[부동산뱅크 2008/11/07 - 조회:27,313]
서울 강남권 중층 재건축 단지들에 볕이 들고 있다. 정부가 11.3대책의 일환으로 임대 및 소형의무비율 완화 및 용적률 상향조정 등의 규제완화 방안을 발표했기 때문이다. 여기에 서울시가 사업부지를 일정부분 기부채납할 경우 초고층 건축도 가능하게 해준데다가 안전진단 절차도 간략해져 앞으로 이들 단지의 재건축 사업에 속도가 붙게 생겼다.
특히 참여정부 당시 강력한 재건축 규제로 인해 사업에 손을 놓고 있던 잠실주공5단지, 은마 등 강남권 대표적인 중층 재건축 단지들이 직접적인 수혜를 보게 됐다. 두 단지의 경우 제3종 주거지역에 위치해 용적률이 210%까지 제한돼 있었지만 앞으로 11.3대책이 시행되면 최대 270~280%까지 받을 수 있게 됐다.
또 소형 및 임대의무비율 규제도 완화됐다. 지금은 ▲전용면적 60㎡ 이하를 20% ▲60㎡ 초과~85㎡를 40% 짓도록 하고 있다. 하지만 앞으로는 ‘85㎡ 이하 60%’로 단순해진다. 또 지금은 재건축 전 용적률과 재건축 후를 비교해 늘어난 용적률의 25%만큼을 임대주택으로 지어야 한다. 그러나 새 개정안이 시행된 후에는 지자체가 허용한 용적률(정비계획)과 국토계획법상 상한선의 차이를 기준으로 추가된 용적률의 30~50%를 임대주택 또는 소형 분양주택으로 짓을 수 있게 됐다.
이같이 11.3대책이 시행되면 잠실주공5단지나 은마 등의 중층 단지들은 재건축 후 면적이 더 줄어드는 문제를 해소할 수 있고, 일반분양이 늘어 사업성이 높아질 것으로 보인다.
전문가들은 급매물 위주의 저렴한 아파트를 공략하라고 조언한다. 부동산시장이 불황을 겪고 있는 지금 대출금리도 높아 무리하게 투자할 경우 자칫 수요자들의 가계부담이 높아질 수 있기 때문이다. 이에 부동산뱅크에서는 대표적인 강남 재건축 단지인 은마와 잠실주공5단지 매물에 대하 알아봤다.
◆ 강남구 대치동 은마 102㎡ 8억 원(전세 2억 원)/ 8억 5,000만 원/ 112㎡ 9억 8,000만 원
은마아파트는 정부 정책이나 경기 등 강남 재건축에 관련된 일이 터질 때마다 주요 언론의 표적이 되는 단지다. 그만큼 강남의 대표적인 재건축 아파트란 의미이기도 하다. 이 단지는 지상 14층 28개 동 102~112㎡ 4,424가구로 구성됐다. 지하철 3호선 대치역 역세권인데다 삼성동 업무시설과도 인접해 있다. 또 대치초, 대곡초, 단대사대부고 등 강남 8학군에 속해 있고, 대치동 학원가도 가까워 교육여건도 뛰어나다.
102㎡매물은 10층 8억 원과 6층 8억 5,000만 원의 매물이 나와 있다. 6층 매물은 거실확장이 돼 있어 집값이 5,000만 원 비싸며, 이 단지들은 상한가에 비해 1억 원 가량 떨어진 가격에 매물이 나와있다.
2BAY 구조로 방3개, 욕실1개로 구성돼 있으며 남향으로 일조권이 무난한 편이다. 복도식으로 이뤄졌고, 직사각형 구조로 방들이 넓게 들어서 있다.
102㎡ 10층 매물의 경우 대로변에 위치해 있어 소음 피해가 우려되지만 단지 초입에 위치해 있어 교통 및 편의시설 이용이 편리하다. 또 전세가 2억 원 끼어 있어 초기투자금이 적게 든다는 것이 장점이다.
또 102㎡ 6층 매물의 경우 거실 확장이 돼 있어 내부공간을 넓게 사용할 수 있다. 단지 초입에 위치해 있지만 대로변에서 조금 떨어져 있어 소음 피해가 없는데다 교통 및 편의시설 이용이 편리하다.
112㎡ 매물은 시세보다 1억 가량 낮은 9억 8,000만 원에 매물이 나와 있다. 3BAY 구조로 방4개 욕실 2개로 구성돼 있다. 남향이지만 2층이라 일조권이 조금 떨어지는 편이지만 단지 중앙에 위치해 조용한 주거생활을 누릴 수 있다. 또 내부에 올 수리가 돼 있어 생활에 불편이 없는 것도 장점이다.
상담신청: 부동산뱅크 은마점 02) 557-9007
◆ 송파구 잠실동 주공5단지 112㎡ 9억 4,000만 원 115㎡ 9억 9,000만 원 119㎡ 10억 9,000만 원
78년 입주한 잠실주공5단지는 잠실에 마지막 남은 유망 재건축 아파트로 지상 15층 30개 동 112~119㎡ 3,930가구로 구성됐다. 지하철 2•8호선 잠실역이 맞닿아 있는데다 올림픽대로, 송파대로 등의 접근이 수월해 교통여건은 뛰어나다. 또 단지 내 신천초가 있어 어린 아이들 통학환경이 좋고, 롯데백화점, 롯데월드, 한강시민공원, 석촌호수 등의 편의시설도 쉽게 이용할 수 있다.
112㎡ 매물은 15층 남향으로 일조권이 좋고, 3BAY로 방3개 욕실1개로 구성돼 있다. 주방과 식당이 분리돼 공간활용이 잘돼 있는데다 작은방들에 붙박이장들이 들어서 있어 수납공간도 풍부하다. 대로변에 위치해 시끄러운 편이지만 단지 초입에 있어 교통 및 편의시설 이용이 쉽다. 이 매물은 9억 4,000만 원으로 현재 나와있는 매물들보다 3,000만 원 저렴하다.
115㎡ 매물은 9억 9,000만 원에 나왔다. 이 매물 역시 현재 나와 있는 매물보다 2,000만 원 가량 저렴하다. 5층 남향으로 일조권은 무난한 편이며, 3BAY구조에 방3개, 욕실1개로 구성돼 있다. 이 매물은 ‘거실+방+방’ 구조인데다 다용도실이 2개나 들어서 있어 수납공간이 많다. 하지만 면적이 큰데도 불구하고 욕실이 하나밖에 없는데다 주방과 식당이 나눠져 있지 않은 것이 아쉽다. 또 다용도실이 너무 넓어 공간활용도면에서 조금 떨어지는 편이다.
119㎡ 매물은 3BAY 구조로 방4개 욕실1개로 구성돼 있다. 10층 동향으로 일조권은 무난한 편이며, 단지 중앙에 위치해 조용한 주거생황을 누릴 수 있다. 대형면적임에도 불구하고 욕실이 1개 밖에 없는데다 주방과 식당공간이 나눠져 있지 않는 것이 단점이다. 하지만 방들이 넓게 구성돼 있어 자기만의 공간을 넓게 누릴 수 있다는 것이 장점이다. 이 매물은 10억 9,000만 원이다.
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부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
