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[이슈현장] 동탄시범, 추격매수 투자성 있나?

[부동산뱅크 2007/06/20 - 조회:10,394]

차가운 부동산시장을 잠시나마 뜨겁게 달군 분당급 신도시가 드디어 발표됐다. 이로 인해 울고 웃는 지역이 갈리고 있는 가운데 동탄신도시가 동동탄 직접적인 수혜지역으로서 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 동탄신도시 내에서 2~4차 분양 아파트들은 공사 중에 있지만 시범단지는 월드메르디앙ㆍ반도보라빌이 동탄 2지구 발표 후 집들이에 나서면서 동탄신도시 입주 포문을 열었다. 아직 흥분이 채 가시지 않은 동탄신도시 시범단지를 대한민국 부동산표준 부동산뱅크가 다녀왔다.



평형은 ‘비슷’, 인기는 ‘천차만별’

편익, 도로 등 기반시설 부족



동탄신도시 시범단지 아파트는 7개 블록에 총 10개 단지가 들어서 있다. 30평형대 아파트가 시범단지 전체 6,586가구 중 80.2%에 이르는 5,283가구로 가장 많다. 반면 20평형대 아파트는 월드메르디앙ㆍ반도보라빌, 우남퍼스트빌, 현대I’PARK, 금호어울림 네 개 단지에 1,075가구 약 16.3%, 40평형대 이상 아파트는 동탄포스코the#과 동탄래미안으로 전체 3.5%에 불과하다. 30평형대를 주력해 중서민층 흡수를 위한 동탄신도시 탄생 배경을 엿볼 수 있는 단지 구성이다.







동탄신도시 시범단지는 앞으로 입주예정인 2~4차 아파트들에 비해 입지여건이 좋다. 위치상 동탄신도시 동쪽에 치우쳐 있지만 중심상업지역이 인접해 편의시설 이용이 수월하다. 또 오는 12월 말 조성완료 예정인 센트럴파크와도 인접해 쾌적성도 뛰어날 것으로 전망된다. 백화점과 극장, 쇼핑몰 등이 들어설 메타폴리스가 공사를 시작했고, 그 밖의 상가들도 공사를 하고 있는 곳이 더 많아 편의시설은 아직 미흡한 상태다. 분당에 거주하는 박모 씨(남, 30대 초반)는 “당장 이사 와서 살기는 불편할 것 같은데 기반시설이 다 갖춰지고 나면 향후 2~3년 후에 이사올 생각으로 아파트를 보러 나왔다”고 밝혔다.







시범단지 10개 단지가 입지가 비슷하고 평형 구성도 별 차이가 없지만 수요층은 크게 엇갈린다. 월드메르디앙ㆍ반도보라빌과 우남퍼스트빌은 일부 세대에서 센트럴파크 공원조망권이 형성될 수 있을 것으로 전망된다. 특히 가장 인접한 월드반도메르디앙ㆍ반도보라빌 35평형에 수혜가 돌아갈 것으로 예상된다. 우남퍼스트빌, 금호어울림과 KCC스위첸은 단지 내에 초등학교가 있어 어린 자녀를 둔 학부모들에게 인기가 높고, 한화꿈에그린은 남향으로 배치된 단지 설계와 뛰어난 평면 구조를 무기로 인기를 얻고 있다. 단지 브랜드가 가치에 중요한 영향을 미치는 현실에서 동탄래미안, 다숲캐슬, 동탄포스코the#, 현대I’PARK도 꾸준한 인기를 누리고 있다.







매도 호가는 ‘껑충’, 거래는 ‘실종’

발표 직후, 2,000만~3,000만 원↑



동동탄이 발표되면서 시범단지 입주민들은 그 설렘을 숨기지 못 하고 있다. 인근 중개업소에서 마주친 현대I’PARK에 입주해 있는 주부는 “여기 집 가진 사람들은 신도시 지정을 반기고 있다”며 소감을 밝혔다. 또 다른 입주민도 “동동탄 위치가 어딘지 한 번 확인해 보고 또 우리 아파트 가격이 얼마나 올랐는지 보러 나왔다”고 말했다.



입주자들의 기대감을 반영이라도 하듯 문의 자체는 늘었다. 시범단지 내 삼성공인 관계자는 “매수 문의는 그 전에 비해 20~30%정도 늘었으나 이보다는 가격이 얼마나 올랐는지 묻는 집주인들의 문의가 훨씬 더 많다”고 설명했다. 이런 분위기는 매도 호가에서도 알 수 있는데 신도시 발표 후 전 평형이 약 2,000만~3,000만 원 정도 프리미엄이 형성됐다고 인근 공인중개사들은 입을 모으고 있다. 매도 호가가 크게 상승하고 매물을 모두 거둬들여 시범단지 내 거래는 거의 실종된 상태다.



부동산뱅크 조사에 따르면 동동탄 발표 후 시범단지 아파트 값은 5월 마지막 주 대비 0.29% 소폭 상승한 것으로 나타났다. 월드메르디앙ㆍ반도보라빌 부근 A공인 관계자는 “신도시 확대 발표가 단기 호재로 작용, 가격상승이 이어질 것”이라고 전망했다. 또 삼성공인 김홍기 대표는 “이달 말까지 호가로 2,000만~3,000만 원 정도 더 올라 최고 점을 칠 것으로 보인다”고 밝혔다. 그러나 이것은 어디까지나 매도 호가일 뿐 실제 가격에서 어느 정도로 반영될지는 거래가 없는 현재 상황에서는 알 수 없다는 의견이 지배적이다.







