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[부동산뱅크 2008/07/08 - 조회:24,485]
최근 서울의 대표적인 공업지역 중 하나인 구로구의 분위기가 심상치 않다. 서울시가 준공업지역 내 아파트 건립 규제를 완화하는 조례 개정안을 발표함에 따라 구로구 내 준공업지역을 중심으로 개발 청신호가 켜졌기 때문이다. 여기에 서울시가 추진중인 서남권 르네상스 사업에 따른 수혜도 기대된다. 특히 구로구는 서울 내 준공업지역 비중이 33.9%(6.82㎢)로 영등포구(9.38㎢, 38.2%) 다음으로 큰 면적을 차지하고 있어 개발기대감이 높은 지역이다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크는 이번 개정안으로 구로구 소외 지역에서 개발 수혜지역으로 떠오른 개봉·오류동 준공업지역 일대의 시장동향을 알아봤다.
구로, 서울 준공업지역 비중 1/3 차지
개봉·오류, 공장비중 ‘높고’ 개발호재 ‘풍부’
지난 30일 서울시와 시의회는 시내 준공업지역 공장부지에 대해 사업구역의 80%까지 아파트를 건립할 수 있도록 허용하는 내용의 도시계획조례 개정안을 마련했다. 이번 개정안에 따르면 산업 시설 공간(사무실ㆍ전시장ㆍ연구소ㆍ수리점ㆍ은행 등 포함)을 2,000㎡(20%) 이상 배치 시 나머지 8,000㎡에는 아파트 건축을 허용했다. 또 공장 비율이 50%이면 산업 공간을 30%, 공장 비율이 70% 이상이면 산업 공간을 50% 이상 확보 시 나머지 땅에 아파트를 지을 수 있도록 했다.
이에 따라 서울 내 준공업지역의 74.3%가 몰려있는 영등포·구로·금천 등 서남권 지역이 개발에 따른 수혜가 기대된다. 이 중 구로구는 서울에서 준공업지역 비중이 1/3(33.9%)를 차지하고 있는데다 야구장 건설, 교도서 이전, 뉴타운 조성 등 주변 개발호재가 풍부해 수요자들의 관심이 높은 지역이다.
특히 구로구 오류동 123번지 동부제강 부지는 노른자위 땅으로 주목을 받고 있다. ‘구로구 비전2020’에 따르면 동부제강 부지는 온수역세권 개발에 포함돼 2009년까지 도시개발을 완료한다는 계획이다. 하지만 현재 사업추진이 지지부진해 앞으로 개발이 완료되기까지는 최소 5년 이상은 기다려야 한다고 인근 중개업자들은 전한다.
이 부지 5만 742㎡에는 주상복합아파트와 쇼핑시설 등 산업주거복합단지와 할인마트, 호텔 등 대규모 유통상업시설이 들어설 예정이다. 현재 구에서는 사업에 대한 계획을 검토 중에 있다. 이곳은 지하철 1호선 오류역과 7호선 온수역이 걸어서 15분 거리에 있고 경인로, 남부순환로, 오류IC, 서부간선도로 등을 통해 서울 도심 및 강남권이 15~20분이면 진입 가능하다.
구로구 오류동과 함께 개발이 기대되는 개봉동 222번지 일대에 위치한 한일시멘트 공장은 지난해부터 복합단지가 들어선다는 입소문이 돌면서 주변 주택시장이 꿈틀거리기 시작했다. 실제 이 공장부지에는 4만 20㎡ 규모의 아파트ㆍ문화ㆍ레저 공간 등이 어우러진 복합 단지 개발을 검토 중에 있다. 현재 지자체와 건설 간 논의가 진행되지 않아 개발일정이나 상세 계획 등은 나와있지 않은 상태이다.
하지만 ‘구로구 비전2020’에는 개봉역세권 지구단위개발이 계획돼 있으며, 사업추진 시 주변지역 추가 및 조건완화를 검토 중인 것으로 나타났다. 이에 따라 개봉역 역세권에 위치한 한일시멘트 부지는 개발기대감이 한층 고조된 상태다.
이밖에 구로구 개봉동, 오류동 일대는 주변 개발호재도 풍부하다. 우선 오류 1동, 개봉 1동, 구로동 일대 55만 8,800㎡는 지구단위예정구역으로 개발이 계획돼 있다. 이 계획이 실연되면 오류ㆍ개봉동 일대에는 1만 여 가구를 수용하는 대규모 주거단지가 들어서게 된다.
또 구로구 고척동 영등포구치소 이전과 야구장 건설도 호재로 작용하고 있다. 고척동 100번지에 위치한 영등포 구치소는 10만 970㎡ 규모의 생태공원, 주거ㆍ문화ㆍ레저 산업 단지로 조성될 예정이다.
영등포 구치소와 마주한 세이제강 1만 9,179㎡부지에는 지하 1층~지상 6층 규모의 야구장 및 공연장이 건설된다. 2010년 3월 완공 예정인 이곳은 문화체육시설이 부족한 서남권 지역의 문화ㆍ체육 인프라 확충에 큰 기여를 할 것으로 보인다.
집값 최대 2배 ‘상승’
개봉동 3.3㎡당 최고 394만 원↑
부동산뱅크에 따르면 7월 8일 현재 구로구 개봉동과 오류동의 평균 3.3㎡당가는 각각 1,092만 원, 978만 원 선으로 지난 1월보다 개봉동 12.2%(973만→1,092만 원), 오류동 7.5%(910만→978만 원)가 오른 것으로 조사됐다.
실제 구로구 개봉동과 오류동의 집값도 강세를 보이고 있다. 동부제강 개발에 따른 배후 수혜 단지인 금강 수목원 109㎡는 1년 전에 비해 4,500만 원 오른 4억 3,500만 원, 영풍 112㎡는 4,000만 원 오른 3억 6,500만 원, 삼천리 102㎡는 2,000만 원 오른 2억 4,500만 원 정도에 시세가 형성돼 있다.
한일시멘트 부지 옆 고척 6구역 다세대 주택 20㎡의 경우 3.3㎡당 3,000만 원 선, 단독주택은 3.3㎡당 1,200~1,500만 원 선에 가격이 형성돼 있다. 또 한일시멘트 개발의 가장 큰 수혜 아파트라 할 수 있는 두산 105㎡는 1년 전에 비해 1억 1,000만 원이 오른 3억 2,500만 원 선, 삼환 109㎡는 1억 3,000만 원이 오른 3억 4,000만 원 선에 거래되고 있다. 이는 지난해에 비해 62% 가량 상승한 가격이다.
오류동 연세 공인 김미정 실장은 “온수동 뉴타운, 동부제강 부지 개발, 선거전 공약 기대감 등이 맞물려 1년 전 대비 2배 가량 가격이 상승한 가격이다”고 말했다.
하지만 준공업지역 투자에 관심 있는 개인 투자자들은 매입 시 주의를 기울여야 한다. 개봉동 호박공인 김문갑 대표는 “이미 준공업지 개발에 대한 기대감으로 인근 부동산 시장의 가격이 많이 올라 뒤 늦은 매수는 잘못된 투자로 연결될 수 있다”며 “준공업지역의 사업추진 여부와 시세 적정성에 대한 충분한 검토를 거친 후 투자에 나설 필요가 있다”고 말했다.
