목동의 재발견(1편) - 목동신시가지 개발 계획과 미래를 앞서간 단지 설계
[부동산뱅크 2009/03/21 - 조회:19,001]
(편집자주)
독자들의 요청에 따라서 오해의 소지가 있는 부문에 대해서 밝혀둡니다. 목동신시가지 단지는 양천구 목동과 신정동 일대에 걸쳐서 1단지부터 14단지까지 입지해 있습니다. 신시가지 1단지~7단지는 행정구역명으로 '목동'에 위치하고, 신시가지 8단지~14단지는 '신정동'에 속해 있습니다.
따라서 '목동 아파트'라는 표현에는 '목동 신시가지'에 속해 있는 14개 단지전체를 의미합니다. 또한 목동 신시가지는 생활권역과 주변환경등에서 단지별로 특성을 부여하되 기본적인 단지설계는 통일성을 갖고서 계획되었습니다. 현재 취재가 완료된 신시가지 2,3,4단지이외의 단지들도 향후에 취재를 통해서 서비스할 예정입니다. 감사합니다.
이번 주 단지여행지는 양천구 목동 신시가지 2, 3, 4단지 입니다. 목동은 '학군수요'가 아파트 가격에 영향을 끼치는 지역으로 유명하며, '버블세븐'으로 불리는 7개 지역 중 한 곳으로 알려져 있습니다. 이에 수많은 언론들이 이 지역에 대한 시세변동과 교육여건 등의 평가를 계속해서 쏟아 내고 있습니다.
하지만 가치평가 내용 중 실제 거주하면서 필요한 '주거환경'을 중심으로 한 '내재가치'평가는 제대로 다뤄지지 않은 게 사실입니다. 이에 부동산뱅크가 이러한 관점에서 목동으로 단지여행을 다녀왔습니다. '시세'와 '학군'으로만 따지기엔 ‘주거 가치’를 제대로 판단할 수 없는 목동 아파트 단지 여행. 취재진과 함께 떠나봅시다.
▲ 신시가지 2,3,4단지를 조망 사진
○ 20년이 지났어도 매력적인 주거환경으로 빛을 발하는 목동신시가지
목동 신시가지 일대는 개발계획 수립 당시 기존의 주거단지들의 계획과는 다른 개념을 도입한 아파트들입니다. 다소 지루한 설명이 될 수 있겠지만, 아마도 단지여행기를 읽다 보면 목동 신시가지가 어떻게 기존 아파트와 다른지, 혹은 내가 사는 아파트와 어떻게 다른지 비교 평가해볼 수 있을 것이라 생각됩니다.
'부동산은 발품을 팔아야 한다'라는 경구가 있습니다. 현장조사 혹은 답사의 중요성을 얘기한 것인데요. 독자 여러분께서도 시간이 나실 때 목동 신시가지 단지 여행을 한번 떠나보세요. '아파트 가격’이란 단어를 머리 속에서 지우고 단지 이곳 저곳을 누비다 보면 '살기 좋은 단지는 이렇게 조성돼야 하는구나'라는 생각이 드실 거에요.
○ 목동신시가지 개발 계획과 미래를 앞서간 단지 설계
목동 신시가지 단지가 갖고 있는 매력을 설명하기에 앞서 과거의 사료를 통해서 개발의 역사를 살펴보고자 합니다.우선, 지난 1970년대 서울시청 재직 때부터 1994년 서울시립대학교 교수직을 퇴직한 후에도 연구를 지속해 오신 서울시 도시계획에 대한 산 증인 손정목교수는 도서 ‘서울 만들기’를 통해서 목동신시가지 개발 당시의 상황을 아래와 같이 설명하고 있습니다.
‘1983년 초 부동산 가격이 크게 오르면서 국세청은 서울 31개 동과 7곳의 아파트지구를 투기 억제 특정지역으로 고시했다. 아파트 채권입찰제도 도입했다. 이에 따라 서울시는 '단시일에 대규모 아파트단지 조성'이라는 목표 아래 목동 개발을 서둘렀다. 많은 무허가 건물 철거 등 큰 어려움이 예상됨에도 서울시가 목동 개발을 서두른 데는 안양천변 수해 예방과 86아시안게임,88올림픽을 대비하기 위해서였다.
