지역선택
[부동산뱅크 2009/03/23 - 조회:24,682]
◎ 향후 20년 후에도 주거환경과 가치가 내재된 아파트단지
○ 대도시 서울에서 몇 남지 않은 독보적인 주거환경
서울에서 목동과 같이 낮은 건폐율과 용적률로 인해 친환경적이고 쾌적한 대규모 주거단지는 많지 않습니다. 잠시, 과거로 거슬러 올라가 아파트의 역사를 살펴보면, 1970년대에는 서초구 반포동 주공아파트, 송파구 잠실동 주공아파트, 강남구 압구정동 현대아파트 등이 대표적인 대단지로 꼽히고, 1980년대에는 목동 신시가지를 비롯해 올림픽선수촌아파트, 노원구 신시가지 개발이 진행되면서 새로운 주거단지가 형성됐습니다.
1990년대에는 서울 외곽으로 신도시 개발이 활발하게 진행됐고, 강동구와 강서구에도 대규모 단지 건설이 추진됐었죠.2000년대 들어서는 소규모 단지 개발, 주상복합형태의 초고층아파트, 노후 주택지에서의 재개발사업과 재건축 아파트가 주요 이슈로 떠오르고 있습니다.
최근에는 건설사들이 아파트를 지으면서 단지마다 '친환경적인 아파트'로 만들기 위해 노력하는 모습들을 볼 수 있는데요. 새 아파트, 초고층아파트, 최첨단 시설을 갖춘 단지를 선호하는 수요도 있지만 실제 거주하면서 각박한 도심 속에서 자연을 느낄 수 있도록, 편안한 안식처가 될 수 있도록 단지 자체를 풍부한 녹지공간으로 설계하는 추세입니다. 가끔은, 아파트 층고가 점점 높아지면서 우후죽순처럼 생겨나고 있는 '초고층 아파트'가 '사람이 살기 좋은 주거환경인가?'에 대해서 아직도 많은 연구가 필요하다고 생각이 되기도 합니다.
모든 사람들이 아파트 단지와 초고층 아파트에만 살 수 없듯이, 주거 단지와 주택 등은 층고의 다양성, 주택 형태의 다양성, 환경의 다양성, 지역간 차별성 등이 어울려져야 하지 않을까요?이런 측면에서 목동 신시가지는 현재 서울에서 몇 개 남지 않은 매력적인 단지로 평가할 수 있답니다.
○ 단지 재건축 방식에 따라 목동의 미래가 달라진다.
목동의 미래는 재건축 방식이 좌우하게 될 전망입니다. 정책당국의 정책도 중요하지만, 결국은 입주민들이 어떤 선택을 하느냐가 더욱 중요하겠지요. 재건축을 현재 시점에서 논한다는 것은 성급한 사안이지만, 10년 후든 20년 후든 (아주 먼 후일의 이야기가 될 수 도 있지만) 현재 목동의 개발방식에 따라서 단지환경이 변화하리라는 데는 이견이 없을 것이라 생각합니다.
현재 부동산뱅크 커뮤니티/우리아파트 게시판에는 목동에 대한 글이 8,700여 개가 등록되어 있습니다. 가격이 오르거나 내리거나 상관없이 그만큼 관심이 뜨거운 지역인데요.우리아파트 게시판에 올라온 글 중에서 목동 재건축에 대한 다른 의견 2가지를 소개해 드리려고 합니다 다만, 본 내용은 부동산뱅크 회원님의 의견으로서 사실관계는 달라질 수 있습니다. 이 점은 유의하시기 바랍니다.
▶ 목동 재건축 자료 - 1 편
조회 1,623 등록일 2009/01/21 | 추천 3 글쓴이: 목동분석(ajn99)
목동재건축에 대한 구청 설명회에 이어 급매물들이 급격히 모두 소진된 상황이어서인지 회원님들의 재건축에 대한 관심이 많은 것 같아 아래 도움될만한 자료를 올립니다. 참고하세요
종 구분에 따른 재건축 증가평형의 변화를 목동아파트를 예를 들어 산출해 보았습니다.
아래내용은 현재 19년 된 목동 신시가지아파트 1~6단지를 실제 대입한 내용 입니다.
용적율과 종의 구분 및 재건축 후의 예상 평수
단 아래의 내용은 현행 재건축 제도를 100% 수용한다는 가정하에 산출
계산 기준
1)35평 기준 - 대지지분은 호칭평수를 기준으로 하였으므로 실제 대지면적과는 다소의 차이가 있으나 일괄 적용함
2)현재의 단지별 용적률을 기초로 함
3)증가 용적률은 현재 종을 기초로 함
4)임대 주택 제공 분은 용적률 증가분 중 25%를 반영함.
▶ 목동재건축분석 - 2편 (비교분석)
조회 1357 등록일 2009/01/31 추천 3 글쓴이: 목동분석(ajn99)
1편 게시 후에 개별적으로 이메일을 통해 연락을 주신 분이 많았고, 그 중에서 앞 단지(1~6단지) 20평과 27평, 35평에 대한 투자에 대해 문의해 주신 분들이 많은 관계로 그에 대한 제 개인의 의견을 몇 자 적을까 합니다.
(1편에 대한 글을 올리고 그 이후 오늘 처음 들어왔는데 조회수를 보고 깜짝 놀랐습니다. 감사합니다. 보다 쾌적하고 살기 좋은 목동이 될 수 있도록 모두 노력하는 구민이 되었으면 합니다.)
