[알고계세요?] ‘부동산신탁’으로 부동산 관리하기
[부동산뱅크 2007/11/01 - 조회:4,692]
시골에 땅을 구입해둔 김상혁(53, 남)씨는 갑자기 해외지사로 나가게 된 탓에 그 땅의 관리를 어떻게 해야 할지 고민 중이다. 마땅히 관리할 사람도 없을뿐더러 팔자니 추후 가격이 상승할 것만 같아 아쉽기만 한 것. 김씨와 같이 소유 부동산을 일정기간 믿고 맡길 곳이 필요한 경우라든지, 부동산에 대한 지식이 전혀 없는 사람이 보유 부동산을 통해 수익을 내고 싶을 때는 ‘부동산신탁’ 제도를 적극 활용해 볼 만하다.
부동산신탁이란 전문성 있는 부동산신탁회사가 타인 재산을 이전 받아 이를 관리하거나 팔아 주는 것을 말한다. 즉, 부동산 소유자는 해당 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고, 이를 받은 신탁회사는 회사의 자금과 부동산에 대한 전문 노하우를 바탕으로 소유자의 요청에 따라 신탁재산을 효과적으로 개발, 관리, 처분 등을 하는 것이다. 이를 통해 발생하는 수익금은 소유자의 몫이며, 신탁회사는 일정 수수료를 받게 된다.
부동산신탁은 개발, 담보, 관리, 처분 등의 4가지 방법으로 나눌 수 있는데, 김씨와 같이 해외에 장기간 체류하는 경우에는 ‘부동산관리신탁’을 적극 활용해 봄직하다. 이는 신탁계약기간 동안 소유권을 제3자로부터 보호하면서 관리해주는 방식으로 부동산 전문지식이 부족해 직접 관리가 어렵다든지, 보유 부동산을 통해 수익을 거두고 싶을 때, 예기치 못한 미래 상황에 대해 재산권보호가 필요한 경우에 유용하다.
관리신탁 중에서도 예기치 못한 소유권 분쟁을 미리 예방하기 위함이라면 소유권 관리만을 수행하는 을종관리신탁을 이용할 수 있다. 그러나 을종관리신탁은 소유권을 제외한 부분에 대해서는 관리치 않으므로 해당 부동산을 유지하기 위한 비용이나, 보수, 임대차 설정 등은 소유자 몫이다.
반면, 갑종관리신탁은 부동산의 소유권 보존뿐 아니라 임대를 통해 수익 창출, 법적 문제 및 세금 관련 제사항 모두를 신탁기간 동안 총체적으로 관리하는 방법이다. 경우에 따라서는 부동산관리만을 전문적으로 하는 신탁회사 내 하청기관에 맡기기도 하므로 보다 안전한 관리를 받을 수 있다.
소유 중인 토지 위에 건물을 짓는 등의 개발행위를 하고 싶다면 토지개발신탁을 이용할 수 있다. 개발신탁은 경험과 전문지식이 없는 토지소유자를 위해 토지개발에 따른 자금조달 문제, 건축 인∙허가, 건축물의 건축, 분양 등의 모든 절차를 신탁회사가 대신 해주는 것이다. 이러한 절차를 통해 소유자가 원하는 건물이나 시설을 보다 쉽게 지을 수 있고, 이에 따른 수익 창출을 실현할 수 있게 된다.
개발신탁은 임대형토지신탁과 분양형토지신탁으로 나눌 수 있다. 부동산신탁 중 가장 종합적인 신탁방법인 임대형토지신탁은 나대지에 건축물을 건축해 임대수익을 거둘 수 있도록 임차인 모집을 해주는 것은 물론이고 해당 건물의 유지, 관리 등의 모든 업무를 도맡는다. 이후 신탁기간이 만료되면 토지는 건물과 함께 반환되므로 토지소유자는 신탁회사의 부동산 업무의 노하우를 이용해 토지를 처분하는 일 없이 임대수익을 낼 수 있는 건물까지 짓게 되고, 안정적인 수익을 장기간 확보할 수 있다.
분양형토지신탁은 해당 토지를 처분하려는 사람에게 유용하다. 하지만 단순히 부동산 자체를 처분하는 것이 아니라 개발이 가능한 택지를 조성해 부가가치를 높이거나, 아파트 등을 건설해 분양하는 등의 사업을 완료한 후 분양한 다음 수익을 거둬 이를 토지소유자에게 돌려주는 방법이다.
반면, 부동산을 처분하고 싶지만 규모가 커 매수자가 제한돼 있다든지, 복잡한 권리관계가 얽혀 처분이 어려운 경우, 잔금정산까지 장기간 소요돼 소유권에 안전을 요하는 경우, 본인을 밝히지 않고 처분을 요하는 경우라면 부동산처분신탁을 이용해보자. 이 경우 선뜻 나서기를 꺼려하는 매수자들에게 신탁회사라는 매도자를 통해 공신력을 높여 보다 빠르게 처분이 가능하다. 또한 토지거래허가구역이라도 신탁회사는 허가가 제외된다는 점을 이용해 소유자 명의로 토지거래허가를 피할 수 있다는 장점도 있다. 이때, 처분신탁을 의뢰 받은 신탁회사는 해당 물건을 수의계약, 공개매각, 경우에 따라서는 매각 광고 등의 다양한 처분 방법을 통해 소유자가 원하는 가격으로 매각을 하고, 처분수익을 돌려주게 된다.
마지막으로 보유 부동산을 통해 대출을 받고 싶을 경우라면 부동산소유자가 해당 부동산을 신탁하고, 신탁회사에서 받은 수익증권으로 금융기관에서 대출받을 수 있는 담보신탁을 이용할 수 있다. 일반적으로 담보대출 시에는 부동산에 저당권을 설정하게 되는데, 담보신탁을 이용하는 경우 금융기관에서 저당권을 설정할 때보다 등록세가 저렴하고, 국민주택채권 매입도 면제돼 금융비용이 절감되는 효과를 보게 된다. 만약, 위탁자가 채무를 불이행할 경우 신탁회사가 공매의 방법으로 해당 부동산을 처분하므로 신속하게 채무관계를 처리할 수 있고, 채무문제 등으로 저가로 경락 되는 문제를 막을 수도 있다.
한편, 신탁계약을 하게 되면 소유권이 신탁회사로 넘어가게 되므로 등기부등본에 소유권 관계가 표시되는 갑구에는 등기목적이 소유권이전, 등기원인은 신탁으로 표시된다. 또 신탁은 형식적인 소유권이전이므로 지방세법에 의한 취득세 납부의무가 없고, 등록세는 건당 3,600원이다. 다만, 신탁으로 소유권이 이전되더라도 실제의 소유자가 변경되는 것은 아니므로 재산세, 종합부동산세 등의 보유세가 면제되는 것은 아니다.
신탁보수는 신탁목적과 신탁재산가액에 따라 달라지는데, 관리신탁의 경우 토지는 공시지가를 기준으로 건물은 기준시가를 기준으로 산정하며, 처분신탁은 처분가액에 다라, 담보신탁은 수익증서 발급금액에 따라 각각 다르다. 만약 중도에 해지하는 경우 해지 수수료는 대체로 신탁재산가액의 0.1% 내외다.
[부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr]
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