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[재테크교실] 정부과천청사역 상권 분석

[부동산뱅크 2008/02/21 - 조회:9,175]

과천시 정부과천청사역은 작지만 강한 파워 상권이다. 최근 모 조사에 따르면 정부과천청사역 상권은 연간 110억 원의 영업이익으로 업체당 평균 영업이익이 전국에서 가장 많은 것으로 발표됐다. 이는 6만 3,300㎡(1만 9,000평)규모에 불가한 상권 주변으로 정부청사, 시청, 시민회관 등의 공무원과 코오롱, 삼성SDS데이터센터, 교보생명 등의 기업체 약 2만 여명이 상주하고 있기 때문이다. 여기에 과천주공 2만 5,000가구의 재건축수요까지 감안한다면 상가수가 한정돼 있는 과천상권의 가치는 더욱 커질 전망이다.



30~50대 주수요층, 음식점 전체 30% 차지



과천시는 북쪽으로는 서울 서초구가, 남쪽으로는 경기 안양, 의왕 사이에 위치해 있는 인구 7만 2,000명의 위성도시다. 강남권이 불과 4㎞거리로 사실상 서울의 행정과 주거기능을 분담하고 있고, 공원 등의 녹지공간이 풍부해 전원도시로도 각광받고 있다.



정부과천청사상권은 과천시가 본격적으로 개발되던 70년대 후반부터 형성되다 82년 정부과천청사가 들어서면서 그 규모가 급속히 커지면서 현재의 모습을 갖추게 됐다. 현재 과천청사에는 재정경제부를 비롯해 11개의 중앙부처가 입주해 있고, 5,000여 명의 공무원이 근무하고 있다.







과천 상권의 범위를 보면 중앙로를 사이에 두고 우측으로는 청사역 2번출구~그레이스호텔~과천 주유소 340m구간, 좌측으로는 청사역 11번출구~가보자빌딩 100m구간이다. 이 구역내에는 6~7층 규모의 빌딩 22개가 들어서 있고, 상점들의 대부분은 이 빌딩 내에 입점해 있다. 상권이 아파트 단지로 둘러싸여 있다 보니 확장이 불가능해 빌딩 내로 상업시설들이 속속 들어섰다는 게 인근중개업자들의 설명이다.



주요업종으로는 음식업종이 전체 점포의 30%가량으로 가장 많은 부분을 차지하고 있다. 상가뉴스레이다 조사에 따르면 정부과천청사상권의 주요업종으로는 음식점이 200여 개, 소매 182개, 생활서비스 112개, 의료 72개, 교육 65개 등의 순으로 분포도가 높았다. 상가뉴스레이다 서준 팀장은 “정부청사, 기업체 등의 셀러리맨들과 과천주공아파트 거주수요가 풍부하다 보니 고정수익을 기대할 수 있어 업종교체가 극히 드물다”고 설명했다.



매출이 발생하는 시간대를 보면 주중에는 보통 점심시간인 오후 12~1시와 직장인들의 퇴근시간인 6시 이후이며 주말에는 인근의 주택 단지에서 몰려나오는 가족 중심의 외식 형태로 매출이 이루어지고 있다. 하지만 주 5일제의 영향으로 주말 상권은 평일의 3분의 1수준인 것으로 나타나고 있다. 연령 또한 30~40대의 직장인들이 40% 가량을 차지하고 있고, 학원의 영향으로 10대들도 15%가량이 상권의 수요층이다.



A급지 33㎡, 권리금 1억 원 임대료 400만 원



정부과천청사역 상권 업종 분포 구역에 따라 큰 차이를 보이고 있다. 중앙로 좌측 상권인 11번 출구 방향은 학원가와 패스트푸드점이 들어서 있어 학생층이 밀집되는 점포 비율이 높게 나타나고, 중앙로 우측 상권인 그레이스호텔 주변으로는 직장인들을 대상으로한 판매시설과 음식점 등 유흥시설의 비율이 높다.



특히 11번출구와 KT프라자 사이의 대로변 100m구간은 상권 내에서 가장 가시성이 좋은 A급지 상권으로 꼽히고 있다. 소방서삼거리 코너에 위치한 ‘KFC’와 버스정류장을 끼고 있는 ‘피자헛’, ‘던킨도너츠’ 등 1군 외식프랜차이즈 매장들과 함께 안경점, 약국, 편의점, 이동통신 등의 A급지에 들어설 수 있는 업종들이 1층에 입점해 있다. 2층~3층에는 미용실, 커피숍, 의원, 당구장 등의 근린생활시설들이, 4~6층에는 영어학원, 수학학원 등의 교육시설이 입점해 있다.



