[부동산뱅크 2008/08/01 - 조회:16,715]
이에 실수요자들은 개발예정지나 불황에 강한 요건을 갖춘 아파트를 고르는 안목이 필요하다. 또 지금과 같은 불황 속에서는 아파트 가격이 큰 폭으로 오르는 일은 흔치 않기 때문에 제 값을 다 주고 사는 것보다는 급매물 위주로 계약을 해야 큰 손해를 피할 수 있다.
위와 같은 상황을 고려해 볼 때 강서구는 비교적 저평가된 아파트가 많아 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 또 9호선, 인천공항철도 개통과 마곡지구, 발산지구 등 주변 개발호재가 풍부해 앞으로 발전가능성도 높은 지역이다.
여기에 한강이 북측으로 흐르고 개화산, 우장산, 봉제산 등이 있어 주거환경도 쾌적하다. 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서는 개발호재가 풍부하고 주거환경이 좋아 실수요자들이 노려볼 만한 강서구 가양동, 염창동, 방화동 일대의 매물에 대해 알아봤다.
◆ 가양동 도시개발3단지 49㎡(15평형) 1억 9,000만 원/ 59㎡(18평형) 2억 3,000만 원
49㎡는 1억 9,000만 원에 매물이 나와있다. 이는 시세보다 1,000만 원 가량 저렴한 가격이다. 302동으로 단지 초입에 있어 출입이 편리하며, 10층 남동향으로 일조권도 무난하다. 복도식 1bay 구조로 방 2개, 욕실 1개, 주방 2개로 구성됐다. 전용면적이 34㎡(10평)로 실제 거주공간은 좁다. 내부가 깨끗해 주거에 불편함이 없다. 특히 이 단지에는 주방 옆에 수납공간이 있어 공간효율성은 좋은 편이다.
59㎡는 309동 10층 남동향으로 일조권이 무난하다. 복도식 1bay 구조로 방 2개, 욕실 1개, 주방 2개로 구성됐다. 전용면적이 39㎡(11평)로 49㎡에 비해 전용률이 떨어진다. 또 단지 앞으로 올림픽대로 진입로가 있어 소음 및 매연의 문제가 있을 것으로 보인다. 하지만 이 단지의 경우 안방 측면에서 한강조망이 가능해 같은 면적의 비조망권 단지보다 2,000만 원 가량 비싸다. 이에 매물 가격이 2억 3,000만 원으로 상한가에 나왔다. 하지만 한강조망이 되는 59㎡의 시세보다는 1,500만 원 저렴하다.
이 단지는 지상 15층 12개 동 49~72㎡ 1,556가구로 구성됐다. 단지 앞에서 바로 가양대교로 진입 가능해 올림픽대로, 강변북로를 이용한 강남권 및 경기 지역으로의 접근성이 좋다. 인근 홈플러스, 목동이대병원 등의 편의시설이 있으며 가양초, 탑산초, 공진초, 공진중, 경서중, 마포고 등으로 통학이 가능하다. 일부 동에서 한강 조망이 가능하며 200m 거리에 구암공원이 있어 주거환경이 쾌적하다. 지하철 5호선 발산역에서 버스를 타야 하는 불편함이 있으나 올해 말 9호선(907공구)이 개통될 경우 걸어서 5분이면 역 이용이 가능해 진다.
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◆ 방화동 도시개발5단지 46㎡(14평형) 1억 6,500만 원/ 56㎡(17평형) 1억 9,000만 원
46㎡의 매물은 501동으로 단지 중앙에 위치해 있어 조용한 편이며, 단지 옆에 지하철 5호선 방화역이 있어 대중교통 이용이 편리하다. 하지만 전용면적이 33㎡로 공간효율이 조금 떨어진다. 9층 남서향이라 일조권이 좋다. 복도식 1bay 구조로 방 2개, 욕실 1개, 주방 2개로 구성됐으며, 신혼부부들이 살기 좋다. 내부는 깨끗한 편으로 주거에 불편함이 없다. 현재 이 매물은 1억 6,500만 원으로 현 시세보다 500만 원 가량 저렴하다.
