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[알고계세요?] 현명한 세입자 되기 大장정

[부동산뱅크 2008/03/12 - 조회:4,562]

3월 이사철로 접어들면서 전셋집 마련에 나선 임차인들의 발길이 분주해졌다. 그러나 전세계약에서부터 계약 만료 후 보증금 반환에 이르기까지 각종 분쟁 사고가 끊이지 않아 섣불리 전세 계약을 할 수 없는 실정이다. 임차인들이 기본적으로 알아야 할 ‘이사철 상식’을 Q&A로 살펴본다.

◈ 전세계약을 하려고 합니다. 전세권설정등기를 하는 것과 확정일자를 받는 것이 어떠한 차이가 있습니까?

두 권리 모두 순위를 유지하기 위한 방법으로 어느 것을 선택하더라도 효과는 같습니다. 다만, 확정일자는 주택의 인도와 전입신고까지 마쳐야 해당 순위가 유지되는데 반해 전세권설정등기는 등기설정 자체로 순위가 보전되기 때문에 실거주나 주민등록전입이 필요 없습니다. 또 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 확정일자부 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 제기 후 승소판결을 받아 해당 판결문을 가지고 강제집행을 할 수가 있습니다. 반면, 전세권설정등기를 한 임차인은 판결절차 없이 직접 경매신청이 가능합니다. 추후 배당에 있어서도 확정일자 임차인은 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 보증금을 받을 수 있지만 전세권설정을 한 임차인은 별도의 배당요구 없이도 순위에 따라 당연히 배당이 됩니다.

◈ 대리인과 전세계약을 해도 되나요?

집주인이 아닌 배우자, 직계 존∙비속 등의 대리인과 계약을 할 경우 반드시 소유자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장을 소지하고 있는지 확인 후 계약을 체결해야 합니다. 대리계약이 사실인지 확인치 않고 무턱대고 계약했다가는 향후 집주인에게 보증금 반환청구를 할 수 없고, 경매신청도 할 수 없습니다. 이런 경우 소송을 통해 대리인에게 직접 보증금 청구를 할 수 있을 뿐입니다.

◈ 계약만료 15일을 앞두고 집주인이 집을 비워달라고 합니다. 비워줘야 하나요?

묵시적 갱신이 된 상태로 임차인은 집을 비워줄 필요가 없습니다. 묵시적 갱신이란 임대인이 계약 만료 6월부터 1월 전까지 임차인에게 계약해지 혹은 계약갱신 등의 뜻을 통지하지 않은 경우 계약기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약이 이뤄지는 것을 말합니다. 이 경우 계약만료 15일 전에 임대인이 집을 비워달라고 했기 때문에 이미 계약이 갱신된 상태로 최대 2년간 임차인은 계속해서 살 수 있습니다.

◈ 계약기간이 만료되면 보증금을 당연히 돌려받는 것 아닌가요?

계약이 만료됐다고 해서 집주인의 보증금 반환 의무가 당연히 발생하는 것은 아닙니다. 계약을 해지하고 보증금을 반환받고 싶다면 최소 1월 전에 임대인에게 이 같은 내용을 통보해야만 합니다. 따라서 임차인이 해지 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 이뤄지게 됩니다. 다만, 계약이 연장된 이후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과되면 보증금을 돌려줄 의무가 발생합니다.

◈ 전입신고를 마친 날 저당권이 동시에 설정됐습니다. 동일순위인가요?

전입신고와 저당권이 동시에 설정됐다면 저당권이 우선합니다. 전입신고는 신고한 익일 효력이 발생되는데 반해 저당권등기의 경우 설정 당일 권리행사를 할 수 있기 때문입니다. 즉, 임차인은 저당권자보다 후순위권자이며, 저당권자 다음으로 배당받을 수 있습니다.

◈ 2순위 임차권자입니다. 보증금 4,000만 원 중 최우선변제로 1,600만 원만 받았다면 나머지 2,400만 원은 어떻게 받을 수 있나요?

배당금이 더 이상 남아있지 않다면 임대인을 상대로 별도의 보증금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받아야 합니다. 판결문을 가지고 임대인의 다른 재산을 찾아 강제집행하는 방법밖에는 없습니다.

◈ 보증금을 돌려받지 못했지만 사정상 이사를 해야 합니다. 법적 조치를 취할 방법이 없나요?

