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[부동산뱅크 2008/09/24 - 조회:6,253]
지방 임대사업자들에게 희소식이 전해졌다. 지난 8.21 제도개편안에 따라 앞으로 지방에서는 집 한 채 만으로도 임대업이 가능해졌기 때문이다. 그동안 임대사업 주택수(5가구)를 맞추려면 대출이 필수적이었던 사람들도 이제는 대출 없이 약간의 여윳돈만으로도 임대수익을 거둘 수 있게 됐다.
부동산 국민브랜드 20년 부동산뱅크에 따르면 지방 5대 광역시 33㎡(10평형)대 아파트의 평균 매매가는 6,000만 원, 임대료는 보증금 1,000만 원에 월세 20만 원 수준이다. 이를 기준으로 제도개편 전•후의 지방 임대사업 수익률을 비교해보면 후자가 약 3%p 높은 것으로 나타났다.
예컨대, A라는 사람이 여유자금 2억 원으로 임대사업을 시작한다고 하자. 현행 규정에 따라 33㎡(10평형)대 아파트 5가구를 매입하려면 총 매입자금 3억 원에 5가구의 보증금(1,000만 원 X 5= 5,000만 원)과 취•등록세(660만 원)를 적용, 2억 5,660만 원의 초기자금이 필요하다. 이때 보유자금은 2억 원뿐이기 때문에 나머지 5,600만 원 정도는 대출이 필요하다.
이 경우 A씨는 매달 100만 원씩 5주택에 대한 임대료를 받을 수 있다. 하지만 대출금에 대한 이자를 납부해야 하므로 연 7%의 금리를 적용, 매달 33만 원이 빠져 나가게 된다. 결국, 대출이자를 제외하고 매월 챙길 수 있는 돈은 66만 원 선으로 1년으로 환산했을 때는 800여 만 원, 즉 3.13%의 수익률이 계산된다. 여기에 지방 5대 광역시 최근 5년 동안의 연간 집값 상승률(4.24%)을 감안한다면 최종적으로 연 평균 7%대의 수익을 거둘 수 있는 셈이다.
그러나 앞으로는 굳이 대출 받아서까지 5주택을 매입할 필요가 없어 보유자금 범위 내에서 주택을 매입, 임대사업을 할 수 있다. 이에 따라 A씨의 경우 2억 원으로 주택 3가구를 매입하고도 4,600만 원 정도를 현금으로 보유할 수 있게 된다. 대출이 없기 때문에 3가구에서 들어오는 월세 60만 원을 고스란히 손에 쥘 수 있고, 남은 자금(4,600만 원)에 대한 이자소득(연 6%)을 합한다면 연간 990만 원, 연 6.47%의 수익률이 계산된다. 여기에 집값 상승률(4.24%)까지 생각한다면 결과적으로 대출 끼고 5가구를 매입했을 때보다 높은 연 10%대의 수익을 챙기게 된다.
이처럼 세제개편에 따라 지방 임대사업자들의 수익성이 높아질 것으로 보이지만 무턱대고 임대사업을 시작하는 것은 좋지 않다. 임대사업의 경우 매년 거둬들이는 수익의 일부를 세금으로 납부하는 소득세 대상이 되므로 연간 임대수익률과 비교해 소득세 납부액이 부담이 없는지 미리 파악해볼 필요가 있다.
<부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr>