56㎡는 502동으로 단지 초입에 위치해 있어 출입이 자유롭다. 전용면적이 39㎡로 공급면적보다 17㎡나 작아 46㎡보다 전용률이 떨어진다. 이 단지도 1bay 구조로 방 2개, 욕실 1개, 주방 2개로 구성됐다. 7층 남동향으로 일조권이 좋고, 내부는 깨끗해 살기에는 불편함이 없다. 이 매물은 1억 9,000만 원으로 시세에 비해 1,000만 원 가량 저렴하게 나왔다.
도시개발5단지는 지상 13층 6개 동 46~72㎡ 총 1,372가구로 이뤄져 있어 신혼부부들이 살기에 적합하다.. 지하철 5호선 방화역이 단지 바로 앞에 있고, 올림픽대로, 외곽순환도로, 방화대교 등도 가까이에 있어 교통여건이 뛰어나다. 여기에 올 하반기 9호선이 개통될 예정에 있어 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다. 또 단지 뒤로 개화산이 있고, 한강둔치까지 걸어서 15분이면 접근이 가능해 주거쾌적성도 뛰어나다. 개화초, 삼정초, 삼정중, 방원중, 한서고 등으로 걸어서 통학이 가능하고 이마트, 하나로마트 등의 편익시설이 풍부하다.
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<지하철5호선 방화역 초역세권 단지인 방화도시개발5단지 위치도>
◆ 염창동 우성3차 115㎡(35평형) 4억 8,000만 원
이 매물은 301동으로 단지 초입에 있어 출입이 편리하고, 도로와 거리가 있어 소음은 적은 편이다. 7층 남동향으로 일조권이 무난하고, 거실과 주방이 일자형으로 개방돼 있어 실내를 밝게 사용할 수 있다. 계단식 2bay 구조로 공간을 넓게 사용할 수 있는데다 구식 구조인데도 불구하고 욕실이 두 개가 있는 것이 특징이다. 한가지 아쉬운 점은 현관에 들어서면 집안이 모두 보이는 것이다. 이 매물은 시세보다 7,000만 원 저렴한 4억 8,000만 원의 매물이 나와있다.
지상 13층 2개동 115㎡ 196가구로 구성됐다. 규모는 적지만 올해 말 단지 앞으로 9호선 등촌삼거리역(가칭)이 개통될 예정으로 이에 따른 수혜가 기대된다. 또 리모델링을 준비 중에 있는 단지로 이달 안에 조합설립인가 신청을 구청에 제출할 방침이다. 시행사는 쌍용건설로 내정돼 있으며, 리모델링 후 148㎡로 공급받을 가능성이 높다. 현재 주변 140~150㎡의 새 아파트가 6억~7억 원 선인 것을 감안하면 앞으로 어느 정도의 가격 상승이 예상된다. 염창초, 염동초, 염창중, 세현고 등으로 통학이 가능하고, 그랜드마트. 홈에버, 이마트 등의 편의시설을 이용할 수 있다.
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<리모델링을 추진하고 있는 우성3차 위치도>
◆ 화곡동 우장산롯데캐슬 168㎡(51평형) 9억 5,000만 원
강서구라고 모두 중소형만 있는 것이 아니다. 이 매물의 경우 대형평형으로 3bay구조로 구성됐고, 안방에 있는 욕실과 드레스룸 등이 넓어 수납과 개인공간을 충분히 사용할 수 있는 장점이 있다. 하지만 대형인데도 불구하고 주방과 식당이 분리돼 있지 않아 아쉽다. 매물로 나온 207동은 단지 안쪽에 위치해 있어 조용한 편이며, 5층 남향으로 일조권도 무난하다. 이 매물은 9억 5,000만 원으로 하한가보다 4,500만 원 가량 저렴하게 나왔다.
이 단지는 지상 12~25층 21개 동 115~214㎡ 1164가구의 매머드급 단지다. 지하철 5호선 우장산역까지 버스를 이용해야 하지만 단지 앞에 강북·강남권으로 이동하는 버스가 많아 대중교통 이용에는 불편함이 없다. 또 인근에 마곡지구(333만 3,000㎡)와 발산지구(57만 4,200㎡)가 개발될 예정에 있어 이에 따른 수혜가 예상된다. 가곡초, 내발산초, 신월중, 신화중, 덕원여고, 화곡중·고, 명덕외고 등을 걸어서 통학이 가능하고 KBS88체육관, 홈플러스, 이마트, 그랜드마트, 김포공항 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 여기에 우장산이 단지를 에워싸고 있어 주거쾌적성이 뛰어나다.
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부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
