지역선택
[부동산뱅크 2008/12/23 - 조회:7,467]
부동산시장이 금융불안과 경기악화로 침체의 늪에 빠져있다. 이런 상황에서 내 집 마련을 원하는 실수요자들이나 여유자금이 있는 투자자들이 의사결정을 내리기란 쉽지 않다. 그렇다고 언제올지 모르는 부동산 시장의 ‘바닥’을 기다릴 수도 없는 상황이다.
또한 주택투자의 트렌드가 연령대별로 다르기 때문에 불황에서도 의사결정을 해야할 시기가 온다. 결혼을 앞둔 20∼30대의 예비부부, 자녀 성장에 따른 40대의 부모, 상속·증여나 임대소득 창출의 노후설계를 원하는 50∼60대 등의 세대들이 기회를 엿보고는 있지만 결정이 쉽지 않다.
그래서 부동산뱅크가 불황에서도 성공할 수 연령대별 주(住)테크 전략을 살펴본다.
◈20대∼30대 : 청약통장 가입부터
20∼30대의 사회초년생, 신혼부부 등이라면 청약통장 가입으로 임대나 신혼부부 주택을 노려볼 만 하다. 청약가점제 시행으로 사실상 청약을 포기했던 젊은 수요자들이 많았지만 내년말부터 보금자리 주택이 공급될 계획이며, 신혼부부 주택도 내년에만 5만가구(임대 2만 5천가구·분양 2만 5천가구)가 쏟아질 예정에 있어 내 집 마련의 기회를 엿볼 수 있다. 특히, 정부가 도입한 신혼부부 주택과 내년 공급예정인 보금자리 주택을 분양 받기 위해서는 청약통장이 필수다.
청약통장은 아파트 주체와 면적 등에 따라 사용여부가 달라지는데, 청약통장 중에서 청약저축은 국민주택기금의 지원을 받아 짓는 주택공사 등에서 공급하는 전용 85㎡ 이하의 주택에 청약할 수 있다. 또한 청약예금은 민간건설업체가 짓는 민영주택에, 청약부금은 전용 85㎡ 이하의 민영주택과 민간건설 중형 국민주택 청약에 사용된다.
지난 7월 도입된 신혼부부 주택은 젊은 부부들에게 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해 전용면적 60㎡ 이하(임대주택 85㎡ 이하) 소형주택의 일반공급물량 중 10~30%를 우선 분양하는 제도이다. 모든 신혼부부라고 해서 청약할 수 있는 것은 아니기 때문에 청약자격을 꼼꼼히 살펴야 한다.
우선 결혼한지 5년 이내에 자녀(입양도 가능)가 1명 이상 있는 무주택자만이 신청 가능하다. 자녀 요건에 따라 결혼 3년 이내이면서 출산을 한 부부는 1순위, 3~5년 이내 출산한 부부는 2순위를 적용받게 되며, 청약자 순위가 동일하다면 자녀가 많을수록 우선권이 부여된다. 또한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 따라, 무자녀 신혼부부들도 3순위에 청약 가능하도록 개선된다.
소득도 중요한 요건 중 하나로 이번 개정안을 통해 소득기준 자격도 완화될 전망이다. 외벌이 부부는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 현행 70%이하에서 100%이하로 상향 조정되고, 맞벌이 부부는 현행 100%이하에서 120%이하로 완화된다. 이번 개정으로 최대 5,290만원(맞벌이 기준)의 소득을 가진 신혼부부까지 청약이 가능하다. 청약통장 가입기간도 6개월로 완화했기 때문에 별도의 신혼부부 청약통장이 필요하지 않다. 이번 개정안은 늦어도 내년 1월에는 시행될 것으로 보인다.
신혼부부 주택을 분양 받기 위한 청약조건이 갖춰지지 않았다면 분양가가 저렴한 보금자리 주택으로 눈을 돌려보는 것도 좋을 듯 하다. 보금자리 주택은 도심과 그린벨트 등 도시 주변으로 공공이 직접 건설해 일반 민영아파트 85% 수준의 가격에서 공급되는 주택으로 무주택 서민과 저소득층의 주거 안정을 위해 도입돼 내년 하반기부터 첫 분양을 시작한다.
오는 2018년까지 총 150만가구, 중소형 분양주택(70만가구)과 임대주택 (80만가구) 등이 공급될 예정이다. 내년 상반기 중에 법안이 통과되면 내년말 시범적으로 사전예약제를 도입해 청약을 받을 예정이며, 예비 당첨이 되더라도 본 청약을 다시 해야 한다. 다만 사전예약제는 인터넷을 통해 수요자들이 분양가·면적 등을 선택할 수 있고, 본 청약 전에 청약기회가 먼저 주어지는 것이 장점이라 하겠다. 실질적으로는 2010년 후에나 본격적인 공급물량이 쏟아짐으로 청약조건이 동일시 되는 임대나 장기전세주택의 경우 일단 거주요건을 미리 따져볼 필요가 있다. 중소형 분양주택의 경우 일반분양 청약조건과 동일하다. 청약통장 가입을 통해 신혼부부 주택과 보금자리 주택에 모두 청약할 수 있는 기회를 가질 수 있다.
