[부동산뱅크 2008/07/31 - 조회:10,936]
이에 용산, 마포, 은평 등 서울 내 주요 재개발 지역들은 투자수요가 급증해 지분가격이 크게 상승했다. 전문가들은 재개발 지분 값이 전반적으로 오른 상태에서 투자할 경우 장기적인 관점에서 옥석을 가릴 필요가 있다고 전한다.
같은 지역이라도 입지조건이 뛰어나면서 가격이 저렴한 지분을 위주로 공략해야 된다. 시세보다 저렴한 매물들의 경우 초기투자금이 낮아 추가부담금이 적게 들기 때문이다. 또 조합원 분양가가 주변 아파트 시세와 비교해 큰 차이가 없다면 새 아파트 분양을 노리는 것이 더 유리하다. 조합원 분양가가 주변 아파트 분양가나 시세보다 비쌀 경우 투자가치가 없다는 평이다.
이런 점들을 고려해 볼 때 은평구는 아직 투자할 만한 매력이 있는 지역이다. 주변 마포나 용산보다 지분가격이 저렴한데다 교통 및 주거환경도 좋아 실수요자들의 접근이 쉽기 때문이다.
최근 은평구 내 재개발 구역들도 투자수요가 몰려 지분 가격이 많이 오른 편이지만 지역 내 재개발 구역들이 워낙 많아 아직 저렴한 곳이 많기 때문이다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서는 은평구에서 입지요건이 뛰어나고, 사업성이 좋을 것으로 보이는 불광동과 응암동 매물에 대해 알아봤다.
◆ 불광동 불광5구역 대지지분 27㎡(8.4평) 1억 5,000만 원
이 매물은 지하철 3·6호선 불광역이 걸어서 5분 거리에 있어 대중교통이 편리하다. 또 전세가 끼어 있어 1억 1,000만 원으로 소액투자가 가능하단 장점이 있다. 그러나 사업속도가 늦어 장기적인 투자목적으로 접근해야 되며, 대지지분이 작아 66~82㎡의 중소형 아파트 입주권을 신청할 수 있다. 주변 북한산현대홈타운 82㎡가 3억 7,000만 원 가량인 것을 감안하면, 불광5구역의 경우 어느 정도의 시세차익은 기대할 수 있다고 인근 중개업소들은 전한다.
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불광5구역은 11만 7,000㎡ 규모로 용적률 216%를 적용해 76㎡(730가구), 109㎡(772가구), 148㎡(151가구), 175㎡(64가구) 등 총 2,069가구(임대 352가구포함)가 들어설 예정이다. 시공사는 현대·GS건설이 내정돼 있다.
현재 구역지정 신청이 들어간 불광5구역은 2,000가구 이상의 대단지라 선호도가 높지만, 지난 2005년 노후도 요건을 맞추지 못해 한차례 구역지정이 반려된 바 있다. 또 경사가 높은 지역으로 평지에는 음식점과 불광초, 중개업소, 3~5층짜리 상가건물이 있고, 경사지와 구역 꼭대기에는 원룸과 다세대·다가구 주택, 소규모 상점 등이 위치해 있다.
5구역은 불광동 재개발 지역 중 구역규모가 가장 크고, 일반분양 물량도 많아 사업성이 가장 뛰어나다는 평이다. 불광동 D공인 대표는 “불광5구역은 조합원이 1,500~1,600명 정도로 일반분양 물량은 500~600가구 정도 나올 것으로 예상된다”고 말했다.
◆ 불광동 불광6구역 조합원 입주권 109㎡(33평형) 5억 2,500만 원
삼성물산이 시공을 맡은 불광6구역은 지하 4~지상 15층 10개 동 79~151㎡ 782가구(일반분양 85가구)로 구성됐다. 2010년 8월에 입주할 예정으로 101동 6층이 매물로 나와있다. 현재 이 매물을 매입하기 위해서는 2억 4,000만 원의 초기투자금이 필요하며, 입주 때까지 2억 8,500만 원의 추가비용이 들어간다.
단지 뒤편에 북한산이 위치해 녹지공간이 풍부한데다가 지하철3·6호선 불광역이 걸어서 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하다. 현재 주변 북한산현대홈타운 109㎡가 5억 7,000만 원 선인 것을 감안하면 4,500만 원의 추가이익이 발생할 것으로 예상된다.
