[재테크교실] 경매, 대출 이용한 내 집 마련 성공기
[부동산뱅크 2007/11/20 - 조회:11,020]
매서워진 날씨만큼 마음까지 시린 무주택자들에게 집값 부담을 덜어줄 방법이 있어 눈길을 끌고 있다. 바로 경매와 대출을 적절히 활용하는 것이다. 경매로 주택을 구입하는 경우 유찰을 거듭할수록 가격이 내려가 시세보다 저렴하게 집을 구입할 수 있다. 여기에 시중 금융기관에서는 낙찰금의 최대 100%까지 경락자금대출을 제공하므로 경매 물건을 잘만 고른다면 최소한의 비용으로 유주택자 대열에 들어설 수 있게 된다. 경매와 대출을 이용해 집장만 하는 방법을 살펴본다.
결혼 10년 차에 접어든 김성훈(남, 38세)씨는 경매를 통해 수도권에 위치한 2억 7,000만 원짜리 105㎡(32평형) 아파트를 1억 7,200만 원에 낙찰 받았다. 낙찰금액에 대해 LTV, DTI를 적용해본 결과 약 8,600만 원의 대출이 가능하겠다고 생각한 김씨는 은행 방문 후 예상치 못한 대출금액으로 기쁨을 감추지 못했다. 경락자금대출은 대출금 산정 시 낙찰가가 아닌 2억 7,000만 원의 담보물건에 대해 LTV, DTI를 적용, 1억 5,000만 원의 대출을 받을 수 있다고 은행직원이 말했기 때문이다. 만약 경매물건이 아닌 2억 7,000만 원짜리 일반 아파트를 담보로 대출받는다면 1억 5,000만 원의 대출을 받았다고 하더라도 추가로 1억 2,000만 원의 자금이 필요하다. 그러나 김씨는 경매로 1억 원 가까이 낮아진 금액에다 대출금 1억 5,000만 원을 통해 2,000만 원으로 2억 7,000만 원짜리 105㎡(32평형) 아파트를 마련하게 된 셈이다.
이렇게 자금부담을 줄일 수 있는 경락자금대출은 경매에 낙찰 받은 사람이라면 누구나 신청이 가능하다. 다만 낙찰 받았음을 증명할 수 있는 매각허가결정등본, 입찰보증금납부영수증, 낙찰대금납부기일통지서 등을 준비해 낙찰허가일~대금지급 전일까지 대출신청을 해야 한다. 또 경락자금대출이 주택구입이 목적으로 해당 주택은 공부상 주택이어야 하며, 실제 주거용으로 이용, 복합용도인 경우 주거면적이 전체의 50% 이상이라는 조건을 만족해야 가능하다.
경락자금대출 기준을 충족했다면 국민은행은 낙찰가의 100%, 우리은행은 80%, 농협은 70% 금액과 담보주택(경락주택)에 LTV와 DTI를 적용한 금액 중 낮은 금액으로 대출이 가능하다.
예컨대, 3억 2,000만 원짜리 아파트를 경매시장에서 1억 7,600만 원에 A라는 사람이 낙찰 받았다고 하자. 은행에서 3억 2,000만 원의 주택에 LTV, DTI를 적용해 1억 2,800만 원의 대출금이 산정됐다면 낙찰가인 1억 7,600만 원과 비교해 낮은 금액인 1억 2,800만 원을 대출받을 수 있게 된다. 이때, 동일한 주택을 B가 낙찰 받았다고 하자. B는 A보다 소득과 신용등급이 높고, 대출기간을 장기로 설정해 LTV와 DTI를 적용한 평가 금액이 1억 9,200만 원이 나왔다. 이에 낙찰가와 평가금액 중 낮은 금액인 낙찰가 1억 7,600만 원 전부를 대출받을 수 있어 B는 여유자금이 없더라도 집장만이 가능하게 된다.
하지만 이러한 경락자금대출을 믿고 무턱대고 경매시장에 뛰어드는 것은 위험하다. 경매로 나온 물건은 복잡한 권리관계로 권리분석이 어려운데다 경락자금대출 시 LTV, DTI 규제 등으로 예상했던 금액만큼 대출이 불가능할 수도 있기 때문이다. 또 경락자금대출도 일반 주택담보대출과 마찬가지로 근저당을 설정하므로 경락 이후 사라지지 않는 선순위권리(근저당, 가압류 등)가 있다면 대출금이 그만큼 낮아지거나 대출자체가 제한될 수도 있다. 마찬가지로 선순위세입자가 있어 낙찰 이후에도 계속 거주하는 경우 해당 보증금이 대출금액에서 제외된다. 이러한 경우 등을 미처 파악하지 못해 대출금 부족으로 낙찰대금을 지급하지 못한다면 경매 시 납부했던 입찰보증금을 날려버릴 수도 있다.
따라서 경락주택을 대출로 장만하고 싶다면 선순위권리가 있는 것은 피하거나 미리 대출가능금액을 산정해 본 후 경매를 시도하는 게 좋다. 시중 금융기관에서는 낙찰전이라도 해당 물건의 사건번호나 건물 등기부등본만 있다면 권리분석 후 대출가능금액을 계산해 주고 있다.
이렇게 경락자금대출이 완료되면 대출기관에서는 직접 대금지급일에 경락대금을 낙찰자 대신 납부해주고 있다. 이와 동시에 소유권이전등기와 대출금액에 따른 근저당설정등기도 함께 이뤄지게 된다.
[부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr]
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