모든 청약조건이 적합된다면, 환금성을 고려해 소형 역세권 아파트나 새롭게 변모하고 있는 개발호재 지역에 관심을 갖는 것이 좋다.
◈40대 : 아파트 면적 늘리기
40대의 부부들이라면 자녀의 교육은 물론 재테크까지 동시에 고려하게 된다. 자녀 성장에 따라 이주를 하게되는 부모들은 학교 및 학원 등의 환경이 잘 갖춰진 곳의 주거공간을 선택하게 되며, 혹은 아파트의 주거면적을 늘림으로 인해 자산 증식의 수단으로도 활용한다.
그렇다면 지난 5일 확정된 세제개편안을 최대한 이용해 볼 필요가 있다. 특히, 1가구 1주택자라면 신규 주택을 매입한 뒤 기존 주택을 2년 내 처분하는 것이 비용을 절감하는 효과를 얻을 수 있다. 일시적으로 2주택자가 된 경우라도, 내년부터 2년간 거주한 집을 매도할 경우 1년 미만 50%, 1년~2년 미만 40%, 2∼3년 일반세율이 적용되기 때문에 2년내 팔게 되면 양도세 중과세율보다 낮고 일반세율보다는 높은 세율을 적용받게 된다.
만일 중대형 고가 아파트를 선택했다면 부부 공동 명의를 통해 12억원까지 종부세 비과세가 되니 이점도 참고해야 한다.
그러나 세금 비용을 줄이기 위해 자금을 무리하게 융통하는 것은 바람직하지 않다. 은행금리 수준에 맞춰 투자하는 것이 하나의 전략이 될 수 있으며, 최근에는 한국은행에서 기준금리를 인하한 만큼 시중은행들의 금리가 떨어질 때 매수 시점을 잡는 것이 좋다.
집을 넓혀간다면 학군이 좋은 버블세븐지역 중심으로 집값이 최대 30∼40% 하락한 단지 중심으로 노려보는 곳이 좋다. 단, 현장을 통해 교육환경이 좋은 지역을 고려해야 한다. 경매에 대한 정보가 있다면 경매에 관심을 가져보는 것도 좋을 듯 하다. 최근 중대형 고가아파트 등이 유찰을 거듭하면서 감정가격의 절반 수준에 낙찰된 사례가 속출하고 있기 때문에 잘 만 하면 알짜 단지를 잡을 수 있다. 또한, 청약예금을 통해 신규 아파트에 청약해 보거나, 분양권 전매가 가능해 짐에 따라 입지가 좋고, 중도금 무이자 융자 등 각종 혜택이 주어지고 있는 미분양 아파트를 활용하는 것도 면적 늘리기에 한 전략이라 하겠다.
◈50대∼60대 : 매월 수익 고려해야
50대∼60대라면 장기 투자계획가 여유자금으로 투자전략을 세워야 한다. 임대 소득 창출을 통한 안정된 노후준비가 최대 관건이기 때문에 매월 수익을 고려해 접근할 필요가 있다. 안정적인 임대수익을 기대해 볼 수 있는 상품으로는 다가구 또는 오피스텔, 상가 등의 수익형 부동산의 투자가 적절하다.
다가구나 오피스텔의 경우, 가치상승보다는 임대수익을 살펴봐야 한다. 특히, 시설 및 설비투자를 늘려 공실률을 줄이는 것이 장기적으로 유리하며, 꾸준히 임대료가 상승하는 지역을 파악해야 한다. 만일 여건이 된다면 거주와 함께 관리하는 것이 좋다.
상가는 연속성과 대응성이 잘 갖춰진 상권내 점포나 연도변 상점가가 유리하다. 상가 역시 전철역 근처나 대로변에 위치한 곳이 좋으며, 주변 지역의 주민 세대수와 유동인구를 보고 선택해야 한다. 또한, 상권이 죽은 주택지역이나 도로변 상가점포나 주변에 노점상이 많은 곳은 피하고, 초보자인 경우 권리금이 있는 기존 상가를 택하는 것이 유리하다.
그러나 수익형 부동산인 오피스텔이나 테마형 상가의 경우 경기 변동에 민감하게 반응하기 때문에 지금과 같은 경기침체기에는 주의해야 한다.
부동산뱅크 리서치센터 신경희 팀장 skh565@neonet.co.kr
