[부동산뱅크 2008/08/12 - 조회:9,741]
서울시 재개발 사업지 중 가장 인기가 높은 곳이 단연 한수이북의 한강변이다. 청약통장이 필요 없는 데다 치열한 당첨 경쟁을 거치지 않고도 로열층을 배정 받을 수 있다. 또 한강 조망권 프리미엄이 일반 단지들보다 가격이 높다는 점도 투자자들을 끌어들이는 요인 중 하나다.
하지만 한강변 재개발 투자가 ‘황금알을 낳는 거위’란 생각은 버려야 한다. 정부가 뉴타운이나 균형발전촉지지구 등의 재개발 사업을 활성화시키면서 서울 내 재개발 지역이 전반적으로 가격이 급등했기 때문이다. 특히 한강변 재개발 지역은 작년 한 해 동안에도 지분 가격이 많이 올라 초기 투자비가 높고, 추가부담금도 만만치 않아 실수요 위주의 투자를 해야 한다는 지적도 나오고 있다.
또 이제 막 사업이 추진되는 곳은 사업 추진을 위한 시간이 많이 남아 있다. 설령 사업승인을 마쳤더라도 주변 경관보호 등의 이유로 기본계획보다 용적률이 낮아져 건립 가구수나 아파트 면적이 줄어들기도 하는 경우도 많아 투자 시 주의해야 한다.
이와 같은 유의점들만 잘 판별해 낸다면 한강변의 재개발은 아직 투자할만한 가치가 있는 곳이다. 한강조망이 가능한 단지들은 일반 비조망권 아파트들보다 1억 원 정도의 프리미엄이 더 붙는데다 가격상승면에서도 비조망권 단지들보다 훨씬 높은 편이기 때문이다. 또 재개발의 경우 추첨만 잘 받으면 주변 아파트보다 싸게 한강조망이 되는 아파트를 구입할 수 있는 점도 매력이다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서는 한강조망이 가능하고 입지가 뛰어나 앞으로 발전가능성이 높은 성동구 옥수·금호·행당동 일대의 재개발 지분에 대해 알아본다.
◆ 금호동 금호15구역 대지지분 36㎡ (109㎡ 배정 가능) 2억 8,000만 원
금호15구역은 성동구 금호동 1가 280번지 일대에 79~148㎡ 1,123가구가 들어설 예정이다. 시공사는 대림산업이며, 현재 관리처분 중에 있다. 이 구역은 금호동길과 접해 있어 도심권으로 진입이 수월하고, 지하철 5호선 신금호역이 구역 내 위치해 있어 대중교통 이용이 편리하다. 이 곳은 지대가 높기 때문에 중대형 면적의 일부 동에서는 한강 조망도 가능하다고 인근 중개업소 관계자들은 전한다.
이 매물의 경우 감정평가액이 1억 5,400만 원으로 총 투자금이 6억 원 가량 든다. 이주비가 8,000만 원으로 초기투자금 2억 원이면 지분 매입이 가능하다. 단지 뒤편으로 대현산배수지공원이 있어 주거환경이 좋고, 역세권에 위치해 있어 교통여건이 뛰어나다. 이에 2011년쯤 입주가 시작되면 수요자들에게 인기를 끌 것으로 예상된다.
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◆ 금호동 금호19구역 (109㎡ 배정 가능 매물) 2억 1,000만 원
금호2가 900번지 일대에 들어선 이곳은 금호동 마지막 남은 한강조망 구역이다. 현재 관리처분 중에 있으며, 지하철 5호선 신금호역이 빠른 걸음으로 10분 거리에 위치해 있다. 이 구역은 삼성물산이 시공사로 정해져 있고, 82~148㎡ 1,057가구가 공급할 계획이다.
이 매물의 경우 2억 1,000만 원으로 109㎡로 배정이 가능하다. 권리가액은 9,270만 원으로 총 투자금 5억 8,000만 원이 소요된다. 이 매물의 경우 동추첨을 잘할 경우 한강조망 단지로 배정이 가능한 것이 매력이다. 현재 주변에 있는 금호대우푸르지오의 경우 102㎡ 6억 5,000만 원 선, 한강조망단지는 7억~8억 선인 것을 감안하면 앞으로 최소 7,000만 원정도의 가격상승은 기대해 볼 수 있다.