피치 못할 사정으로 보증금을 돌려받지 못한 채 전출해야 한다면 임차권등기명령제도를 이용해야 합니다. 만약 임차권등기를 하지 않은 채 전출한다면 주소를 이전하는 순간 대항력과 우선변제권을 상실하게 돼 향후 경매가 진행될 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 그러므로 전출 전 임대차계약서 사본과 전입일자가 적힌 주민등록등본, 도장 등을 지참 후 거주지 지방법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 신청받은 법원은 임차권등기명령서를 집주인에게 송달하고 등기소에 등기청구를 하게 됩니다. 등기가 완료된 이후에는 기존의 대항력과 우선순위가 그대로 유지되므로 다른 곳으로 전입해도 무방합니다.

◈ 최우선변제를 받을 수 있는 자격은 어떻게 됩니까?

최우선변제금은 임대차보호법상 권리신고+배당요구를 한 소액임차인에게 주어지는 혜택입니다. 임 차인은 기본적으로 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록이 완료됐어야 하며, 첫 매각기일 이전까지 소액보증금으로 임차하고 있다는 권리신고와 함께 배당요구를 해야 합니다. 이때 소액의 기준은 말소기준권리(근저당, 가압류, 가처분 등)가 언제 설정됐느냐에 따라 다릅니다. 서울을 기준으로 말소기준권리가 1984년 6월 14일~1987년 11월 31일이라면 300만 원 이하, 1987년 12월 1일~1990년 2월 18일이라면 500만 원 이하, 1990년 2월 19일~1995년 10월 18일이라면 2,000만 원 이하, 1995년 10월 19일~2001년 9월 14일이라면 3,000만 원 이하, 2001년 9월 15일 이후부터는 4,000만 원 이하로 전세금을 설정한 임차인이 소액기준에 해당됩니다.

◈ 세대원은 그대로 둔 채 사정상 전출을 해야 합니다. 순위가 그대로 유지되나요?

임차인과 그 가족 모두가 거주하면서 전입신고를 마친 후에는 다른 세대원이 주민등록을 유지하고 있다면 임차인 본인이 퇴거하더라도 대항력이 상실되지 않습니다. 또 임차인이 가족과 함께 거주하면서 본인은 부득이한 사정으로 전입신고를 하지 않고 해당 가족만이 전입신고를 한 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 봅니다.

◈ 후순위 담보권자가 경매를 신청했습니다. 선순위임차인인 제가 할 수 있는 게 어떤 것이 있나요?

계약기간 중 후순위 담보권자로 인해 경매가 진행됐다면 대항력과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인은 대항력을 주장해 계약만료 때까지 계속해서 거주할 수 있고, 계약이 만료되면 경락자에게 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다. 또 배당요구를 통해 후순위권리자보다 우선변제를 받은 후 해당 주택에서 퇴거도 가능합니다. 배당요구를 했지만 전세보증금 전액을 돌려받지 못했다면 나머지 금액을 돌려받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

◈ 계약기간 중 집을 판다는 이유로 갑자기 집을 비워달라고 합니다. 계약기간이 남았는데도 집을 비워야 하나요?

집주인이 바뀌더라도 임차인이 대항력(주택의 인도+전입신고)을 갖췄다면 계약기간 동안 임대차 계약이 유효합니다. 즉, 새로운 집주인이 생기더라도 계약 만료일까지는 동일한 조건으로 임대차계약을 주장할 수 있는 것입니다. 이때, 집을 비워달라는 임대인의 요구를 들어줄 경우 계약위반 행위이므로 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

◈ 9,000만 원짜리 오피스텔 전세계약을 맺었습니다. 중개수수료는 얼마나 내야 하나요?

중개수수료는 주택과 주택 이외로 나뉘어 수수료 요율 한도가 결정됩니다. 오피스텔의 경우 사무용과 주거용이 있기 때문에 계약 당시 주거용으로 사용하고 있다면 주택 요율로 중개수수료가 계산됩니다. 따라서 9,000만 원짜리 주거용 오피스텔 전세계약을 맺었다면 요율 0.4%를 적용해 수수료는 36만 원이 계산됩니다. 그러나 이때 보증금 5,000만 원 이상 1억 원 미만인 주택 거래의 경우 수수료 한도액이 30만 원이므로 30만 원만 주면 됩니다.