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[알고계세요?] 보유세와 거래세 완전정복

[부동산뱅크 2007/03/23 - 조회:5,843]

부동산에는 세금이라는 꼬리표가 항상 따라다닌다. 집을 사고 팔 때 내는 거래세와 집을 보유할 때 납부하는 보유세 등 모든 과정이 세금으로 시작해서 세금으로 끝난다고 해도 과언이 아닐 정도다. 이렇게 우리의 생활과 밀접한 세금이지만 너무 어렵게 생각한 나머지 어떤 경우에 어떤 세금을 내야 하는지 모르는 사람들이 의외로 많다. 부동산과 관련된 보유세와 거래세에 대해 알아본다. 보유세란 땅이나 건물 등 부동산을 소유한 자가 내는 세금을 뜻한다. 보유세에는 주택 및 건축물, 토지, 선박, 항공기 등을 소유하고 있는 자에게 부과되는 재산세와 일부 고가주택 소유자에게 부과되는 종합부동산세(이하 종부세) 두 가지가 있다. 지난 2004년 이전까지는 주택 및 건물에 대해서는 재산세가, 토지에 대해서는 종합토지세가 과세했지만 2005년부터 재산세로 통합됐고, 공시가격이 높은(주택 6억 원 초과, 토지 3억 원 초과) 주택 및 토지를 갖고 있는 사람들을 대상으로 종부세가 추가됐다. 재산세는 시•군•구청에서 부과하는 지방세로 모든 부동산 소유자에게 부과된다. 반면 종부세는 공시가격 6억 원 초과(토지 3억 원 초과)의 고가주택을 소유하고 있는 사람에 대해 6억 원 초과 분에 대해 정부에서 부과하는 국세다. 예컨대 공시가격 10억 원짜리 주택을 소유하고 있다면 10억 원에 대해 재산세를 내고 6억 원이 초과하는 부분에 대해서 종부세를 납부해야 한다. 이때 이미 납부한 6억 원 초과분에 대한 재산세는 차감돼 산출된다 보유세 납부 대상자는 매년 6월 1일을 기준으로 사실상 소유권을 가진 사람들이다. 그러나 등기부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동을 있었음에도 이를 신고하지 않아 사실상의 소유자를 알 수 없을 때는 등기부등본상의 소유자가 납부하게 된다. 납기일은 재산세의 경우 매년 7월 16일~7월 31일 까지 재산세의 1/2, 9월 16일~9월 30일에는 재산세의 나머지 1/2을 고지서를 가지고 은행이나 우체국에 납부하면 된다. 고지서 1매당 징수할 세액이 2,000원 미만인 경우에는 징수하지 않고 주택분 재산세의 산출세액이 5만 원 이하인 경우에는 7월에 전액을 납부한다. 종부세는 12월 1일부터 15일까지 부동산 소유자 주소지(법인은 본점 소재지) 관할 세무서에 자진 신고하고 은행이나 우체국에 납부해야 한다. 신고기간 내 신고 및 납부를 할 경우엔 종부세액의 3%를 공제 받을 수 있다. 보유세에는 지방교육세(재산세)와 농어촌특별세(종부세)가 부가세로 각각 20% 부과된다. 또 도시계획세(도시계획구역 내 주택 및 건물, 토지 소유자 납부)와 공동시설세(건축물, 선박 소유자 납부)가 재산세의 납기일자가 같은 경우에는 재산세와 함께 병기하여 고지할 수 있다. 반면 거래세는 부동산을 사고 팔 때 납부해야 하는 세금으로 취등록세, 양도소득세 등이 여기에 속한다. 우선 취등록세는 지방세로서 부동산을 취득•등록했을 경우 납부하는 세금이다. 이 세금은 잔금납부 이후 30일(등록세 60일) 이내에 관할 시•군•구청에 가서 신고를 한 뒤 고지서를 발급받아 시중은행에 납부하면 된다. 세율은 실재거래가액(주택 이외에는 지방세과세표준)의 2.3%(농특세 10%, 지방교육세 20% 포함)가 적용된다. 가령 서울 상계동에서 43평형 주택을 4억 5,000만 원에 취득했다면 취등록세는 1,035만 원(4억 5,000만 원×2.3%)이 되는 것이다. 그러나 취득일로부터 30일 이내에 취득세를 납부하지 않는 경우 20%의 가산세가 부과되고, 60일 이내에 등기 신청을 하지 않는 경우 기간(2개월 미만~1년 이상)에 따라 등록세액의 5~30%의 과태료가 부과된다. 양도세는 부동산을 팔 경우 양도차익에 대해 부과하는 국세다. 하지만 부동산을 판다고 해서 무조건 양도세를 내는 것은 아니다. 양도차익이 없을 경우와 실거래가액 6억 원 이하의 1가구 1주택자가 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 2년 거주)할 경우에는 양도세를 내지 않아도 된다. 반면 고가주택소유자나 보유기간 등의 요건을 충족하지 못한 경우에는 9~36%의 누진세율이 적용된다. 특히 1가구 3주택자와 1가구 2주택자들은 보유기간에 상관없이 양도차익의 각각 60%, 50%를 양도소득세로 납부해야 한다. 양도세는 계약체결 후 다음해 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 납부하면 된다. 그러나 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도세 예정납부신고를 하게되면 10% 세액을 공제받을 수 있다. 부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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