어려운 경매절차, 콕콕 짚어보기
[부동산뱅크 2006/03/24 - 조회:6,676]
‘경매는 어렵고 위험하다?’ 그러나 시세보다 10%에서 최고 50% 가량 싸게 살 수 있는 경매의 매력을 그냥 지나치는 것도 쉽지 않다. 특히 요즘같이 하루가 다르게 아파트 값이 급등하는 때에는 경매에 대한 관심이 높아지기 마련이다. 경매 초보자가 꼭 짚고 넘어가야 할 경매절차에 대해 알아본다.
부동산 경매란 채권자가 공적 기관인 법원의 힘을 빌려 채무자의 부동산을 강제적으로 처분하고 그 매각대금으로 채권을 충당하는 절차를 말한다. 부동산경매에는 강제경매와 임의경매 두 가지 종류가 있다. 강제경매는 저당권 등 담보물권을 가지지 못한 일반채권자가 법원의 판결 등을 받아 경매를 진행하는 것이고, 임의경매는 채권자가 저당권 등 담보물권을 가진 경우 담보물권을 실행하는 것이다. 경매절차는 크게 압류 → 환가(경매신청에서 경매실시까지의 제 절차 진행 요소) → 변제 등 3단계, 세부적으로 9가지 절차에 의해 진행된다.
1. 경매 신청 및 경매개시 결정
강제경매 신청은 법원에 비치된 신청서에 채권자와 채무자의 성명과 주소, 집행법원, 경매대상 부동산 표시, 변제 금액, 집행권원(공정증서) 등을 기재하고 기명날인하면 된다. 경매신청의 관할법원은 경매대상 부동산이 속한 법원으로 이 법원은 신청서에 기재 및 첨부서류에 대해 형식적 심사를 통해 신청이 적법하다고 인정되는 경우에 경매개시 결정을 한다. 이때 법원은 경매 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁해야 하며, 등기관은 위 촉탁에 의해 경매개시결정의 기입등기(새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기)를 하게 된다.
2. 배당요구의 종기(終期)결정 및 공고
구(舊) 민사소송법에서는 낙찰 기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에 따라서는 법원이 정한 배당요구의 종기(終期)까지 배당요구를 해야 한다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 결정된다.
이때 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 완료한 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자 등)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있게 된다. 종기까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐 아니라, 당사자보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않는다.
3. 매각준비
경매 준비절차로, 우선 부동산의 현상, 소유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관해 조사를 명한다. 이후 감정인에게 부동산을 평가하게 해 그 평가액을 고려해 최저매각가격(최저입찰가격)을 정하는 것을 말한다. 최저매각가격이 정해지면 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유 권리의 원인, 점유할 수 있는 기간, 등기된 부동산에 대한 권리, 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 한다. 여기에는 현황조사보고서와 감정평가서의 사본도 함께 비치된다.
4. 매각 및 매각결정기일 지정•공고•통지
매각 준비절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 일반적인 방법으로 진행하는 기일입찰방법(매각기일에 입찰 및 입찰 결과를 조사)과 기간입찰방법(입찰 기간내에 입찰하게 하여 매각 기일에 입찰 결과를 조사) 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정•통지•공고한다. 최초의 매각 기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 하게 된다. 매각 기일이 정해지면 법원은 공고사항을 기재한 서면을 법원 게시판에 게시하고, 최초 매각 기일에 관하여 그 요지를 신문과 인터넷 법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 공고한다.
5. 매각 실시
기일입찰일 경우, 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정한다. 경매 참가자는 입찰표에 사건번호, 입찰자의 성명과 주소, 부동산의 표시, 입찰가격, 매수보증금액 등을 기재한 후, 입찰표와 매수보증금(최저매각가격의 1/10)을 제출한다. 입찰을 마감하면 입찰표를 개봉(개찰)해, 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 매수보증금을 제출한 자를 최고가매수인으로 결정•호칭하고 입찰절차의 종결을 고지한다. 이밖에 재매각으로 인한 절차지연과 업무부담을 줄이기 위해 차순위매수신고인도 결정한다 . 최고가매수인 및 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게는 제출한 매수보증금을 즉시 반환한다.
기간입찰의 경우에는 매각 기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시하지는 않는다. 입찰기간은 1주일 이상, 1개월 이하의 범위에서 정하고, 매각(개찰)기일은 입찰기간이 끝난 후 1주일 내의 날로 지정한다. 기간입찰은 기일입찰과 달리, 매각기일에 법정에서 입찰할 수 없다는 것을 주의해야 한다.
6. 매각허가 여부 결정절차
매각 기일에 최고가매수인이 정해지면, 집행법원은 매각결정 기일에 이해관계 당사자의 의견을 들은 후 매각 허가여부를 결정한다. 이해관계인이 매각허가 또는 불허가의 결정에 손해를 받은 경우에는 결정을 고지한 날로부터 1주일 이내에 항고할 수 있다.
7. 매각대금 납부
매각허가결정이 확정되면, 법원은 대금지급기한을 정해 매수인에게 매각대금의 납부를 명한다. 이때 매수인이 납부해야 할 금액은 매각대금에서 입찰보증금을 제외한 금액이다. 매수인이 대금을 납부하지 못할 경우에는 매각결정기일을 다시 지정해 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 하고 대금지급기한을 지정하게 된다. 차순위매수신고인도 대금을 납부하지 못할 때에는 재매각을 하게 된다. 재매각의 경우, 유찰로 보지 않기 때문에 최저매각가격이 낮아지지 않으며 이전 매수인은 입찰에 참가하지 못한다.
8. 배당절차
매수인이 매각대감을 완납하면 법원은 배당기일을 정해, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 된다. 이를 위해 각 채권자는 배당요구 종기일(終期日)까지 법원에 채권의 원금, 이자, 기타 부대채권의 계산서를 제출해야 한다.
9. 소유권이전등기 및 촉탁, 부동산인도명령
매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 않은 등기부 상의 권리말소, 경매신청등기의 말소를 촉탁해야 한다.
또한 매수인이 매각대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자신에게 매각부동산을 인도할 것을 요구할 수 있다. 그러나 채무자가 임의로 인도하지 않을 경우에는 대금완납 6개월 이내에 집행법원 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도하게 하는 인도명령을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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