구역 안쪽으로도 1~2층에는 삼겹살, 복어찜, 추어탕 등 직장인들을 상대로한 음식점이, 3층 이상부터는 종합학원들이 들어서 있다. 특히 행진빌딩의 경우에는 6층 전 층을 중앙학원으로 사용하고 있다.







중앙로 우측 1,2번출구 라인에는 그레이스호텔과 교보빌딩, 코오롱그룹, 보람렉슬타운(공사중) 등 9층 이상의 대형빌딩들이 들어서 있다. 1층에는 주로 국민, 신한 등의 금융기관이 입점해 있고, 소점포는 거의 눈에 띄지 않는다. 과천상권의 중심점이 되는 건물인 그레이스호텔은 지하 1층 ~지상 5층이 상가로 안경점, 복사집, 신발, 사진관, 여행사, 인테리어, 피부관리샵 등의 80여 개의 업무 및 편익시설이 입점해 있다.



하지만 그레이스호텔 이면도로는 청사역 11번 출과와 함께 과천상권의 메인으로 꼽히고 있어 예비창업자들이 관심을 가져볼 만하다. 5단지쪽에 접해 있는 과천주요소 이면골목과 보람렉스타운 뒤편에는 제과점, 편의점, 김밥전문점, 치킨, 패스트푸드 등의 근린상업시설이 밀집해 있고, 과천오피스텔과 과천타워방향과 새서울빌딩과 제일빌딩 사잇길로는 해물찜, 곱창, 삼겹살, 해장국, 위락시설 등 직장인들을 상대로한 점포들이 주를 이루고 있다.







시세를 살펴보면 11번 출구인근이 1층 33㎡짜리를 기준으로 권리금 1억 원, 보증금 1억 원, 월임대료 400만~500만 원선에, 2~3층 66㎡ 안팎이 권리금 4,000만~5,000만 원, 보증금 2,000만 원, 월임대료 120~130만 원선에 가격이 형성돼 있다. 구역 안쪽 1층 33㎡ 안팎이 권리금 5,000만 원, 보증금 3,000만 원, 월임대료 120만 원선으로 도로변 2~3층과 시세가 비슷한 수준이다.



한양공인 조규창 대표 “11번 출구 일대 도보변 상권은 지하철입구뿐만 아니라 버스정류장도 함께 있다 보니 자연스레 유동인구가 형성되고, 점포수도 적다 보니 임대료가 비싸게 형성돼 있다”고 전했다.



그레이스호텔 이면도로와 과천주공 5단지 앞 상가의 경우는 1층 33㎡ 기준으로 권리금 1억 원, 보증금 5,000만 원, 월 180만~200만 원선, 2층 99㎡ 안팎이 권리금 없이 보증금 5,000만 원에 월임대료 150만 원선이다. 그 외의 구역의 경우 1층 10평이 권리금과 보증금이 5,000만 원선에 월 100~150만 원선에 시세가 형성돼 있다.



한울공인 이의근 대표는 “과천상권의 경우 월임대료가 다른 상권에 비해 저렴한 대신 권리금이 비싼편이다” 며 “권리금 1억 원 정도면 서울 이대 및 신촌상권 메인구역과 맞먹는 수준이다”고 설명했다.



하지만 행정도시 이전과 주공아파트 재건축은 상권에 큰 변화를 가져올 것으로 예상된다. 특히 4년 앞으로 다가온 행정도시 이전과 2만 5,000가구에 달하는 주공아파트 재건축은 분명히 과천 상권에 큰 변화를 가져올 것으로 예상된다. 정부과천청사가 이전하게 되면 주변 먹자상권이 가장 먼저 피해를 입을 수 있다.



상가뉴스레이다 서준팀장은 “정권교체에 따라 정부청사이전이 아직 불확실한 상태에 있고, 이전을 한다고 하더라도 그 만큼의 수요를 대체해줄 시설이 들어올 가능성이 크다”며 “재건축에 따른 인구유입까지 고려한다면 요식업과 교육업의 전망은 밝다”고 전했다.







부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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