[부동산뱅크 2008/07/18 - 조회:10,243]
한국의 맨하튼 여의도. 한국 경제성장의 일등공신 이곳은 ‘주거+업무’가 동시에 가능해 금융업 종사자나 공무원 등의 수요가 많은 곳이다. 현재 여의도에는 총 16개 단지 7,543가구 가 있으며, 대부분 1970년대 준공돼 재건축 가능 연한(준공 후 20년)을 훌쩍 넘기고 있다. 이에 지난 2003년부터 재건축 이야기가 끊임 없이 나왔지만 참여정부 이후 재건축 규제가 강화되면서 사업추진이 소강상태에 접어들었다.
그러나 최근 여의도 내 단지 주민들 사이에 더 이상 재건축 추진을 미룰 수 없다는 인식이 확산되고 있는데다 새 정부 재건축 규제 완화 정책에 대한 기대감까지 맞물리면서 재건축 추진 움직임이 되살아나고 있다. 여의도 T공인 대표는 “여의도 재건축 단지들은 재건축 용적률 규제가 시행되면서부터 침체기를 맞이했다”면서 “그러나 최근 정부가 재건축 규제 완화에 대한 언급을 하면서 다시 재건축 기대심리가 크게 높아지고 있다”고 말했다.
전문가들은 오래된 재건축 단지들도 좋지만 새로 분양한 여의도 아파트나 오피스텔도 투자전망이 밝은 편이라고 전한다. 여의도 재건축 단지의 경우 사업시행에 시일이 오래 걸리 것으로 예상되는 만큼 주거환경이 좋은 새 아파트나 오피스텔로 입성하는 것이 투자가치면에서 더 뛰어나단 평이다.
특히 여의도 경우 서울시가 장기적으로 계획하고 있는 ‘한강르네상스’ 프로젝트 중심축에 놓여 있는데다 국제금융센터, 9호선 개통 등 지역 내 개발호재도 풍부해 앞으로 발전가능성이 매우 큰 지역이다. 여기에 한강시민공원, 여의도공원 등 녹지공간도 풍부해 주거쾌적성도 뛰어나다. 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서는 여의도 내 매물에 대해 알아봤다.
◆ 여의도동 시범아파트
< 79㎡ 7억 4,000만 원/ 119㎡ 10억 8,000만 원/ 158㎡ 11억 4,000만 원>
지상 10층 24개 동 1,584가구 대단지로 들어선 시범은 삼부아파트와 더불어 여의도 재건축 시장을 이끄는 쌍두마차로 꼽힌다. 단지 전체 용적률은 140%선으로 158㎡(48평형)는 대지지분이 92㎡(28평)이고, 전용면적은 140㎡(42평)이다. 3bay 구조에 전용률이 좋아 공간이 넓고 방이 넓은 것이 특징이다. 화장실2개, 드레스룸, 다용도실 붙박이장 등이 공간효율성을 높여준다. 이 매물은 시세보다 4,000만~5,000만 원 빠진 11억 4,000만 원에 나와있다.
119㎡(36평형)는 대지지분이 69㎡(21.12평)이다. 3bay 남향으로 일조권이 좋고, 전용률이 좋아 공간을 넓게 사용할 수 있다. 복도식으로 구성돼 있지만 전실이 있는 것이 특징이며, 다용도실 등이 있어 수납 공간이 많다. 하지만 옛날에 지어진 구조라 방은 4개인 반면, 화장실은 한 개밖에 없는 것이 아쉽다. 이 매물은 10억 8,000만 원 선이다.
반면 79㎡의 경우 대지지분이 46㎡(14평)이며, 전용면적은 79㎡로 공급면적과 거의 차이가 없다. 이에 복도식임에도 불구하고 내부공간을 넓게 사용할 수 있고, 11층 남향으로 일조권도 좋다. 하지만 1bay에 방이 두 개로 구조가 구식이다 보니 공간효율성은 떨어지는 편이다. 현재 이 매물은 7억 4,000만 원 선으로 시세보다 3,000만~4,000만 가량 저렴하게 나왔다. 이들 매물은 협의를 통해 가격 조정이 가능하다.
시범아파트는 59㎡(18평형), 79㎡(24평형), 119㎡(36평형), 158(48평형) 등으로 중소형 아파트가 고루 섞여 있어 재건축 사업에도 유리한 조건을 갖췄다. 아울러 인근 단지에 뒤지지 않는 한강조망과 63빌딩 등 단지 주변에 몰려 있는 편익시설도 빼놓을 수 없는 장점이다. 또 단지 내 녹지공간이 풍부하고, 단지 주변에 한강시민공원 등이 있어 주거쾌적성이 뛰어나다.
상담신청: 정화공인 02) 782-1800
◆ 여의도동 롯데캐슬엠파이어 142㎡ 8억 9,000만 원/ 218㎡ 13억 5,000만 원
2005년 입주한 롯데캐슬엠파이어는 백조아파트를 재건축한 것으로 지상 39층 2개 동142~317㎡ 406가구로 이뤄졌다. 142㎡의 경우 3bay 구조로 거실과 주방이 개방형인데다 9층 동남향으로 실내가 밝은 편이다. 지역난방 방식이다. 현재 8억 9,000만 원에 매물이 나와 있으며 시세보다 5,000만~6,000만 원 가량 저렴하다.
