전세 계약! 이것만은 확인하자
[부동산뱅크 2006/02/23 - 조회:14,394]
4월 결혼을 앞두고 신혼집 구하기에 한창인 김정민, 최나영 부부. 신혼살림 장만하는 재미에 푹 빠져있는 그들이지만 전세 계약을 하는 것만은 여간 신경 쓰이는 게 아니다. 처음 전세 계약을 해보는 탓에 혹시 전세보증금을 날리지나 않을까 하는 불안감 때문이다.
이 같은 고민에 밤잠을 못 이루는 것은 이미 전세 계약을 해본 경험자들도 마찬가지. 전세보증금 문제를 비롯, 잘못된 계약으로 발생할 수 있는 법적 분쟁은 관련 지식이 없는 서민들에게는 부담스러울 수밖에 없다. 하지만 계약 전 간단한 등기부등본 및 임대차계약서 확인 절차만 걸쳐도 대부분의 불미스런 일들은 막을 수 있다. 전셋집 계약 전 세입자가 확인해야 하는 등기부상 각종 권리와 꼼꼼한 계약서 작성법에 대해 살펴본다.
[등기부등본 확인]
등기부 점검은 필수, 계약하려는 주택의 소유자와 등기부등본상 명의가 같은지 확인한다.
자신의 조건에 맞는 집을 선택하고 계약을 맺기로 마음 먹었다면 가장 먼저 해야 할 일은 그 집의 등기부등본을 떼보는 것. 등기부상 소유자와 거래하려는 집 주인이 같은지 반드시 확인해야 한다. 집 주인이 아닌 대리인과 계약하는 경우도 있는데, 이때는 대리인이 집 주인의 인감이 찍힌 위임장을 소지한 적절한 대리인인가를 확인한다. 대리인과 전세 계약을 맺는 게 불안하다면 공증을 하는 것도 방법. 가장 안전하게 계약을 유지할 수 있다.
[표제부]-기재된 부동산의 위치 및 면적과 계약서에 표기된 그것이 같은지 비교한다.
등기부 표제부에는 부동산의 위치와 사용목적, 면적, 구조, 부동산의 변동사항이 기재돼 있다. 여기서 미리 확인해봐야 할 사항은 주소와 면적. 계약서에 쓰는 집 주소가 등기부상의 주소와 일치하는지 면적은 바르게 표시됐는지 비교해본다.
[갑구]-소유권 분쟁 중에 있는 집에는 절대 세를 들어서는 안 된다.
주택이 처음 지어진 후 최초 등기를 한 집 주인이라면 소유권보존 등기가, 매매를 통해 취득한 집 주인이라면 소유권이전 등기가 돼 있는 것을 확인할 수 있다. 전세 계약은 이러한 소유권보존 또는 이전 등기가 돼 있는 소유자와 체결하면 끝. 하지만 갑구에 가등기, 가처분등기, 예고등기 등 그 외 권리가 설정돼 있다면 전세 계약은 피하는 게 좋다. 상황에 따라 전세금을 떼이거나 전세권을 보호받지 못하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.
[을구]-소유권 외 권리가 있다면 순위를 따져본 후 계약한다.
소유권 외 권리 즉, 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권 등이 설정되지 않은 주택을 택하는 게 가장 바람직하다. 하지만 주택을 자기 돈만으로 구입하는 경우가 드물어 근저당이 설정되지 않은 전셋집을 구하는 게 쉽지만은 않다. 따라서 근저당이 설정돼 있더라도 보다 안전한 집을 고르는 게 중요하다. 가장 확실한 방법은 채권최고금액과 계약하려는 전세보증금을 합한 액수가 주택의 예상 경락가보다 적은 집을 선택하는 것. 예상 경락가는 아파트는 시세의 70%, 다가구·단독 50% 수준으로 잡고 채권최고금액과 전세보증금을 합친 금액이 이 보다 높다면 계약을 포기하는 게 안전하다. 다만, 다가구주택은 등본에 기재되지 않은 또 다른 세입자의 전세보증금도 감안해야 한다.
[계약서 작성]
계약서를 틀리게 작성한 부분은 없는지 꼼꼼히 살핀다.
등기부등본에 문제가 없어 계약을 결심했다 해도 마지막 계약서를 쓰는 순간까지 방심을 해서는 안 된다. 특히 주소를 잘못 적는 사소한 실수로 임대차보호법의 보호를 받지 못하는 대형 사고가 발생할 수 있다. 아파트의 경우 동, 호수까지 다가구·단독의 경우 지번을 정확히 기재했는지 살펴본다.
중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임보험증서 사본 등을 꼭 챙긴다.
전세 계약을 할 때 계약서만큼 중요한 문서가 또 하나 있다. 바로 중개대상물 확인·설명서. 확인·설명서에 양호한 것으로 표시돼 믿고 입주를 했는데 중대한 하자가 발견됐을 때 손해배상을 청구할 수 있는 증거 자료이다.
특약사항 빼놓지 말고 작성한다.
도배, 장판은 누가 할 것인지 사소한 문제부터 살다가 발생하는 하자는 누가 수리할 것인지, 재건축·재개발 대상 주택일 경우 계약 만료일 이전이라도 철거가 시작되면 집을 비워줘야 하는지 등 상황에 맞는 모든 특약사항을 빠짐없이 작성한다. 나중에 집 주인과 얼굴 붉힐 일이 줄어들게 된다. 전세권 설정을 하고 싶다면 집 주인의 동의를 특약사항으로 달아두는 것도 좋은 방법이다.
등기부, 계약서 작성 후 잔금 전달 전까지 틈틈이 확인한다.
계약 전 등기부를 확인할 때까지 아무런 설정이 없었는데 입주 직전 저당권이 설정돼 낭패를 볼 수 있다. 이런 사고를 막기 위해 계약서 작성 전, 계약금·중도금·계약금을 각각 전달할 때마다 틈틈이 새로 발급된 등기부를 확인한다. 반드시 계약 전과 권리사항의 변동이 없음을 확인하고 확정일자를 받아야 한다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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