[알고계세요?] LTV, DTI가 뭐냐고요
[부동산뱅크 2006/11/24 - 조회:7,661]
최근 하늘을 찌를듯한 집값 상승 때문에 부동산이 최대의 화두로 떠올랐다. 그렇지만 꾸준한 관심을 갖지 않으면 생소하고 어렵기만 한 것이 부동산 관련 용어들이다. 이번에 정부가 내놓은 11.15대책을 보더라도 부동산 초보자라면 DTI, LTV, 투기지역, 투기과열지구 등 생소한 단어들이 한 두 가지가 아니다.
LTV(Loan To Value ratio: 주택담보인정비율)란 은행이 주택을 담보로 대출해 줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능한도를 말한다. 담보 물건의 가격만 높으면 차주(借主: 돈을 빌려 쓰는 사람)의 소득과 관계 없기 때문에 소득이 없는 배우자나 자녀의 명의로도 대출이 가능하다. 이때 주택담보대출 가능한도는 주택의 기준시가가 아닌 시가의 인정 비율로 정한다.
이에 반해 DTI(Debt To Incom ratio: 총부채상환비율)란 연간 총소득에서 주택 담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 즉 주택의 가격에 비례해 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 연간소득으로 따져 대출 한도를 정한다는 의미다.
예를 들어 연소득 5,000만 원인 차주가 7억 원하는 아파트를 산다고 할 때 LTV40%를 적용하면 7억 원의 40%인 2억 8,000만 원까지 빌릴 수 있다. 반면 DTI 40%를 적용할 때는 연소득 5,000만 원의 40%인 2,000만 원을 원리금 상환하는데 쓸 수 있다. 이에 10년 만기 원리금균등상환(기타부채 없이 이자율 6% 고정금리 적용)으로 할 경우 약 1억 5,000만 원, 20년 만기 원리금균등상환은 약 2억 3,000만 원까지 대출을 받을 수 있다.
같은 조건으로 연소득이 3,000만 원일 경우 DTI 40%를 적용하면 1,200만 원을 원리금 상환하는데 쓸 수 있으므로 10년간 원리금균등상환을 조건으로 약 9,000만 원, 20년간 상환조건으로는 약 1억 4,000만 원을 빌릴 수 있다.
연소득이 5,000만 원인 차주일 경우 구입하려는 7억 원짜리 아파트가 서울에 있다면 LTV 40%와 DTI 40%가 동시에 적용돼 둘 중에 대출 금액이 적은 DTI 적용 금액인 1억 5,000만 원(10년 만기 원리금균등상환)과 2억 3,000만 원(20년 만기 원리금균등상환)으로 대출을 받을 수 있다.
이번에 발표한 11.15대책에서는 투기지역에서 LTV를 60%까지 인정해줬던 것을 폐지하고 은행권과 동일하게 40%로 강화했다. 저축은행 등 제2금융권의 LTV를 60~70%에서 50%로 낮췄다. 또 투기지역 내 6억 원 초과 아파트 신규구입 대출시 적용되는 DTI 40%적용은 수도권 전역으로 확대 적용된다.
또 서울 및 수도권에 걸쳐 지정돼 있는 투기지역과 투기과열지구에 대해 헷갈리는 사람들이 의외로 많다. 주택투기지역과 투기과열지구는 지정기준에 큰 차이가 있다.
투기지역은 1개월의 집값 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30%이상 높은 지역으로 최근 2개월간의 월평균 상승률이 전국 평균보다 30%이상 높거나 지난 1년간 연평균 상승률이 3년간 전국 평균 상승률보다 높은 지역을 재정경제부 장관이 지정한다.
투기과열지구는 주택가격 상승이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역으로 ▲2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과 ▲주택의 전매행위 등으로 주거불안이 우려되는 지역 ▲주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월 대비 30%이상 감소하는 경우 건설교통부 장관과 시도지사가 지정한다.
이 두 지역이 지정될 경우 받게 되는 영향도 각각 다르다. 투기지역으로 지정되면 집을 팔 때 세금부담이 늘어난다. 양도소득세를 낼 때 기준시가 대신 실거래가가 기준이 되고, 필요에 따라서는 15%내에서 탄력세율이 적용될 수도 있다. 또 6억 원 초과 아파트를 구입할 경우 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출제한이 적용된다.
반면 투기과열지구에서는 계약일로부터 집에 대한 소유권 이전등기가 이뤄질 때까지 분양권 전매가 제한된다. 아울러 ▲1가구 2주택자 ▲5년내 당첨사실이 있는 자 ▲지난 2002년 9월 5일 이후 청약통장 가입자로서 세대주가 아닌 경우 등은 청약 1순위자격이 제한된다. 또 6억 원 초과 아파트 구입시 총부채상환비율(DTI)의 규제를 받게 된다.
현재 주택투기지역은 서울 전 지역과 인천 부평구, 연수구, 서구, 경기 시흥시, 파주시, 대구 수성구, 광주 광산구 등 전국 88개 시∙군∙구에 걸쳐 있고, 투기과열지구는 서울, 경기, 인천지역(일부 도서지역 제외)을 비롯해 충청 일부지역과 6대 광역시 등이 지정돼 있다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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