[재테크교실] 경매 권리분석

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[부동산뱅크 2007/02/14 - 조회:5,032]

자금부족 탓에 내집 마련이 멀게만 보이는 서민들에게 경매만큼 매력적인 투자처가 있을까. 특히 요즘과 같은 부동산 불황기에는 운만 좋으면 시세에 크게 못 미치는 가격에 알짜 물건을 마련할 수도 있다. 그러나 경매의 높은 투자성만큼이나 위험부담도 간과할 수 없는 게 사실. 초보자들이 꼭 짚고 넘어가야 할 권리분석 방법을 알아본다.

경매의 기초를 튼튼히 다지기 위해서는 우선 등기부등본 보는 법부터 익혀야 한다. 부동산의 권리관계와 현황을 기록하는 장부인 등기부만 제대로 볼 수 있어도 성공적인 경매의 첫걸음을 내디딜 수 있기 때문이다.

등기부는 표제부와 갑구(甲區), 을구(乙區)로 나뉜다. 이 중 표제부는 부동산의 지번과 용도, 면적 등이 표시되고 갑구에는 소유권에 대한 압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 경매신청 등 소유권에 대한 사항이 기재된다. 소유권 외 권리를 기재하는 을구에는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등에 관한 사항이 기재돼 있다. 갑구와 을구에 등재돼 있는 권리관계의 우선순위는 등기소에서 접수순서로 부여하는 ‘접수번호’를 통해 파악할 수 있다.

이제, 등기부를 펴놓고 기재된 모든 권리를 등기순서대로 적어보자. 이때 저당권이 맨 위에 위치해 있는 물건이라면 우선 안심해도 좋다. ‘낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다’는 ‘소제주의’ 원칙에 따라서 경락인이 대금을 완납하면 저당권은 무조건 말소되고, 저당권보다 늦게 등기부에 기재된 모든 권리도 깨끗이 사라지기 때문이다.

단, 등기부상에 예고등기와 유치권이 있는 물건이라면 경매 전문가가 아닌 이상 피하는 게 좋다. 예고등기란 현재 실행된 등기에 대한 등기원인의 무효 또는 취소가 소송으로 신청된 경우에 이를 알리기 위해 행해지는 일종의 예비등기를 말한다. 즉, 재판 결과에 따라 경매 자체가 무효가 되는 최악의 결과를 불러올 수 있다는 얘기다. 채권을 변제 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 유치권 또한 저당권보다 후순위에 있다고 해도 말소되지 않고 경락인에게 그대로 인수되므로 주의해야 한다.

앞에서 살펴본 바에 따라 <순위표Ⅰ>의 권리관계를 따져보자. 이 경우 00은행에서 설정한 저당권은 경매가 완료되면 자연히 말소된다. 말소된 저당권 이후에 등재된 모든 권리도 자동적으로 사라지므로 안심하고 경매에 참여할 수 있는 물건이 되는 셈이다.

그렇다면 저당권 보다 앞서는 권리가 있다면 어떻게 될까. <순위표Ⅱ>의 경우 낙찰이 끝나고 대금을 완납하면 각각 2순위와 3순위에 해당하는 저당권과 전세권은 말소가 된다. 그러나 지상권의 경우 낙찰자가 그대로 떠안아야 한다. 저당권보다 앞서 등재된 지상권의 경우 경매가 완료돼도 말소되지 않고 낙찰자에게 그대로 인수되기 때문이다. 즉, 이들 물건의 경우 ‘인수주의 원칙’이 적용돼 경락이 되더라도 소멸되지 않고 낙찰자가 그 권리를 그대로 떠안아야 하는 것이다

다시 <순위표Ⅱ>로 돌아가보면 나상철씨가 30년간 무료로 사용할 수 있는 지상권이 낙찰자에게 그대로 인수된다. 즉, 이런 물건을 낙찰 받는다면 계약일로부터 30년 동안 사용권을 획득하지 못하고, 사용료 또한 한 푼도 받지 못하게 되는 셈이다. 이 외에도 가처분이 인수되며 소유권을 상실할 수 있고, 전세권을 인수하면 입찰대금 외 전세보증금을 추가로 부담해야 하는 위험을 안게 된다.

