[알고계세요?] 부동산간접투자의 대표 '리츠'
[부동산뱅크 2007/07/25 - 조회:3,881]
평균 수익률이 3배 이상 차이 나는 투자 대상이 있다면 어느 쪽에 눈길이 갈까? 부동산뱅크에 따르면 2007년 상반기(2006년 12월 마지막 주~2007년 6월 마지막 주) 아파트값 상승률은 2.29%로 부동산간접투자 상품인 리츠의 평균배당률 6.40%를 크게 밑돌았다. 그간 직접투자에 비해 외면 받아 왔던 간접투자의 시대가 바야흐로 열리게 된 셈이다. 부동산투자의 새 지평을 마련할 부동산간접투자의 대표 상품 ‘리츠’에 대해 알아본다.
설립인가 없이 ‘발기설립’으로
자본금 250억 원에서 10억 원으로 축소
리츠(REITs)는 불특정 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산 투자펀드다. 이는 기업 구조조정용 부동산에 투자하는 CR 리츠와 일반 부동산을 대상으로 하는 위탁관리 리츠로 나뉘는데, 현재 우리나라에 상장된 6개 리츠 중 4개가 CR 리츠다.
사실 2001년 부동산간접투자 상품으로 기대를 모으며 출시됐던 리츠는 설립기준과 운용요건이 까다로워 투자회사들의 시장 진입이 어려웠다. 여기에 엎친데 덮친격으로 일반인들에게조차 외면을 받으며 리츠는 6년 여 가까이 제자리걸음을 걸어야만 했다. 이런 가운데 지난 6월 20일 보다 완화된 방향으로 부동산투자회사법이 개정, 보다 다양한 리츠 상품의 출시와 투자자들의 관심을 기대할 수 있게 됐다.
개정된 법안에 따르면 건설교통부장관(이하 건교부)의 예비인가와 설립인가를 거치는 등의 복잡한 설립방식이 발기설립으로 돼 단기간 내 설립이 가능해 졌다. 또 일반 투자자들을 위해 부동산에 투자하기 전 건교부의 영업인가를 받도록 했으며, 설립 자본금을 기존 250억 원에서 10억 원으로 대폭 낮춰 시장 진입을 쉽게 했다. 이와 더불어 위탁 관리가 아닌 개발을 전문으로 하는 투자회사를 설립할 수 있는 조항을 신설했다.
투자 방법은 초기 설립 당시 일반 공모에 참여하는 방법과 이미 증권거래소에 상장된 리츠를 구매하는 두 가지가 있는데, 일반인들에게는 공모를 통한 참여가 유리한 편이다. 거래가에 비해 공모가가 저렴하기 때문이다. 이렇게 매입한 리츠는 정관에 정해진 만기 기간까지 보유가 가능하고, 주식과 마찬가지로 중도에 사고 팔 수 있다. 배당은 6개월에 1번씩 연 2회에 걸쳐 이뤄진다.
수익률, 정기예금 3배 이상
‘코크렙 7호’ 연 환산 수익률 13.04%
현재 증권 시장에 상장돼 있는 리츠 상품으로는 청산 절차를 거친 코크렙 1∙2호를 제외하고 6개가 있다. 지난 5월 청산을 시작한 코크렙 1호는 보유 중이던 장교동 한화빌딩이 애초 매입 가격보다 2배 가까이 오르면서 8기 연 환산 배당률이 13.15%, 청산 시에는 28%의 연평균 수익률을 나타내며 화려하게 마감했다. 반면, 중구 명동2가 명동타워를 운용해 2기 배당률 0%, 4기 연 환산 3.28%의 저조한 성적을 올린 코크렙 2호는 조기 매각에 들어갔다. 하지만 청산 과정 중 5기 배당률이 연 환산 43.21%를 기록, 우려했던 투자자들을 안심시켰다.
현재 리츠 시장에서 점유율 1위를 당당히 차지하고 있는 회사는 ㈜코람코자산신탁으로 이곳에서 운영하고 있는 상품만 ‘코크렙 3∙7∙8호’에 이른다. 이 중 2003년 8월에 설립한 코크렙 3호는 1기 배당률 연 환산 7.26%를 보인 후 계속된 상승세를 타고 있으며, 6번 배당을 통해 평균 7.80%의 수익률을 보여주고 있다. 여의도 한화증권빌딩과 논현동 아이빌힐타운빌딩을 보유중이다.
2005년 10월 설립 후 3번의 배당을 거친 ‘코크렙 7호’는 중구 다동 LG화재 빌딩과 과천시 별양동 코오롱 별관을 매입해 수익을 내고 있다. 아직 3기 수익률이 공개되지 않았지만 2기까지 수익률을 환산했을 때 연평균 11.50%를 기록, 현재 상장된 리츠 상품 중 가장 높은 배당률을 보이고 있다.
상장 일자가 가장 늦은 ‘코크렙 8호’는 2006년 5월 설립 후 2기까지 배당된 상태다. 2기 수익률은 아직 알 수 없지만 1기 때의 연환산 7.20%의 수익률에 비춰볼 때 2기 배당률도 이와 비슷한 수준으로 예상되고 있다. 2013년 만기이며, 종로구 거양빌딩과 서현동 센트럴타워를 매입해 운용 중이다.
코크렙 7호에 이어 연평균 11.46%의 수익률을 기록하며 리츠 시장에서 2위 자리를 차지한 상품은 지난 2003년 12월 설립된 ㈜맥쿼리인터내셔날자산관리의 ‘맥쿼리센트럴오피스’이다. 1기 때부터 연 환산 8.29%의 높은 수익률을 보인 맥쿼리는 계속된 상승세로 지난 6기 배당 때 무려 연 환산 13.04%의 수익률을 나타내기도 했다. 이 상품은 중구 극동빌딩을 사들인 후 이익을 내고 있다.
이어 ㈜코리츠에서 운용 중인 ‘유레스메리츠’는 연평균 9.13%의 수익률을 올리며 3위에 랭크돼 있다. 지난 2003년 07월 설립 후 6번의 배당이 이뤄졌으며, 세이브존(성남,노원,대전), 노원구 한신스포츠센터, 장유 아쿠아웨이브를 운용 중이다.
이밖에 연평균 수익률 8.89%를 나타낸 ㈜리얼티어드바이저스코리아의 ‘리얼티코리아 1호’는 수서동 로즈데일빌딩과 대전 세이백화점, 분당 터보테크 빌딩을 보유 중이다. 1기 때 연 환산 7.64% 수익률로 스타트를 끊은 후 최근 7기 때 연 환산 배당률 10.24%를 나타냈다. 배당 이후 연평균 10%대의 꾸준한 수익률을 내고 있어 2008년 만기까지도 10% 이상의 수익률이 유지될 것으로 점쳐지고 있다.
한편, 일반 부동산을 거래할 때에 비해 세금 혜택 또한 많이 받게 되는데 재산세는 저율 세인 분리과세 대상이며, 증권과 마찬가지로 증권거래세를 내게 된다. 기간 만료 이전에 거래되는 부분에 대해서는 거래세에 농어촌특별세를 더한 총 거래금액의 0.03%, 매년 2번씩 배당 받게 되는 배당 소득세는 9~36% 범위에서 차등 납부하게 된다. 부동산에 투자하는 것이지만 리츠는 종합부동산세 대상에서 제외된다는 장점이 있다.
[부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr]
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