[알고계세요?] 제1∙2종지구단위계획의 차이
[부동산뱅크 2007/06/12 - 조회:9,894]
지구단위계획이라는 단어는 신문이나 방송 등 매스컴에서 쉽게 접할 수 있다. 하지만 용어자체가 어렵고 생소하기 때문에 그 뜻을 정확하게 이해하기란 쉽지 않은 것이 현실이다. 도시기본계획과 함께 도시를 건설하거나 재정비 할 때 필요한 뼈대 역할을 하는 지구단위계획에 대해 알아본다.
지구단위계획은 체계적인 도시관리가 필요한 구역을 지정해 용적률과 층고 등의 상한과 예외적으로 인센티브를 받을 수 있는 경우, 불허용도(업종)와 권장용도 등을 정해놓은 도시계획의 기본틀이다. 즉, 어떤 토지에 얼마만한 규모의 건물을 지을 수 있으며 몇 층까지 올릴 수 있는지, 어떤 업종은 허용되지 않는지, 공개공지나 보행통로를 어느 위치에 조성해야 하는지 등이 담겨있다. 현재 서울시내에는 총 231개 구역, 65.1㎢가 지구단위계획구역으로 지정돼 있다.
이 계획은 10년 동안 나타나게 될 변화를 고려해 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 표현하는 계획이기 때문에 구역 내 용도지역지구계획과 도시기반시설계획, 건축물의 규모와 형태, 미관, 경관계획 등의 기준을 제시하고 있다.
지구단위계획에는 대상지역이나 목적에 따라 1종과 2종으로 나뉜다. 제1종지구단위계획은 도시지역을 대상으로 토지 이용을 합리화 구체화하고 도시 또는 농•산•어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 계획이다.
비도시를 대상으로 수립하는 제2종지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적, 계획적으로 개발 또는 관리하기 위해 대상지역의 건축물과 그 밖의 시설의 용도 및 규모, 용적률, 건폐율 등을 완화해 수립하는 계획이다.
즉 제1종지구단위계획은 도시 내 재개발사업을 위해, 제2종지구단위계획은 도심지 밖의 신도시, 택지지구 등의 개발을 통한 도시기능의 확대 및 관광, 산업 등의 사회인프라를 구축을 위해 수립하는 것이다.
지구단위계획은 구역을 먼저 지정하고, 그 다음에 계획을 수립하게 된다. 하지만 공동주택건설사업 등과 같이 특정한 사업을 목적으로 지정하는 경우에는 구역지정과 계획수립을 동시에 진행하는 경우도 있다.
제 1종 지구단위계획구역은 ▲재개발 등의 개발사업이 완료 된지 10년이 지난 지역 ▲공원에서 해제된 지역 중 면적이 30만㎡ 이상 ▲녹지지역에서 주거•상업•공업지역으로 변경되는 지역 중 면적 30만㎡이상인 지역 등에서 지정된다. 또 제2종 지구단위계획구역이 지정되려면 공동주택을 면적 30만㎡ 이상 지을 수 있어야 하고, 도로, 상하수도 등의 기반시설을 공급할 수 있는 지역이어야 한다.
특히 서울에서는 ▲공공시설의 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역 ▲준공업지역 안의 계획적인 환경정비가 필요한 지역 ▲단독주택 등 저층주택이 밀집된 지역 ▲민자역사를 개발하고자 하는 지역 등이 지구단위계획구역으로 지정된다.
지구단위계획은 구청장 또는 시장이 해당 구역 토지면적의 80% 이상의 주민 동의를 얻어 입안할 수 있으며 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 결정한다. 구역이 지정되면 3년 이내에 그 구역에 대한 개발 또는 관리계획이 수립된다.
지구단위계획에는 ▲용도지역과 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항 ▲기반시설의 배치와 규모 ▲가구 및 획지의 규모와 조성계획 ▲건축물 용도, 건폐율, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도 ▲환경관리계획 또는 경관계획 ▲교통처리계획 등의 내용이 포함돼 있다. 이 지구단위계획구역의 내용은 ‘토지이용계획확인서’와 ‘건축물대장’을 통해 확인 가능하다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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