[알고계세요?] 이것이 부동산 변칙증여다
[부동산뱅크 2007/08/31 - 조회:7,136]
최근 국세청이 변칙 증여를 통한 세금 탈루를 근절하기 위해 칼을 뽑아들었다. 몇 년 동안 집값 상승과 함께 증여세부담이 크게 증가하면서 변칙적인 방법으로 재산을 무상 이전하는 지능적 탈세가 크게 늘었기 때문이다. 그러나 변칙증여로 적발될 경우 가산세와 함께 국세청의 세무조사 대상에 포함돼 정상적인 조세보다 더 불이익을 얻을 수 있다. 국체청에서 밝히 변칙증여 사례에 대해 알아본다.
변칙증여란 증여세를 회피할 목적으로 세금을 부당히 감소시킨 것이 인정되는 경우를 말한다. 지난 2년 동안 국세청에서 밝힌 대표적인 부동산 변칙증여 사례로는 ▲양도소득세 감면주택을 이용한 증여 ▲배우자나 직계존비속간 시가보다 낮은 가액으로 부동산 양도 ▲부담부증여 후 채무대납 등이 있다.
첫 번째 방법은 양도세 감면주택을 증여하면서 매매로 위장 등기해 양도세는 감면 받고 농어촌특별세만 납부하는 방식이다. 양도세 감면주택을 보유한 A씨는 시가 5억 원의 주택을 아들인 B씨에게 매매를 통해 이전하면서 양도세를 100% 감면받고 농어촌특별세 1,044만 원만 납부했다. B씨는 거래대금을 제 3자인 C씨로부터 매입자금을 빌린 것으로 거래 증빙을 만들어 소명했고, A씨는 아들이 송금한 매매대금을 C씨에게 곧바로 송금했다.
이 경우 B씨는 대가 지급 없이 부동산을 양수 받았기 때문에 증여세와 불성실 가산세 등 총 1억 900만 원을 추징당하게 된다. 정상적인 증여신고를 했을 경우 부과됐을 세금은 7,560만 원으로 탈루 행위로 인해 3,340만 원을 추가 부담하게 된 셈이다.
또 배우자나 직계존비속에게 부동산을 시가보다 낮은 가액으로 양도해 그 차액을 사실상 증여하는 편법증여도 흔히 일어나는 사례다. C씨는 2005년 말 당초 3억 원에 구입한 시가 6억 원짜리 주택을 아들에게 3억 원에 팔았다. 금액상으로는 양도차익이 없어 납부세액도 없는 것으로 양도소득세를 신고했다. 거래대금 3억 원은 아들 돈이 확실했으나 시가보다 싸게 판 사실이 드러나 C씨에게는 시가와 매매가격 차이(3억 원)에 대한 양도세 1억 2,000만 원이, 아들에게는 저가로 양수한 데에 따른 증여세 1,200만 원이 부과됐다.
현행 세법에서는 배우자나 직계존비속간의 거래, 재산을 시가의 70%이하 또는 130%이상 가액으로 양도하거나 시가와 매매가의 차액이 3억 원 이상인 경우에 한해 그 차액에 대해 증여로 추정하고 있다. 다만 ▲법원의 결정으로 경매절차에 의해 처분된 경우 ▲파산선고로 인해 처분된 경우 ▲국세징수법에 의해 공매된 경우 ▲대가를 지급받고 양도한 사실을 증빙서류에 의해 납세자가 명백히 입증하는 경우 등에 대해서는 증여 추정대상에서 제외된다.
여기서 거래사실을 입증할 수 있는 증빙서류로는 금융기관을 통해 계좌이체한 경우 통장사본과 무통장입금증 등이며, 대출받은 경우에는 대출계약서나 관련통장 및 이자불입내역 등이 있다.
부담부 증여도 광범위하게 증여세 탈루로 이용되고 있는 방법 중 하나다. 부담부증여란 부동산 등을 증여 받으면서 은행 대출이나 임대보증금 등의 채무를 증여 받는 사람이 부담하기로 하는 것이다. 부담부증여의 경우 당해 채무를 공제한 나머지 가액에 대해서만 증여세를 부담함으로써 증여세는 그만큼 줄어들지만 실질적으로는 그 채무를 부모 등 증여자가 계속 내주는 경우가 많아 증여세 탈루로 이어지고 있다.
예컨대 2주택 소유자인 A씨는 지난해 2억 원의 대출이 있는 5억 원짜리 아파트를 31세 아들에게 증여했다. 아들은 부채를 제외한 3억 원에 대해 증여세 3,960만 원을, A씨는 대출금 2억 원에 대한 양도세 1,240만 원을 신고 납부했다. 하지만 국세청은 채무상환을 아들이 아닌 A씨가 한 것으로 확인, 탈루세액의 20%, 납부 불성실에 대한 1일 0.03%의 가산세를 물려 5,200만 원을 추징했다.
국세청 관계자는 “직계존비속간의 매매나 부담부증여 등과 같은 특수관계의 거래에 대해서는 전산시스템을 활용해 체계적으로 꼼꼼히 관리하고 있기 때문에 떳떳하게 신고납부하는 것이 최고의 절세방법이다”고 말했다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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