83년 4월 11일 목동신시가지 개발 계획이 발표됐다. 이날 설계 공모 계획도 발표됐는데 김성배 시장은 공모와 별도로 은밀히 김수근,강병기,김형만씨에게 개략적인 설계를 의뢰했다. 이들은 미국인 네글러를 초빙해 함께 작업했다. 1983년 7월, 공모 심사 결과 삼우기술단과 서울건축의 설계가 각각 1, 2위를 차지했다.
그러나 김수근팀과 서울건축이 공동 작업을 하게 됐다. 결국 공모란 모양만 갖춘 셈이 됐다. 모두 1백30만평 부지에 392개 동 2만6,000여 가구의 아파트가 들어선 목동신시가지는 당시 국내 최대 규모 아파트단지였다.
또 국내 첫 열병합발전소가 들어섰다. 대공원 2곳, 근린공원 5곳, 아동공원 19곳, 어린이놀이터 1백13곳이 조성됐다. 국제우체국,기독교방송국,방송협회 건물이 옮겨오고, 이대부속병원이 신축됐다.’ (이상 서울 만들기에서 발췌한 목동신시가지 개발 계획 입니다.)
이렇게 추진된 목동 신시가지는 아래 한 장의 토지이용계획도면을 통해서 그 모습을 엿볼 수 있습니다.
▲ 목동지구 토지이용계획도-한국토지개발공사.1988.12
당시 기본 계획 총괄 현황을 살펴보면 사업지역 4,345천㎡(1,314천 평), 계획인구 12만 명, 아파트 26,629가구, 총 사업비 1조2,554억 원, 사업기간 6년(1983.4~1989.12)으로 당시로서는 대규모 단지 개발 계획이었던 셈입니다.
목동 신시가지는 ‘상업지구와 주거지역의 분리, 각 단지에 독립적 성격을 부여하고, 단지 사이에 연립주택을 배치하거나, 단지 내부에 저층과 고층의 주거 동을 혼합 배치하는 등’의 다양한 주택 형태를 도입했습니다.
또한 단지 내부 설계 시에도 ‘보행자 도로와 차도의 분리, 단지 중앙 도로를 보행자 전용공간으로 조성하거나, 주거 동 1층 전면에 테라스를 조성하는 등’의 쾌적한 주거환경을 조성하기 위한 다양한 단지 설계 기법들을 이용했습니다.
목동 단지를 여행하는 내내 취재진의 머릿속을 맴돌았던 생각은 '1980년대에 지어진 아파트 단지인데도 어떻게 20년이 지난 현재의 아파트 설계 방식에 뒤쳐지지 않고 좋은 시사점을 던져줄 수 있었을까?'하는 점이었습니다.
현재 단지 설계의 경우 오픈스페이스 계획과 단지 내 공원 계획의 중요도가 높아지고 있으며, 단지 내부를 친환경 단지로 조성하기 위한 요소들을 각 건설사마다 앞다투어 도입하고 있습니다.아파트 밀도 역시 '아파트 숲'처럼 답답한 공간구성을 지양하면서, 초고층 아파트의 경우 건폐율을 낮춰 충분한 녹지 공간조성에 힘쓰거나, 타운하우스처럼 저밀도의 단지를 만들어 자연친화적이고 단독주택에서 느낄 수 있는 주거환경을 제공하는 부분에 중점을 두고 있습니다.
특히, 단지 내 공공공간이 주거동과 보도, 차도의 수직적인 연결로 구성된 과거의 단지 설계 방식이 아닌 가로의 형태나 보행자 동선, 주요 공공공간 시설을 자연스럽게 이용할 수 있도록 구성하는 방식을 선호하고 있습니다.
최근에 신규 분양하는 단지 설계도나 조감도를 보시면 이런 현상을 한눈에 알아 볼 수 있답니다.이렇게 최근의 단지설계 동향을 살펴보다 보니 “목동 신시가지는 그 당시 이미 미래를 앞서간 단지 설계를 했구나!”라고 표현하는 게 가장 적합하다는 결론을 내렸답니다.
자, 그럼 어떤 측면에서 이런 결론을 내리게 되었는지 취재진과 함께 살펴보겠습니다.
* 목동 신시가지 거래 상담
└ 2단지 철이공인 전종철 대표 (TEL:02-2649-8000)
└ 3단지 목동공인 박종구 대표 (TEL:02-2647-0204)
└ 4단지 강산공인 이재후 대표 (TEL:02-2644-8244)
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