[알고계세요?] 실거래가 허위신고, 혹 떼려다 혹 붙여

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[알고계세요?] 실거래가 허위신고, 혹 떼려다 혹 붙여

[부동산뱅크 2010/08/10 - 조회:7,530]

실거래가 신고제도가 지정된 지 4년이 흘렀지만 여전히 실제 거래 가격을 속이는 사례가 줄지 않고 있다. 실제, 올 상반기 집값이 부쩍 오른 강북권의 경우 양도차익에 따른 세부담을 느낀 집주인들이 다운계약서를 쓰는 조건으로 거래를 유도하는 등 허위계약서 작성 사례가 빈번했다고 일대 중개업자들은 입을 모았다. 그러나 허위로 계약서를 작성하고, 실거래가 신고를 한 경우 적발 시 탈세액이 재 부과되는 것은 물론 가산세와 과태료까지 추징돼 오히려 더 큰 손해를 입을 수도 있다. 이에 부동산 국민브랜드 부동산뱅크가 실거래가 신고제도 도입 후 허위 신고 적발 시 탈세자에게 부과될 금전적 손해에 대해 상세히 알아봤다.

실거래가 신고 제도는 부동산을 거래했을 때 거래 당사자를 비롯한 중개업자가 계약 체결일로부터 60일(주택거래신고지역은 15일) 내 실제 거래한 가격을 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하는 제도다.

이는 부동산 거래 시 거래 당사자가 세금을 줄이기 위해 다운계약서 작성 등을 자행함에 따라 정부가 지난 2006년 1월부터 실제 거래 가격을 국가에 신고토록 의무화한 것이다. 이에 토지 및 건축물 등의 부동산을 거래할 경우 반드시 실거래가를 신고해야 하며, 만약 해당 기간 내 신고하지 않을 경우 미신고에 따른 과태료(최고 500만 원)를 내게 된다.

또한 신고를 했더라도 다운계약서를 쓰고 허위 신고를 한 사실이 적발됐을 경우에는 과태료가 부과된다. 다운계약서는 양도차익이 많이 생긴 매도자가 양도세를 줄이기 위해 거래가격을 깎아주는 대신 실제 거래된 가격보다 낮게 매매계약서를 쓰는 형태로 이뤄진다. 마찬가지로 매수자는 계약서상 매입가격이 줄어드는 만큼 취ㆍ등록세도 아낄 수 있어 이를 이용한다.

하지만 지차체는 각 부동산 실거래가를 거래 별로 철저히 조사하고 있다. 신고를 받거나 주변 시세보다 현저히 낮게 거래된 대상 부동산을 신고가격이 맞는지 재확인 하는 것이다. 만약 신고된 가격이 허위로 판명되면 그에 따른 과태료는 물론이고 각자 적게 낸 세금(양도세, 취ㆍ등록세)을 비롯해 적게 낸 세금에 대한 가산세까지 부과되는 등 삼중고를 겪게 된다.

허위신고에 따른 과태료는 실제 거래가격과 허위 신고한 가격의 차이에 따라 요율이 다르게 적용된다. 일반 부동산의 경우는 취득세의 1~3배가, 주택거래신고지역에 위치한 부동산이라면 최고 취득세의 5배가 부과된다. 다만 현재 부동산 소재지가 주택거래신고지역이더라도 거래 당시(신고 당시) 주택거래신고지역이 아니었다면 일반 부동산에 적용되는 세율(2%~6%)로 과태료가 계산된다.

더불어 원래 취득세는 개인간 부동산 거래를 했을 경우 취득가액의 2%가 아닌 50% 감면된 1%의 세율이 적용된다. 하지만 허위신고로 과태료를 물게 될 경우는 감면으로 계산된 취득세가 아닌 본래 2%를 기준으로 과태료가 계산되기 때문에 더 큰 손해를 보게 된다.

허위신고에 대한 조치는 여기서 그치지 않는다. 매도ㆍ매수자들은 적게 낸 세금을 다시 내야 하는데다 다시 내는 세금만큼의 가산세를 더 내야 하기 때문이다. 가산세는 ▲ 줄어든 세금의 20% ▲ 줄어든 세금에 신고불성실 기간과 10000분의 3을 곱한(미납세액×미납일수×0.03%) 가산세가 합산 과세된다.

실제, 2006년 12월 도봉구 방학동에 3억 2,000만 원짜리 아파트를 매입한 A(매도자)씨는 2년 만에 2억 2,000만 원이 올라 9,570만 원의 양도세를 내게 됐다. 이에 A씨는 집값을 5억 4,000만 원에서 2,000만 원 깎아주는 대신 4억 2,000만 원에 다운계약서를 쓰자고 매수인에게 제안했다. 이럴 경우 양도세는 4,290만 원만이 부과돼 5,280만 원을 절약할 수 있기 때문이다. 매수인 B의 입장에서도 집값이 2,000만 원 낮아질 뿐 아니라 취ㆍ등록세도 1,450만 원에서 1,130만 원으로 320만 원을 줄일 수 있어 이득이라고 생각됐다. 결국 매도자와 매수인은 실제로 거래한 5억 2,000만 원보다 1억 원이 낮은 4억 2,000만 원에 계약서를 쓰고, 이를 신고하게 됐다.

그러나 이는 계약 후 석 달 만에 허위사실로 적발됐다. 이에 세금 5,280만 원을 줄이려던 매도자는 허위신고에 따른 과태료 2,080만 원(5억 2,000만 원×0.04)에 줄어든 세금에 대한 가산세 1,010만 원(4,400만 원×0.2+4,400만 원×100×0.03%)까지 더해져 총 3,090만 원의 과태료가 부과됐다.

매수자 역시 집값 2,000만 원과 취ㆍ등록세 320만 원을 줄이려다 허위신고 과태료 2,080만 원에 줄어든 세금에 따른 가산세 60만 원(270만 원×0.2+270만 원×100×0.03%)이 더해져 총 2,140만 원의 과태료가 가중됐다. 즉, 매도자와 매수자는 각각 5,280만 원과 2,320만 원을 줄이려다 7,490만 원, 2,410만 원의 손해를 입게 된 것이다.

마찬가지로 이를 중개한 중개업자 역시 허위신고에 따른 과태료 2,080만 원과 6개월 영업정지 처분까지 받아 다운계약서를 쓴 3명 모두 결국 손해를 보게 됐다.

한편, 이러한 점을 미처 알지 못하고, 허위계약서를 작성한 경우라도 구제방법이 아예 없는 것은 아니다. 양도소득세의 경우 납부 예정신고는 양도일(잔금청산 또는 등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내이고, 확정예정신고는 매년 5월 한달 간이다. 만약 예정신고 당시 허위신고를 했다면 확정신고기간 내 이를 정정 할 수 있다. 확정신고기간 이전에 허위신고가 적발된다면 확정신고 기간이 도래하지 않았음을 연유로 이 기간 동안 정정신고를 하고 과태료 부과를 면할 수 있는 것이다. 단 예정신고를 함으로써 절세된 10%의 납부세금은 다시 부과된다.

부동산뱅크 김경진 기자 myoversun@neonet.co.kr