[알고계세요?]부동산 세금과 관련된 5大 가격
[부동산뱅크 2007/02/16 - 조회:4,642]
부동산에는 세금이라는 꼬리표가 항상 붙어 다닌다. 취등록세, 재산세, 양도소득세 등 세금의 종류도 많고, 내야 할 금액도 만만치 않은 것이 현실이다. 이런 세금들은 개별공시지가, 공시가격, 실거래가, 감정가격 등 특정 가격을 바탕으로 매겨진다. 하지만 어떤 가격을 기준으로 납부•부과되는지 모르는 납세자들이 많다. 부동산 세금과 관련된 4대 가격에 대해 알아본다.
◆개별공시지가
개별공시지가란 건설교통부장관이 결정 고시한 표준지 공시지가를 기준으로 산정한 개별토지에 대한 단위 면적(㎡)당 가격(원)으로 매년 시장•군수•구청장이 이를 고시한다. 표준지 공시지가는 건설교통부가 전국의 대표성 있는 토지 50만 필지를 선정 매년 1월 1일 기준으로 가격을 조사해 2월 말에 고시한다.
공시된 가격은 토지소유자에게 통보되고 이의신청 접수 및 처리작업에 들어간다. 이의신청이 제출된 토지는 다른 감정평가사 2인의 조사와 평가 그리고 중앙부동산평가위원회 심의 절차를 거쳐 4월 20일 까지 조정, 공시하고 그 결과는 이의신청자에게 회신된다. 표준지 공시지가가 모(母)개념이라면 개별공시지가는 자(子)이다.
개별공시지가는 매년 6월 30일에 발표되고, 모든 토지관련 재산세, 종합부동산세, 상속증여세 등의 세금과 개발부담금산정, 일부 담보감정을 위한 기초자료로 활용된다. 보통 개별공시지가는 실거래가액의 80~90%선이다.
◆주택공시가격
건설교통부에서 공시하는 주택공시가격은 한국감정원의 감정평가사가 층과 향, 조망, 소음, 매매사례시세자료, 감정평가액 등의 여러 가지 요인들을 고려해 정상적인 거래가 이뤄질 경우 성립될 가능성이 높은 가격을 말한다.
2005년 4월까지 단독주택의 경우 주택공시가격은 국세청기준시가, 공동주택은 기준시가란 이름으로 발표했다. 하지만 지난해부터 건설교통부가 공시를 맡으면서 모든 주택은 ‘공시가격’으로 통일 됐다. 주택공시가격에서는 아파트, 단독, 연립, 다세대주택 등의 모든 주택을 토지와 건물을 일체로 평가하고 있지만 국세청기준시가는 연립, 다세대, 단독주택 등의 주택을 토지와 건물을 나눠서 평가했다. 즉, 토지는 개별공시지가, 주택은 국세청기준시가를 적용했다.
주택공시가격은 공시일인 당해 연도 1월 1일을 기준으로 조사해 4월 말 공시되고, 1월 1일부터 5월 31일 사이에 사용승인 된 주택은 6월 1일 기준으로 9월 말 공시된다. 이 가격은 실거래가액의 평균 80~90% 수준이고, 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 내기 위한 과세 자료로 활용된다.
◆지방세 과세 시가표준액
지방세 과세 시가표준액은 건물의 취•등록세, 재산세 등을 부과하기 위한 기준이 되는 건물 가액이다. 지방자치단체의 재원을 조달하기 위해 시•군•구에서 평가하고 책정한다. 이 경우 토지에 대해서는 건설교통부에서 고시한 개별공시지가가 적용되고, 건물부분에는 지방세 과세 시가표준액이 적용된다. 지방세 시가표준액은 일반적으로 실지거래가액의 50~60%수준이다.
◆감정가격
감정가격이란 통상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다. 보통 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 실행시키기 위한 평가 또는 국가에서 개발사업 등의 이유로 수용하기 위해 부동산을 평가하기 위한 가격이다. 상속, 증여세에서는 부동산을 평가할 때 실지거래가액을 알 수 없을 경우 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 평가한다.
◆실거래가
실거래가액이란 부동산 매수자와 매도자간 실제 거래에 의해 형성된 가격을 말한다. 하지만 이 가격은 투기세력, 정책, 금리 등에 의해 변동이 심하기 때문에 정확한 부동산 가격이라고 할 수 없다. 실거래가액은 최근 부동산 가격의 상승에 따라 공시가격이나 감정가격에 비해 다소 높다. 실거래가를 과세표준으로 삼는 세금에는 취등록세, 양도소득세, 상속증여세(상속일 전후 6개월, 증여 3개월 내 상속증여 받은 부동산을 팔 경우) 등이 있다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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