시범단지 아파트는 지난 해 12월 말부터 입주를 시작했다. 본격적인 아파트 가격 상승은 지난 1월 초부터 시작됐다. 일선에서 분양권 상태인 작년 연말에 이 지역 대표 평형인 30평형대가 약 5억 원에 이르는 상승세로 최고가격을 기록했으며 지난 1월에 있었던 주택담보대출규제 강화로 한 때 4억 원대 초반까지 내려갔다. 시장이 충격을 흡수하면서 4억 5,000만~4억 8,000만 원까지 가격이 회복되었다가 이번 신도시 확대 발표로 4억 8,000만~5억 원까지 가격이 다시 상승했다. 시범단지 내 아파트 가운데 조망권과 규모면에서 우위를 보이는 월드메르디앙ㆍ반도보라빌이 가격을 주도하는 가운데 이들 아파트가 5억 원에서 최근 5억 2,000만 원까지 매도 호가가 상승한 상태다.







그러나 매매 거래는 매수세 약화로 실종된 상태다. 이는 매물을 소유하고 있는 매도자 보다 매수세 실종을 주된 이유로 꼽을 수 있고 우선 동동탄 분양가를 정부가 평당800만 원 대로 책정하겠다는 발표를 들 수 있다. 시범단지 내 아파트 평당가1,400만 원대와 비교해 평당600만 원 이상 싸게 분양 받을 가능성이 커졌기 때문이다. 게다가 올해 9월부터 분양가상한제가 적용되고 무주택 서민들은 청약가점제로 내 집 마련 기회가 더 확대되는 마당에 굳이 시범단지 아파트 매수를 서두를 이유가 없는 듯하다. 또 주택담보대출규제로 매수자에게 자금이 충분하지 못하다는 점도 이미 가격이 오를 데로 올라있는 시범단지 아파트를 매수하기에 역부족으로 보인다.



도로, 편익 시설 속속 확충

전세가 강세 이어져



자족형 신도시를 지향하는 동탄신도시는 시범단지 북쪽으로 삼성반도체 증설과 화성지방산업단지 입지가 확정된 상태다. 시범단지와는 올해 9월 개통할 잎새지하도를 사이에 두고 자리할 예정이라 산업시설들이 제 모습을 드러내는 때에 현재 인기 단지 순서가 뒤바뀔 가능성도 배제할 수 없다. 북쪽에 위치하는 잎새지하도 외에도 시범단지 내 도로는 계획대로 잘 짜여 중앙로를 중심으로 동쪽에 노작로가 있고 미래로, 우주로가 동서를 가로지르고 있다. 따라서 단지에서 외부로 출입은 어느 단지에 입주하던 큰 차이가 없어 보인다. 다만 잘 닦아진 시범단지 내 도로에 비해 아직 교통량이 많지 않아 대중교통 흐름이 원활하지 못한 편이다. 지하철도 1호선 병점역이 있지만 자가용으로 15분 이상 소요되며, 동탄~병점간 도로가 공사 중에 있어 불편함이 따른다.



이러한 교통이 불편함에 불구하고 현재 시범단지 아파트 거주자 비율은 전월세 세입자 비율이 거의 50%에 이를 정도로 높다. 이는 시범단지 주변 기반시설이 앞으로 2~3년 후 어느 정도 갖춰질 것으로 예상돼 현재는 생활이 불편해 집주인들이 입주 시기를 늦췄기 때문으로 볼 수 있다. 또한 아파트 잔금을 전세 보증금으로 마련한 경우와 전반적인 부동산 경기 침체로 현재 살고 있는 집을 매도하지 못 해 전세를 놓은 경우 등으로 해석된다.







수원 영통의 경우 전세 보증금이 1억 5,000만~1억 7,000만 원에 이르는 반면 시범단지는 7,500만~8,000만 원에 형성돼 신혼부부와 인근 대기업 직원들에게 인기가 높았다. 그러나 금호 어울림 전세 물건이 소진되고 월드메르디앙ㆍ반도보라빌 입주 때까지 2~3개월 공백기간 동안 전세 물건이 모자라는 바람에 현재는 전세가가 1억 원 정도까지 올랐다. 전세 거래는 활발하나 월드메르디앙ㆍ반도보라빌 입주로 인해 전세 물건도 얼마 없는 실정이다.







정부의 지속적인 규제로 동탄 1지구 시범단지 아파트는 실제 거래가 없어 값이 얼마나 올랐 는지 구체적으로 알 수 없으나, 이번 신도시 발표로 인한 기대감으로 매도자 호가 위주로 프리미엄이 형성돼 있는 편이다. 구체적인 가격상승 여부는 우선 양도소득세를 피할 수 있는 3년 보유 기간이 끝나고 기반시설들이 완비되는 때와 동탄 2지구 신도시 주택분양 시점인 2012년 전후 나타날 것으로 전망된다.







<부동산뱅크 이은경 기자 EUN07@neonet.co.kr>


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