·중기·장기이동평균선보다 아래에 위치하며 아파트값은 확실한 약세를 보였다. 따라서 약세에 접어들기 직전인 1997년 12월, 2003년 10월에 아파트를 팔았다면 집값 하락으로 인한 손해를 막을 수 있었을 것이다.
하지만 이 기간을 제외하고 매도를 해야 할 타이밍은 나타나지 않은 것으로 조사됐다. 1996년 이후 위의 두 번의 시점을 제외하고는 집값이 늘 강세를 띠었기 때문이다. 실제 10년 전 100이었던 매매지수는 2006년 9월 현재 350을 기록하며, 집값이 3.5배나 오른 상태다. 늦었다고 생각되는 때라도 일단 사두기만 하면 높은 수익률을 기록할 수 있었던 셈이다. 물론 2002년 12월~2003년 4월까지 오르락내리락 하며 불안정한 모습을 보이기도 했다. 하지만 이는 정책에 의한 일시적인 현상으로 본격적인 매도 타이밍으로 보기는 어렵다.
이러한 집값의 강세는 ‘버블’이라는 심리적인 압박과 각종 강남 집값 규제에도 여전히 이어지고 있는 양상이다. 지난 2/4분기 재건축 아파트의 약세로 전체적인 강남 집값이 주춤하는 듯 했으나 최근 다시 오름세를 보이고 있는 것이다. 그래프에서도 근소하지만 현재의 이동평균선이 단기·중기·장기보다 모두 위에 있는 것을 확인할 수 있다.
서초구는 98년 2월~99년 2월 외환위기 기간을 제외하고는 단 한 번도 매도타이밍이 없어 강남구보다 더욱 견고한 부동산 시장을 이루고 있는 것으로 나타났다. 이는 저밀도 소형 재건축 아파트가 주를 이뤘던 강남구에 비해 서초구는 고밀도의 중·대형 아파트 위주로 아파트값이 형성됐기 때문이다. 서초구는 지난 3년간 3.3배의 집값 상승을 기록해 강남구의 3.5배에는 못 미치는 수익률을 보였지만, 하락장 없는 안정적인 투자처로는 강남구보다 낫다는 해석이다.
앞으로 집값 추이 역시 밝은 편이다. 강남구가 2/4분기 약세장을 겪었던 반면 서초구는 계속해서 상승을 하고 있는 것. 따라서 집 주인 입장에서는 매각 시점을 늦춰야 하고, 매수인 입장에서는 비싸더라도 서둘러 사야 그나마 내 집 마련이 쉽다는 분석이다.
송파구는 강남권 중 가장 불안정한 가격 추이를 보이고 있다. 단기·중기·장기이동평균선보다 현재의 이동평균선이 내려오는 경우가 많은데다 집값이 꾸준히 오르지 못하고 오르락내리락 하는 모습을 보이고 있는 것이다. 구 내 위치한 아파트의 전체적인 강세보다 일부 지역, 일부 단지 위주로 집값이 움직이는 경우가 많은 탓으로 경기나, 정부 정책에 민감한 반응이다.
실제 지난 해 5월 매매지수 285를 기록한 이래 매월매매지수는 하락세에 있다. 그간 올랐다 내렸다를 반복하고는 있지만 최고 지수 위로 오른 적은 한 번도 없었다. 또한 2006년 9월 현재의 매매지수가 1년 4개월 전보다도 오히려 낮은 279로 조사돼 최고 지수에서 산 사람은 손해를 입게 됐다.
특히 7월부터는 단기이동평균선보다도 현재 이동평균선이 아래에 위치해 있는 모습이 이채롭다. 송파를 제외한 다른 버블 지역에서 여전히 강세를 보이는 것과 대조적인 것이다. 따라서 이 지역에 아파트를 매입할 계획이라면 각별한 주의를 기울여야 할 필요가 있다.
목동과 분당신도시는 매입 시점은 좀 더 지켜보되 매각 시점은 늦춰야 한다는 분석이다. IMF를 제외한 모든 시점에서 이동평균지수가 우상향 하는 강세장을 형성하고 있지만, 최근 들어 집값 상승도 주춤해졌기 때문이다. 그럼에도 여전히 집값 하락의 기미는 보이지 않으므로 집 주인은 느긋해도 될 듯 싶다.
부쩍 올라버린 가격과 버블지역이라는 압박감에도 불구하고 평촌신도시와 용인시의 아파트 역시 뚜렷한 강세장을 띠고 있다. 2005년 5월까지만 해도 현재·단기·중기·장기이동평균선이 모두 비슷해 평균 상승률 정도의 아파트값을 보였던 이들 지역은 판교발 집값 상승으로 아파트값이 본격적으로 뛰기 시작했다. 그 이후 단 한번도 주춤하지 않고 가파른 오름세를 보이고 있는데, 당분간은 이 같은 추세가 계속될 것으로 보인다. 따라서 매도 시점은 늦추고 매입은 서두르는 게 낫다는 분석이다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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