218㎡는 3bay구조지만 가변형 벽체로 개인공간을 더 사용하고 싶은 수요자들은 4bay로 사용할 수 있다. 이 단지의 경우 24층 동향으로 일조권은 무난할 것으로 보이며 즉시입주가 가능하다. 이 매물의 경우 1억 원 가량 떨어진 13억 5,000만 원에 매물이 나와있다.
지하철 5호선 여의도역이 걸어서 5분 거리에 있고, 마포대교를 이용해 도심 업무시설까지 차량으로 20분이면 진입할 수 있다. 또 주변에 여의도 금융회사들이 몰려 있어 수요층도 풍부할 것으로 보인다.
상담신청: 롯데캐슬공인 02) 783-1002
<지하철 5호선 여의도역 역세권 단지인 롯데캐슬엠파이어 위치도>
◆ 여의도동 포스코THE#아일랜드 109㎡ 6억 1,000만 원 (오피스텔)
지상 13층 1개 동 79~338㎡ 528실로 입주 1년 차 단지다. 5층으로 전용률이 76%이며, 북동향으로 일조권은 떨어지지만 주변에 높은 건물들이 없어 생활에 큰 지장은 없다. 또 스포츠센터, 클럽하우스, 게스트룸 등 단지 내 편익시설이 잘 갖춰져 있는데다 주변에 한국방송공사, mbc방송국, 각종 금융기업 등이 있어 임대 수요층들이 풍부하다.
지하철 5호선 여의도역이 걸어서 10분 거리에 있고, 마포대교를 이용해 도심 업무시설까지 차량으로 20분이면 진입할 수 있다. 여의도공원이 단지와 맞붙어 있어 주거환경이 쾌적한데다가 KBS방송국과 금융회사들이 주변에 밀집해 있어 임대수요가 풍부하다. 여기에 걸어서 10분 거리에 국제금융센터가 들어서고, 2009년 여의도역으로 9호선이 개통될 예정에 있어 이에 따른 수혜가 예상된다. 현재 시세보다 2,000만~3,000만 원 가량 떨어진 6억 1,000만 원에 시세가 형성돼 있다.
상담신청: 아일랜드공인 02) 780-5005
◆ 여의도동 여의도자이 115㎡ 5억 4,000만 원(오피스텔)
서울시 영등포구 여의도동 47번지 일대에 자리잡은 이 단지는 한성아파트를 재건축한 곳으로 롯데캐슬엠파이어(기존 백조아파트)와 롯데캐슬아이비(기존 미주아파트)에 이어 여의도 내 3번째로 재건축 사업을 통해 완공된 주상복합이다.
아파트 4개 동과 오피스텔 1개 동으로 이뤄져 있으며, 아파트는 155~261㎡(47~79평형), 오피스텔은 46~125㎡(14~38평형), 총 782가구(오피스텔 202실 포함)가 들어서 있다. 지난 5월 1일 아파트 4개 동의 입주가 시작된 데 이어 현재 오피스텔이 입주를 하고 있다.
전용률은 68%로 방2개와 화장실1개로 구성돼 있다. 15층 동북향으로 일조권은 떨어지는 편이며, 창문 개방이 적어 아파트보단 환풍이 잘 안되는 편이다. 하지만 단지 안팎으로 녹지공간이 풍부하게 조성돼 있다. 단지 입구를 들어서는 순간 아파트 규모만큼이나 높게 치솟은 나무들이 울창한 숲을 형성하고 있으며, 단지 사이사이로 퍼팅그린, 썬큰광장, 생태연못, 놀이터 및 운동공간 등이 조성돼 있어 여느 공원이 부럽지 않을 정도다. 또 여의도샛강 생태공원이 단지 뒤편으로 조성돼 있어 주거쾌적성이 뛰어나다.
또 아파트보다 저렴한 가격에 거주를 할 수 있고, 각종 대출이나 세금 등 각종 규제에서도 자유로운 점이 장점이다. 여기에 지하철 5호선 여의도역이 걸어서 3분 거리인데다 마포대교, 서강대교, 원효대교, 올림픽대로, 강변북로 등의 접근성이 뛰어나 강남권은 물론 서울 전역으로 이동이 편리하다.
내년 상반기 중으로 강남 주요 지역과 연계되는 지하철 9호선(여의도역, 샛강역)이 단지 양쪽으로 개통될 예정이라 직접적인 수혜가 예상된다. 현재 이 매물의 경우 5억~5억 3,000만 원 가량에 매물이 나와 있다.
상담신청: 씨티공인 02) 784-3005
<오피스텔 입주가 시작된 주상복합 여의도자이 위치도>
<서울시가 추진 중인 '도심창의산업벨트'에 속해 있는 여의도>
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