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◆ 옥수동 옥수12구역 대지지분 26㎡(109㎡ 배정 가능) 2억 7,000만 원
옥수12구역은 남산 자락에 위치해 일부 동에서는 조망이 가능하고 단지 뒤 편으로 매봉산이 있어 주거환경이 쾌적하다. 지하철 중앙선•3호선 옥수역 역세권 지역으로 동호대교와 금호터널 등을 통해 서울 도심 및 강남권 진입이 수월하다. 이 구역은 삼성물산이 시공사로 내정돼 있고, 현재 관리처분인가를 준비 중에 있다. 49~138㎡ 1,821가구가 들어설 예정이며, 조합원수는 600명 가량으로 일반분양이 풍부하다.
이 매물의 경우 감정가가 1억 800만 원으로 추정되며, 총 5억 6,000만 원의 투자금이 드는 것으로 인근 중개업소들은 분석하고 있다. 하지만 아직 사업시행인가 단계이기 때문에 정확한 추가분담금이나 감정가액은 나와있지 않다. 하지만 일반분양분이 다른 재개발 지역보다 많아 사업성이 좋을 것으로 판단되며, 주변 99~109㎡대 아파트 가격이 6억~7억 원 선인 것인 감안하면 투자성이 좋을 것으로 보인다.
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◆ 행당동 행당5구역 105㎡ 배정가능 매물 3억 5,000만 원/ 대지지분 23㎡(105㎡배정 가능) 3억 원
꼭 한강조망이 아니더라도 투자가치가 높은 지역에서 지분을 매입하길 원한다면 행당5구역도 주목해 볼만 하다. 서울시의 ‘한강 르네상스 마스터플랜’에 의해 ‘워터프런트 타운(Waterfront town: 수변도시) 조성지로 선정된 행당동 87-4번 일대는 총 7만 4,539㎡ 규모로 한양대 인근에 위치한 공장밀집 지역이다. 이곳은 지난 2005년 도시개발구역인 행당지구로 지정된 이후 2년여 만에 서울시 개발 계획에 포함돼 본격적으로 개발이 이뤄지게 됐다.
행당5구역은 지하철 5호선 행당역이 걸어서 10분 거리에 있다. 현재 관리처분 중에 있다. 대우건설이 시공사로 선정돼 79~138㎡ 545가구가 들어설 계획이다. 이 구역은 완경사지와 평지로 이뤄져 있으며, 구역 뒤 편으로 7만 5,900㎡ 규모의 대현산공원이 있어 주거쾌적성도 뛰어나다. 이 구역은 과거의 지분쪼개기로 인해 일반분양 물량이 거의 없다는 게 단점이다.
105㎡를 배정받을 수 있는 매물이 3억 5,000만 원에 나와있다. 권리가액이 1억 8,000만 원으로 총 5억 8,000만 원의 투자비용이 들어간다. 105㎡ 조합원 분양가는 4억 1,800만 원 일 것으로 주변 중개업소들은 예상하고 있다. 주변 105㎡ 아파트 평균가가 6억 원인 것을 감안하면 시세보다 2,000만 원 가량 저렴하게 아파트 입주를 하는 것이다. 또 2011년 입주가 가능할 것으로 보여 3년 동안 집값 상승을 고려한다면 투자가치는 충분하다고 인근 중개업자들은 전한다.
상담문의: 부동산뱅크 한강공인 02)2293-7788
대지지분 23㎡ 매물의 경우 건물면적 56㎡로 매매가가 3억 원이다. 이 지분을 매입하면 105㎡의 아파트를 배정받을 수 있으며, 이주비는 8,400만 원으로 책정될 가능성이 크다. 감정가액은 1억 2,000만 원이다. 이 매물은 105㎡ 아파트를 배정받기 위해 총 들어갈 투자금은 5억 9,500만 원으로 주변 새 아파트인 행당동 한신타운(105㎡)이나 행당브라운스톤(102㎡)의 평균가(6억 원)보다 500만 원 저렴한 가격이다.
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행당5구역의 경우 조합원수와 일반분양물량이 같아 동 추첨을 잘해야만 로얄층을 간다는 단점이 있고, 비로얄층을 배정받을 경우에는 투자수익이 크지 않을 것으로 점쳐지기 때문에 이점을 주의해야 한다.
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
