[알고계세요?] 토지 매입 시 알아둬야 할 용도지역∙지구
[부동산뱅크 2007/01/12 - 조회:7,369]
토지나 건물을 살 때 등기부등본 외에 확인하는 서류 중 하나가 토지이용계획확인서다. 이를 통해 해당 지역의 지구 및 용도지역 등을 알 수 있기 때문이다. 지구지정이나 지역지정 상태는 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소가 된다. 부동산의 살 때 꼭 확인해야 할 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 알아본다.
용도지역이란 토지 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 건설교통부 장관 또는 시∙도지사가 지정한다. 용도지역은 건물의 용도, 건폐율, 용적률 등이 어떻게 제한되는지 결정되기 때문에 지역지정에 따라 땅값이 크게 달라진다.
이 같은 용도지역은 ▲도시지역 ▲관리지역 ▲농림지역 ▲자연환경보전지역 등 네 종류로 분류된다. 또 다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역 녹지지역으로, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.
주거지역은 주거의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 때 지정되는 곳으로 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 나눠진다. 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이며, 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.
전용주거지역(1~2종)과 일반주거지역(1~3종)은 종이 세분화 돼 있는데 1종보다는 2종이, 2종보다는 3종이 용적률이 높다. 여기서 말하는 용적률이란 전체 대지면적에 대한 건축물 연면적(건축물의 전체 면적)의 비율로 건축물의 대지면적을 지상 층 전체의 바닥면적으로 나눈 값이다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물의 층수가 많다는 것을 의미한다. 서울시의 경우 일반주거지역은 1종 150%, 2종 200%, 3종 250%의 용적률을 적용한다.
상업지역은 상업과 기타 업무활동의 편익 증진을 위해 필요한 때 지정되는 지역으로 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분되고 있다. 중심상업지역은 도심∙부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위해 필요한 때 지정되는 곳으로 서울의 명동이 대표적이다. 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하는 곳으로 종로, 테헤란로, 광화문 등이 속하고, 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위해 지정되는 상업지역으로 단지 인근의 상가를 꼽을 수 있다. 유통상업지역은 도시 내 및 각 지역간의 유통기능을 증진하기 위한 곳으로 송파 장지동, 용산역 등이 속한다.
상업지역은 용적률이 900%(근린상업)에서 1,500%(중심상업)으로 다른 지역에 비해 높기 때문에 동일지역 내에서도 땅값이 가장 비싸다. 서울시의 경우 일반상업지역은 용적률이 800%까지도 가능하다.
도시지역외에 일반인의 관심이 큰 곳은 관리지역이다. 이 지역은 종전의 준도시지역과 준농림지역이 합해진 것으로 개발 가능성이 있기 때문이다. 현재 국토의 26.3%를 차지하고 있는 관리지역은 범위가 방대하고 용도가 다양하기 때문에 각 지자체에서는 구체적인 용도를 확정하기 위해 종세 분화 작업을 하고 있다. 특히 ‘계획관리지역’은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용•개발을 하려는 지역이므로, 투자 용도에 적합한 지역이다.
용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역에 대한 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 정해놓은 지역을 말한다. 토지 이용 증진에 주안점을 두고 용도지역 지정을 보완하는 성격이 강하다. 용도지구는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등 12개 지구로 나뉜다.
용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정 관리 등을 위해 따로 정해 논 지역이다. 일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지이용에 초점을 맞췄다면, 용도구역은 토지 이용을 제한하는 쪽에 무게중심이 맞춰져 있다. 용도지구에는 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 지구단위계획구역 등으로 구분된다.
용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정하는데 반해 용도구역은 도시 외곽에 지정되는 경우가 많다. 용도지역, 용도지구, 용도구역 등의 지정 내용은 토지이용계획확인서를 통해 확인이 가능하다. 이 토지이용계획확인서는 시∙ ;군∙구청과 동사무소에서 발급 받을 수 있다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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