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<불광동>
불광동 재개발 구역은 불광 3구역, 4구역, 5구역, 6구역, 7구역, 8구역 등 총 6개 구역 33만 7,943㎡ 규모로 이뤄졌다. 불광 재개발 구역들은 은평뉴타운과 불과 3㎞ 떨어진 곳으로, 은평뉴타운의 가장 큰 수혜가 예상되는 곳이다. 여기에 불광동은 북측으로 삼송·지축지구가 들어서고, 남쪽에는 수색·증산 뉴타운, 응암 재개발 구역 등이 있어 이 지역들의 개발에 따른 시너지효과도 클 것으로 예상된다.
이처럼 은평구 개발지대 중심에 위치한 불광동의 가장 큰 장점은 뛰어난 교통여건에 있다. 지하철 3·6호선 불광역 역세권 지역으로 진흥로, 통일로 등을 통해 도심, 상암, 여의도, 일산 등의 업무시설 진입이 수월하다. 또 차량으로 5분 거리인 지하철 6호선 새절역에는 새절~장승배기 간 경전철이 2017년까지 개통될 예정에 있어, 교통여건은 더욱 개선될 전망이다.
또 2012년 국립보건원 부지가 녹지공원이 어우러진 복합문화공간으로 조성될 예정에 있어 앞으로도 주거여건은 더욱 좋아질 것으로 예상된다. 불광초, 은혜초, 대은초, 대성중·고, 불광여고 등으로 통학할 수 있고, 아울렛, 불광시장, 이마트, 서부시립병원, 먹자골목 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
◆ 응암동 응암7구역 조합원 입주권 12층/ 15층 109㎡(33평형) 4억 7,000만 원
관리처분이 끝난 응암7구역은 현대건설이 지상 15층 15개 동 82~172㎡ 1,208가구를 선보일 예정이다. 응암7구역과 맞붙어 있는 응암8, 9구역이 함께 개발되면 3,000가구 가량의 대단지가 형성될 전망이다.
로얄동 12층과 15층이 각각 매물로 나와있으며, 고층인 만큼 조망과 일조권이 뛰어난 것이 장점이다. 단지 뒤편으로 야산이 있어 주거쾌적성이 뛰어나다. 하지만 산기슭에 위치해 있어 경사도가 높은 점이 아쉬움으로 지적된다. 또 지하철 6호선 새절역이 차로 5분 거리에 있어 대중교통 이용도 불편한 편이다.
현재 1억 2,000만 원만 있으면 조합원입주권을 매입할 수 있고, 입주 때까지 총 3억 5,000만 원이 필요하다. 현재 응암동에는 응암7구역과 비교할 만한 기존 단지들이 없어, 응암7구역 입주 후에는 응암동 랜드마크로 자리잡을 가능성이 크다는 평이다
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<응암동>
현재 응암동에는 47만 8,000㎡ 규모의 정비사업이 추진 중에 있다. 이는 응암동 전체 면적의 약 20% 정도로 웬만한 뉴타운과 맞먹는 규모다. 이곳은 총 12개 정비구역(재개발 8개, 재건축 4개)으로 2015년까지 12개 단지 8,000가구 이상이 들어설 예정이다.
응암동은 입지여건이 뛰어나고 주변 개발호재가 풍부해 투자전망이 밝다는 평이다. 이곳은 지하철 3호선 녹번역, 6호선 응암역과 새절역이 걸어서 10분 거리에 있는 트리플 역세권 지역으로 응암로, 내부순환로를 이용해 신촌ㆍ종로 등 서울 도심권까지 20분이면 진입이 가능하다.
여기에 2017년 새절~장승배기 간 경전철이 개통하고 상암DMC, 은평, 수색·증산 뉴타운 개발 등 주변 개발호재도 풍부하다. 현재 응암동 33㎡ 안팎에 지분가격이 주변 불광이나 수색동에 비해 3.3㎡당 1,000만~1,500만 원 정도 저렴해 실수요자 접근이 수월한 편이다.
<웬만한 뉴타운 규모와 맞먹는 응암동 재개발 구역 위치도>
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