경매에서는 앞서 살펴본 등기권리뿐 아니라 임대차에 대한 분석도 소홀히 해서는 안 된다. 임대차 권리분석에서 가장 먼저 살펴봐야 할 내용은 ‘대항력’이다. 이는 집주인에 비해 약자일 수밖에 없는 세입자를 보호하기 위해 마련된 법적 장치 중 하나로, ‘바뀌는 집주인에게 임차권을 요구할 수 있는 권리’를 뜻한다. 즉 경매나 매매 등의 이유로 집주인이 바뀌더라도 세입자는 그 곳에 계속 거주할 수 있을 뿐 아니라, 계약기간이 끝나면 보증금도 회수할 수 있는 것이다. 해당 주택에 입주와 전입신고를 마치면 대항력을 가질 수 있으며 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 다만, 이 경우에도 선순위 저당권보다 앞서 대항력을 갖춰야 이를 인정받을 수 있다.

<순위표Ⅲ>에서 보면 ▲▲은행의 저당권이 2순위로 올라 있다. 따라서 경매가 끝나면 은행의 저당권은 소멸되지만 저당권보다 먼저 성립한 임차부분은 낙찰자가 떠안게 되는 것이다. 이렇게 되면 낙찰자는 전세계약기간이 끝날 때까지 사용권을 가질 수 없으며 경매대금 외에 세입자 김민수의 임차보증금 5,500만 원을 추가로 부담해야 한다.

저당권과 전입신고가 같은 날 설정된 경우에는 전입신고가 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 임차인이 대항력을 가질 수 없다. 전입신고가 저당권보다 하루 앞서 등재된 경우에는 전입신고는 다음날 0시, 저당권은 공무원이 업무를 시작하는 시각인 오전 9시 이후에 설정된 것으로 봐서 임차인의 대항력이 우선한다.

그러나 대항력을 갖췄다고 해서 해당 주택이 경•공매될 때 배당을 받을 수 있는 것은 아니다. 배당을 받기 위해서는 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아야 후순위 채권자나 기타 채권자에 앞서 권리가 생긴다.

<순위표Ⅳ>를 통해 확인해보자. 우선, △△은행의 선순위 저당일인 1999년 10월 23일보다 먼저 등재된 등기상의 권리는 없다. 박철수씨와 김민철씨가 먼저 입주해 대항력을 갖고 있긴 하지만 배당 순위를 결정하는 확정일자가 저당권 설정일보다 늦게 등재됐기 때문에 등기상의 권리는 깨끗한 것이다.

그러나 임대차 부분까지 모두 말소되는 것은 아니다. 박철수씨와 김민철씨의 경우 입주일이 저당권보다 앞서기 때문에 경락인에 대해 대항력을 갖는다. 따라서 이들의 전세보증금 합인 8,000만 원을 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 것이다. 반면, 저당권 설정보다 늦게 입주한 최순이씨의 경우 대항력을 갖추지 못한데다 확정일자도 받지 않아 후순위 배당권도 가질 수 없다.

소액임차인의 경우 전입신고만으로도 일정 금액에 대해 우선 변제권을 가질 수 있다. <표 참조>이들의 경우 집을 비운 확인서를 법원에 제출해야 우선변제금을 받을 수 있으므로 낙찰자 입장에서도 복잡한 인도절차를 거치지 않고도 간단히 집을 비울 수 있다는 이점을 갖게 된다. 또 세입자가 직접 경매를 신청할 수 있는 권리인 전세권이 최우선 순위로 올라와 있을 경우, 전세권자가 경매를 신청하면 전세권과 후순위가 모두 말소된다. 경매신청일 기준으로 6개월 이내에 전세기간이 만료되는 경우에는 전세권은 효력을 상실한다.

한편, 권리관계에 대해서는 경매 매각기일 7일 전 각 경매법원에서 열람해 볼 수 있는 법원 물건명세서를 통해 확인해볼 수 있다. 이 명세서에는 선순위 근저당 설정일, 임차인의 전입일, 확정일자, 임대차보증금, 집행관의 현황 조사서, 감정평가서 등이 담겨 있다.

그러나 물건명세서에 나타나지 않은 내용을 확인하기 위해서는 동사무소를 찾아 세부사항을 확인해보는 게 좋다. 경매에 들어간 물건의 경우 임차관계 공개를 의무화하고 있으므로 사건내역 및 신분증을 지참하면 어렵지 않게 세부내역을 확인할 수 있다.

현장조사도 경매 권리분석에 적지 않은 부분을 확인한다. 해당 주택을 찾아 법원에 기록된 임차인 외에 별도의 임차인이 있는 지와 실제 거주여부 등을 확인해야 한다. 세입자가 협조를 해주지 않을 경우에는 우편물 수취인, 전기수도 검침계 등을 통해 알아볼 수 있다. 이 외에도 아파트의 경우 단지 규모나 층•향, 건물구조, 교통여건, 편익시설 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 인근 중개업소를 방문하면 현 시세와 전월세 보증금 수준, 거래동향 등을 파악할 수 있다.

부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr