[재테크교실] 대출장벽, 이렇게 넘어라
[부동산뱅크 2007/02/21 - 조회:7,411]
강화된 주택담보대출 탓에 내집마련을 앞두고 발만 동동 구르고 있는 서민들이 적지 않다. 턱없이 오른 집값에 은행돈 없이 집을 사는 게 불가능해진 상황에서 LTV, DTI 등 금융 규제로 자금 계획에 큰 차질이 빚어졌기 때문이다. 그러나 정부의 금융규제가 대출 리스크를 낮추는 데 초점을 맞추고 있는 만큼 빚을 잘 갚을 수 있는 조건만 갖춘다면 은행돈을 빌리는 것도 그리 어렵지만은 않다. 주택담보대출을 효과적으로 활용할 수 있는 방안을 알아본다.
◈ 내 대출한도는 얼마? 은행권은 오는 3월부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트 대출에 대해 DTI 40~50%를 적용하기로 했다. 이 방안에 따르면 이들 지역에서 대출금액이 1억 원을 넘을 경우 DTI 40%, 5,000만~1억 원 이하일 경우에는 DTI 50%가 적용된다. 대출금액이 5,000만 원 이하일 경우에는 총부채상환비율 적용에서 제외되며, 분양가 6억 원 이하 아파트의 중도금 집단대출에 대해서도 DTI 60%를 적용 받을 수 있을 전망이다.
이로 인해 앞으로 연소득이 3,000만 원인 사람이 투기지역이나 수도권 투기과열지구에서 10년 만기 원리금균등상환 방식으로 대출받을 수 있는 금액은 9,000만 원 정도에 불과하게 된다. 이는 연리 6.0%에 기타부채가 없는 경우를 가정한 것으로 신용대출 등 기존 부채가 있을 경우 대출가능금액은 이보다 줄어든다. 같은 조건으로 연소득이 5,000만 원일 경우 1억 5,000만 원, 7,000만 원일 경우 약 2억 1,000만 원까지 대출 받을 수 있다.
◈ 대출한도는 늘리고, 금리는 낮추려면? 큰 폭으로 줄어든 대출한도 탓에 내집마련을 포기하기는 아직 이르다. 은행권에서는 △ 거치기간 없는 원리금균등분할 상환 △ 고정금리 △ 고객의 신용등급이 높을 경우 △ 전용면적 25.7평 이하인 국민주택 규모 이하 시가 3억 원 이하 아파트 등 각각의 항목에 5%씩 가점을 매겨 대출한도를 늘려줄 예정이기 때문이다. 다만 이 경우에도 DTI 60%를 초과할 수는 없다.
대출기한도 최대한으로 늘리는 게 좋다. 대출기간을 늘릴수록 매년 갚아야 할 원리금상환액이 줄어들어 대출액을 늘리는 효과를 볼 수 있기 때문이다. 연소득이 3,000만 원인 사람이 10년 만기로 빌릴 수 있는 돈이 9,000만 원이라면, 20년 만기로 기한을 늘릴 경우에는 약 1억 4,000만 원까지 대출 받을 수 있다.
단, 은행권에서 제안하는 고정금리의 경우 금리변동에 대한 위험이 낮은 대신 변동금리보다 이율이 높을 수 있으므로 신중하게 선택해야 한다. 대출한도를 늘리기 위해 무리하게 고정금리를 선택한 경우 높은 이자에 허덕일 수도 있기 때문이다.
맞벌이를 하고 있다면 배우자의 소득도 빠트리지 말고 계산해 대출한도를 늘려보자. 직장인이라면 근로소득원천징수 영수증, 자영업자는 세무서에서 발급하는 소득금액증명원 등을 제출해 합산할 수 있다. 단, 배우자 명의로 주택담보대출이 있다면 추가로 담보대출을 받을 수 없다는 것을 유념해야 한다.
부채 리모델링도 필요하다. 특히 마이너스 통장은 부채에 포함돼 대출한도에 영향을 미치므로 정리하는 게 좋다. 대신, 예•적금 담보대출은 빚으로 분류되지 않으므로 부채 갈아타기를 통해 대출한도를 최대한으로 늘릴 수 있다.
매입하고자 하는 주택이 6억 원 이하(오피스텔, 재개발•재건축이 진행중인 주택 제외)라면 주택금융공사의 인터넷 전용 대출상품인 e-모기지론에 관심을 가져보자. 고정 금리로 금리변동에 대한 리스크가 적은데다 시중은행 변동금리와 비교해 금리도 낮은 편이다. 여기에 DTI 고려 없이 시세의 60~70% 선까지 대출받을 수 있다. 기준 금리는 △10년 만기 5.85% △ 15년 5.95% △ 20년 6.05% △ 30년 6.10%며 근저당 설정비와 이자율 할인수수료를 본인이 부담하면 0.2%p 금리 할인효과를 누릴 수 있다.
이 외에도 담보대출을 받기 전 은행별로 대출상품을 비교하면 대출금리를 0.1%p라도 낮출 수 있다. 은행간 금리와 자격조건 등은 전국은행연합회(www.kfb.or.kr) 등의 사이트에서 손쉽게 확인해볼 수 있다. 또 대부분의 은행에서 거래실적이나 고객등급에 따라 금리우대 혜택을 주므로 급여이체나 신용카드 이용을 주로 하는 주거래은행이 있다면 본인의 금리우대 여부를 확인해보자. 최근에는 신용카드 사용액 등에 따라 담보대출 금리를 할인해주는 서비스도 있으므로 적극 활용해 볼만하다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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