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부동산 구입시에 분명한 목적 설정이 중요합니다
주거목적인지 투자 목적인지
투자목적이라면 단기투자인지 장기투자인지
주거목적이라면 목동단지 외곽이나 목동 35평이상 전세가 좋습니다
목동 20평이나 27평은 방이 2개이고 35평도 욕실이 1개이어서
요즘 분양되는 아파트보다 2세대 정도 뒤져 있습니다
더군다나 각종 세금이 계속 불어나서 구입보다 전세가 실속 있지요
그러나 투자를 염두에 둔다면 사정이 달라집니다
대지지분대비 가격도
20평 지분 14평, 가격 4억, 평당가격 2900만원
27평 지분 19평, 가격 5.8억, 평당가격 3100만원
35평 지분 27평, 가격 9억, 평당가격 3300만원
으로 장기적인 관점에서는 갭이 축소될 것 입니다. 왜냐면 재건축은 지분(땅)값이기 때문이죠.
장기 적으로 볼 때는 용적률과 종 구분을 살펴야 합니다
2종 지역과 3종 지역은 재건축시 무상비율이 달라집니다
현재 3종은 용적률이 300%, 2종은 250%입니다
단순계산하면(소형평형의무비율, 임대주택의무비율 무시) 2종과 3종의 20평은
2종: 14평*(250%-124%)=17.64평(무상지급)
3종: 14평*(300%-124%)=24.64평(무상지급)
대지지분대비 무상지급비율은 7평 차이가 납니다
평당 2천 만원을 가정하면 1억 4천 만원 차이입니다
거기에다가 2종은 최고 층 15층이고 3종은 층고 제한이 없어서 3종은 고층으로 지은 후 나머지 땅은 녹지로 활용이 가능합니다.
이런 것을 감안하여 장기투자를 목적으로 하면 3종 지역 20평이 투자1순위임이 데이터로 입증이 됩니다.
소형평형의무비율과 임대주택의무비율의 규제가 해제되지 않는다고 극단적으로 가정을 한다고 해도, 3종 20평의 경우 무상지급 24평 + 기존 14평을 더하면 약 38평의 지분을 갖는 효과가 있어 규제로 인해 20% 정도 지분감소가 있어도 현재 분양되는 아파트 기준으로 추가부담금 전혀 없이 오히려 지분에 대한 환급금(반포 2단지 35평 기준)을 받으면서 38평을 조합원용으로 받을 것으로 예상됩니다.
결론을 이야기하면 목동신시가지 20평은 아파트를 사는 것이 아니라 땅을 산다고 생각하셔야 하며 2종보다는 3종이 조금 더 재건축시 투자가치가 높다고 할 수 있습니다.
3편은 이미 재건축이 완료된 반포지구과 재건축 추진중인 개포지구, 이후 추진예정인 목동지구를 비교분석, 사례를 통한 이야기를 진행하도록 하겠습니다.
이상은 목동 재건축에 대한 회원분의 의견과 댓글로 본 의견들이었습니다. 그럼 다른 의견도 살펴보겠습니다.
▶ 목동 재건축 리모델링 논의 필요 없습니다
조회 1268 등록일 2007/02/08 추천 6 글쓴이 : 쯧쯧(sjy55)
집을 주거 가치로 본다면
지금 목동 아파트에 리모델링이나 재건축 논의가 왜 필요한가요?
너무 낡아서 주거로써 기능을 못 하게 된다면 그때 아파트 조건에 따라서 리모델링이나 재건축 하면 되겠지요.
하지만 지금의 목동 아파트는 내부만 수리 하면 새로 지은 아파트에 비해 나쁠 게 없다고 생각합니다. 오히려 저층의 트인 시야와 공원 같은 나무들로 더 좋은 환경이라고 생각합니다.
정말 살기 불편할 만큼 낡아지면 재건축 하면 됩니다.
아파트에 따라 리모델링 밖에 안 되는 곳이 있겠지만 저희는 재건축 하면 됩니다.
200%용적률이 넘는 아파트는 400%는 되어줘야 수익이 남지만, 목동 아파트는 용적률이 100% 조금 넘기 때문에 지금 같은 법으로도 수익률 면에서는 걱정 안 하셔도 되고요.
아파트는 주거 가치가 우선 한다고 생각합니다.
정말 목동아파트에 사는 사람들은 투자 목적으로 아파트를 구입하지 않았습니다.
저만 해도 곧 재건축 될 아파트와 목동 아파트 둘 중 매입을 고민하면서 20-30층으로 지어질 새 아파트보다 저층이 주는 매력을 느껴서 이곳을 선택했습니다.
목동 아파트는 단지 구성도 적당히 소,중,대형이 섞여 있어서 소형 평형 위주로 구성되어 있어 재건축이나 리모델링이 아니면 안 되는 아파트들과는 달리 현재로서도 충분히 주거 만족이 가능한 단지 입니다.
무슨 의도로 이런 글을 올리시는지는 모르겠으나, 집은 주거 목적이라는 사실을 기억하셨으면 합니다.
-지금까지 부동산뱅크 우리아파트 게시판 커뮤니티에 부동산뱅크 회원님들이 올려 주신 글을 살펴봤습니다 -
* 목동 신시가지 거래 상담
└ 2단지 철이공인 전종철 대표 (TEL:02-2649-8000)
└ 3단지 목동공인 박종구 대표 (TEL:02-2647-0204)
└ 4단지 강산공인 이재후 대표 (TEL:02-2644-8244)
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