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[부동산뱅크 2008/11/11 - 조회:6,923]
“올해까지 농지를 팔아야 양도세 1억 원이 감면된다는데, 서둘러 팔아주세요” 최근 들어 상속 농지를 소유한 부재지주자들의 움직임이 분주하다. 지난 8ㆍ31 대책에 따라 2006년 2월 9일 이후 강화된 부재지주 상속 농지에 대한 양도세 중과 유예기간이 올해로 끝나기 때문이다. 부동산뱅크가 올해까지 적용될 상속 농지 부재지주자들에 대한 양도세 혜택에 대해 살펴봤다.
서울에 살고 있는 김현택(56, 남)씨는 지난 1996년 상속받은 시골의 농지를 매도하고 연일 싱글벙글 이다. 부재지주로 3,000만 원 넘게 부과될 뻔한 양도소득세를 가까스로 올해 안에 양도함으로써 세금을 한 푼도 내지 않았기 때문이다.
이렇듯 부재지주자였던 김씨가 절세를 할 수 있었던 이유는 지난 8ㆍ31 대책으로 바뀐 상속 농지 부재지주자에 대한 양도세법에 대한 내용을 정확히 파악하고 적절히 대응을 했기 때문이다. 사실 대책 발표 전까지만 해도 상속받은 농지가 양도세 감면기준(8년 이상 경작)에 해당된다면 자경여부 및 매도시기와 관계없이 매도 시 1억 원 감면이라는 세금혜택을 받을 수 있었다. 또한 감면 기준을 충족하지 못했다 하더라도 일반과세(올해 기준 9~36%)에 장기보유특별공제가 가능했다.
하지만 법 시행 시점(2006. 2. 9) 이후부터 부재지주자에 대한 규제가 강화돼 상속인이 직접 농사를 짓지 않을 경우 최고 60%의 세율이 적용되게 됐다. 다만 일정한 유예기간이 주어져 2006년 2월 9일 이전 감면 대상 농지를 상속받은 경우는 올해까지 매도했을 때 양도세가 일반 과세되고, 1억 원 공제를 받을 수 있도록 했다. 또 2009년부터는 감면 혜택은 없어지지만 중과가 아닌 일반세율을, 그리고 2010년 이후부터는 비사업용토지에 부과되는 60%의 양도세를 납부하도록 했다.
이에 올해가 가기 전 재빨리 농지를 매도한 김씨는 1억 원의 공제혜택을 받고, 양도세를 내지 않게 됐다. 상속 당시 7,600만 원에서 현재 3억 원까지 가격이 오른 이 농지를 김씨가 만약 올해 안에 팔지 않았다면 내년에는 3,600만 원(내년기준 33% 세율 적용), 내후년에는 1억 3,400만 원 가량의 세금을 냈을 터였다.
물론 2006년 2월 9일 이후 감면 대상 농지를 상속받았다 해도 상속받은 날로부터 3년 동안은 매도 시 1억 원의 감면혜택을 받을 수 있다. 그러나 3년이 지난 뒤 2년 간은 1억 원 감면 혜택 없이 일반세율만 적용되고, 상속 후 5년이 지난 다음 농지를 매도한다면 양도세 60%의 중과 대상자가 된다.
한편, 올해까지 농지를 매도해야 하는 상속 부재지주자들은 두 가지 사항을 유의해야 한다. 바로 12월 31일까지 잔금 지급을 받거나 등기 이전을 해야 한다는 것이다. 만약 잔금을 지급받았다는 입증(통장 입금일)을 하지 못하거나 실제적인 소유권 이전이 이뤄지지 않았다면 이는 올해까지 매도한 것으로 인정되지 않아 일반세율이 적용된다. 또 농지원부, 농약ㆍ비료 등 농비부담 영수증, 종자구입 및 수확물 판매관련증거 등을 양도세 신고서에 첨부해 관할세무서에 제출하고 자경사실을 확인 받아야 감면혜택을 받을 수 있으므로 관련 증서를 잘 챙겨둬야 한다.
부동산뱅크 김경진 기자 myoversun@neonet.co.kr
