[재테크교실] 상가주택 세금 이렇게 납부하세요
[부동산뱅크 2007/06/18 - 조회:5,000]
지난해 5월 정년퇴직을 한 김모씨는 상가주택을 매입한 후 입가에 미소가 떠나지 않는다. 퇴직 후 서울 서초구의 아파트를 팔고 마련한 노원구 상계동에 위치한 3층짜리 상가주택에서 매달 300만 원의 임대수입이 들어오기 때문이다. 여기에 시세도 주변에 비해 많이 오른데다 꼭대기 층에 김씨가 직접 살고 있어 아래층 상가들을 관리하기도 편하다. 이처럼 노후 대비형 상품으로 상가주택에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 상가주택은 근린상가지역에 위치한 주택형 상가로 일반적으로 1~2층은 상가나 오피스, 3층은 주택으로 구성돼 있는 경우가 많다. 건물주인이 직접 상주하면서 임대수익을 얻을 수 있고, 점포 수가 많지 않은 만큼 임대관리도 쉬운 게 장점이다. 하지만 세금이 주택, 상가, 토지 부분으로 각각 나눠서 부과되기 때문에 이에 따른 세액을 미리 예측해야 수익률을 극대화 시킬 수 있다. 우선 상가주택을 매입했을 때 제일 먼저 봉착하는 세금은 취등록세다. 이 세금은 주택과 상가에 적용되는 세율과 과세표준이 다르기 때문에 주택부분과 상가부분으로 나눠 세액을 계산해야 한다. 이때 주택부분의 취등록세는 실거래가액의 2.3%(부가세 포함), 상가부분은 지방세 과세 시가표준액의 4.6%(부가세 포함)가 된다. 주택부분과 상가부분의 과세표준 산정은 건축물대장에 표시된 면적에 따라 안분해 계산된다. 여기서 주택면적이 전용면적 25.7평 이하일 경우에는 취득세의 부가세인 농어촌특별세 10%가 면제 되기 때문에 취등록세 세율은 2.2%, 반대로 주택부분이 전용면적 25.7평 초과일 경우 취등록세 감면세액(2%)에 20%가 부가세로 추가돼 2.7%가 적용된다. 또 상가의 경우 세율 감면대상이 아니기 때문에 기존 세율(취득세 2%, 등록세 2%)이 적용된다. 재산세의 경우 주택부분은 건설교통부에서 공시하는 단독주택 공시가격(건물 및 부속토지 포함)이, 상가부분은 건물과 건물부속토지로 나눠 각각 지방세 시가표준액, 공시지가가 과세표준이 된다. 주택 재산세는 공시가격(8,000만 원 이하 0.15%, 8,000만 원 초과 ~2억 원 이하 0.3%, 2억 원 초과 0.5%)에 과표적용률(50%)과 세율을 곱해 산정한다. 하지만 상가부분은 건물분에 대한 지방세 시가표준액에 과표적용율(50%)과 0.25%(단일세율)을 곱해 산정하고, 건물의 부속토지분은 공시지가에 과표적용률(60%)과 0.2~04%의 누진세율을 적용해 계산한다. 또 종부세는 주택부분의 공시가격이 6억 원 초과일 경우 부과되고, 상가건물의 부속 토지의 경우 공시지가가 40억 원 초과일 때 과세된다. 특히 양도소득세 산정에 있어서는 상가주택의 규모와 주택유뮤에 따라 세액에 큰 차이를 보이고 있다. 이는 상가주택이 구분등기가 돼있지 않아 주거용 연면적비중이 상가 연면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로, 상가비중이 주택보다 클 경우에는 주택부분만 주택으로 간주하고 있기 때문이다. 이에 주거용연면적비율이 비주거용연면적 비율보다 큰 상가주택은 1가구 1주택 3년 보유(지역에 따라 2년 거주 요건) 요건 충족시 양도소득세가 비과세 된다. 반면 상가비중이 주거용 비중보다 클 경우에는 상가부분에 대한 양도소득세(9~36%)를 내야 한다. 따라서 무주택자라면 주거용 비율이 큰 상가주택을, 1주택자라면 상가비율이 더 큰 상가주택을 사야 세액을 줄일 수 있다. 부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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