지역선택
[부동산뱅크 2010/08/10 - 조회:5,501]
건설사의 파격적인 분양조건에도 미분양 아파트는 왠지 찜찜하기 마련이다. 그러나 ‘밀집 모자는 겨울에 사라’는 말처럼 아무도 눈 여겨 보지 않을 때 진흙 속 진주를 골라내야 높은 수익률을 올리는 것도 가능하다. 천덕꾸러기 신세에서 화려한 백조로 변신할 알짜 미분양 단지 선별 방법을 알아본다.
▶ 미분양의 원인을 파악하라 = 관심을 갖고 있는 단지라면 우선 미분양의 이유를 파악해보자. 미분양 아파트는 교통여건이 좋지 않거나 주변에 혐오시설이 있는 경우, 나홀로 단지와 같은 약점을 가진 경우가 대부분이다. 그리고 이런 아파트라면 발전 가능성이 높지 않은 이상 발길을 돌리는 게 좋다.
그러나 분양 당시 경기가 좋지 않았거나 한꺼번에 많은 가구가 쏟아지면서 일시적으로 미분양이 발생하는 경우라면 사정이 다르다. 이들 단지는 경기가 다시 살아나거나 적체돼 있던 물량이 모두 해소되면 가격 상승에 탄력이 붙는다. 특히 강남권 등 입지가 좋거나 역세권, 브랜드 아파트 등을 선택하면 실패할 확률을 줄일 수 있다. 따라서 해당 단지를 직접 찾아 주변 환경, 교통여건, 교육시설 등 가격 상승을 가로막는 요인이 있는지를 우선 점검하고 미분양의 원인을 파악하는 눈을 길러보자.
▶ 대단지는 ‘썩어도 준치’ = 뚜렷한 개발호재를 찾을 수 없다면 대단지 아파트를 우선적으로 고려해보자. 단지 규모가 클수록 학교, 쇼핑시설, 관공서 등의 편의시설이 두루 갖춰져 주거여건이 좋다. 특히 1,000가구 이상 대단지라면 랜드마크 아파트로 발돋움해 지역 아파트 가격을 선도할 가능성이 높다. 여기에 해당 아파트를 찾는 수요자들의 발길도 잦아 전세를 끼고 미분양 물량을 매입하거나 높은 환금성을 바탕으로 손쉽게 현금화할 수 있다.
▶ 미계약 물량을 잡아라 = 분양 당시 높은 경쟁률을 기록했지만 실제 계약 과정에서 자금을 마련하지 못하거나 개인적인 사정에 의해 미분양 물량이 발생하는 경우가 있다. 따라서 관심이 가는 단지가 있다면 발품을 팔아 직접 물량을 확인하는 노력을 기울여보자. 운만 좋다면 청약통장을 쓰지 않고도 알짜 단지를 거머쥐는 행운을 누릴 수 있다.
▶ 택지지구나 택지지구 인근을 노려라 = 수도권 인근 택지지구에서도 미분양 물량이 발생하는 경우가 종종 있다. 택지지구는 상업시설부터 녹지, 교통망 등 체계적인 계획하에 지어지므로 주거지로서 최적의 조건을 갖추기 마련이다. 때문에 이들 미분양 단지를 노리면 분양 당시 수요자들로부터 외면 받았던 지역이라고 하더라도 입주 후 높은 프리미엄을 기대해볼 수 있다.
택지지구 프리미엄을 고스란히 누릴 수 있는 인근 단지도 눈 여겨 볼만하다. 주거여건은 다소 떨어지더라도 택지지구보다 저렴한 가격에 분양하는 경우가 많으므로 수익률은 오히려 높을 수 있다.
▶ 금융 혜택을 최대한 활용하라 = 건설사에서는 미분양 물량을 털기 위해 각종 금융 혜택을 제시하는 경우가 많다. 초기 자금이 줄어들수록 투자수익률은 그만큼 올라가므로 수요자 입장에서는 이들 금융 혜택을 적극 활용하는 지혜가 필요하다.
금융혜택으로는 ‘중도금 무이자’나 ‘이자 후불제’가 가장 많이 활용된다. 건설사에서 중도금 대출 이자를 대신 내주는 ‘중도금 무이자’ 혜택은 이자액만큼 분양가가 줄어드는 효과를 볼 수 있다. 반면 이자 후불제의 경우 초기 비용은 줄지만 입주 시점에 대출기간 동안 발생한 모든 이자를 납부해야 해 결과적으로 부담이 더 커지게 된다. 이밖에 새시나 바닥 무료 설치, 가전제품 제공 등의 혜택을 주는 경우도 있으니 꼼꼼히 확인해 보자.
▶ 서두를수록 좋은 물건을 고를 수 있다 = 추첨을 통해 동•호수를 배정하는 분양과 달리 미분양 아파트는 남아 있는 물량 중 본인이 원하는 동과 층을 선택할 수 있다. 따라서 관심 단지에 미분양이 발생했다면 서둘러 발품을 팔아 우량 물건을 선점하자. 대기자 명단에 이름을 올려 계약 순서에서 우선권을 확보하는 것도 좋은 방법이다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
