서울 용산로 전경
[부동산뱅크 2005/02/26 - 조회:8,590]
'뚝섬 일대, 청계천 주변, 용산 일대'. 서울에서 뜨고 있는 3곳이다.
이 가운데 용산구 문배동 한강로 일대가 도심형 주거단지로 모습을 드러내고 있다.
시티파크를 비롯해 10여 곳에 이르는 일대 주상복합 아파트 공사가 본격화한 데다 용산LG자이 등 아파트 입주도 줄을 이어 2001년 100만평 규모로 세워졌던 지구단위계획에 따른 개발이 진행되고 있다.
2007년까지 들어설 주상복합 아파 트는 13개 단지 2532가구. 일반아파트를 합치면 19개 단지 3233가구에 이른다.
4월에는 삼성과 현대가 공동 시공하는 대단지 주상복합 아파트 파크타워 888가 구(일반분양 268가구)가 분양을 준비중이어서 1년 전 청약증거금만 7조5000억 원에 달했던 시티파크 열풍에 이어 또 한 차례 주상복합 바람이 불지도 관심거 리다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 "미군기지 이전 문제가 해결되면서 용산 개발이 활기를 띠고 있다”며 "발전 가능성은 크지만 일대 재개발 구역이 많고 한강변 에는 도로정비 자체가 어려운 지역도 많아 한계가 있을 것”이라고 말했다.
◆ 개발호재＝지난해 4월 고속철도 개통과 9월 민자역사 완공으로 들썩였던 용 산 일대 주상복합과 아파트의 가장 큰 강점은 한강 조망권과 70만평이 넘는 도 심 녹지공간(미군기지 이전 용지)을 동시에 누릴 수 있다는 점이다.
여기에 한강대교 한강로 올림픽대로 강변북로 등을 통한 강남북 접근성이 좋고 경의선 복선전철(2008년 예정), 인천 국제공항철도(2010년 예정), 신분당선 신 설(2011년 예정) 등 전철 신설 계획이 예정대로 진행되면 수도권 어느 방면으 로나 접근이 더욱 용이해진다.
올 10월 국립중앙박물관 개장과 용산 민자역사 차량 정비창 이전, 2006년 국제 업무단지 조성과 외국인 학교 개교도 호재다.
지난 1월 철도청 소유자산이 건교부에 넘겨지면서 용산역 전면부 1만8922평 용 지가 2011년까지 업무 판매시설(70% 이상)과 주거시설(30% 미만)이 합쳐진 100 층짜리 초고층 빌딩으로 개발되는 계획안도 등장해 관심을 끌고 있다.
그러나 생활편의시설과 학군이 강남, 여의도 등 경쟁지역에 비해 떨어진다는 점은 유의할 필요가 있다.
또 용산 주거단지 대부분을 차지하는 주상복합 아파트가 △전매제한으로 입주 시까지 자금이 묶이고 △전용면적이 아파트에 비해 좁으며 △관리비 부담이 많 고 △상권 형성이 원활하지 않을 때 슬럼화의 우려가 있다는 점도 투자에 신중 을 기하게 하는 부분이다.
또 용산권역 내 동선이 철도 선로로 단절돼 연속적인 발전이 힘들다는 지적도 있다.
해밀컨설팅 황용천 사장은 "선로 좌우가 오랜 시간 차단돼 발전에 방해 요인이 된다”며 "한강로 좌우가 개발제한에 묶여 2007년 미군부대 이전 전까지는 본 격적인 개발이 어렵다는 것도 염두에 둬야 한다”고 충고했다.
주거단지 대부분을 차지할 주상복합 아파트가 △전매제한으로 입주시까지 자금 이 묶이고 △전용면적이 아파트에 비해 좁으며 △관리비 부담이 많고 △상권 형성이 원활하지 않을 경우 슬럼화의 우려가 있다는 점도 투자에 신중을 기하 게 하는 부분이다.
◆ 입주ㆍ분양단지＝현재 공사가 진행중인 주상복합은 일대에 13곳 정도가 있 다.
50가구 이하 중소형 단지를 합하면 단지 수는 20곳을 넘길 것이라는 게 인 근 중개업소 얘기다.
또 올해 분양예정인 아파트와 주상복합은 3곳에 불과하지만 888가구 규모의 파 크타워는 규모ㆍ입지 면에서 시티파크에 필적한다는 게 업계 평가다.
이 가운데 시세를 주도하는 단지는 시티파크. 한강로와 용산가족공원이 인접해 있고 2007년 8월 입주 예정인 시티파크는 1단지 55평형이 현재 최저 10억4000 만원 선에 거래되고 있다.
지난해 분양가는 9억4500만원. 중개업소에서는 4월 파크타워 분양이 인근 주상복합 호가를 끌어올리고 있다고 말한다.
시티파크 인근 타워공인 관계자는 "주상복합 전매제한과 시장 침체로 작년 하 반기 가격 하락이 있었지만 올 들어 1단지 55평형 호가가 5000만원가량 올랐다 ”고 전했다.
올 12월 입주 예정인 LG용산자이 역시 2002년 8월 최초 분양가에 비해 가격 상 승폭이 상당하다.
5억1100만원이던 49평형 분양가가 현재는 8억원에 근접한다.
5월 입주예정인 벽산 메가트리움(248가구)과 내년 7월 입주하는 LG한강 에클라 트(89가구)도 분양가 중 44~55%까지 프리미엄이 붙어 거래가 이뤄지고 있다.
300가구 이하 중소형 단지가 많지만 일대 브랜드 아파트도 2007년까지 6~7개 입주가 예정돼 있다.
눈에 띄는 아파트 단지로는 청암동 LG청암자이 170가구, 신창동 세방리버하이빌 176가구 등이다.
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