[부동산뱅크 2004/08/30 - 조회:4,607]
여의도에는 국회의사당을 비롯해 증권, 금융회사, 방송국이 모여있고 여의도 공원과 한강시민공원, 벗꽃길 윤중로 등 공원, 녹지가 잘 형성돼 있어 주거지로 손색이 없다는 평가다. 더불어 2008년도에는 지하철 9호선이 국회의사당 앞과 여의도역(5호선)을 거쳐 앙카라공원이 있는 여의교사거리에 들어설 예정이다. 따라서 대우트럼프월드1,2차를 비롯해 역세권 아파트는 신규 교통망 개설 덕을 볼 수 있을 것으로 예상된다. 여기에 국회의사당 앞과 광명역, 청량리역을 연결하는 신안산선(2011년 ~ 2014년) 신설 계획도 발표된 상태다.
여의도 내 아파트는 상업지와 주거지에 위치했는지 여부에 따라 그 성격을 달리한다. 상업지에 있는 아파트는 주상복합으로 추진이 가능해 비교적 재건축 사업 속도가 빠른 반면 주거지에 위치한 아파트는 사업 추진이 더디다는 게 현장 이야기다.
하지만 일부 동이 상업지와 주거지로 나눠질 수 있어 해당 동의 지번을 토지대장에서 찾아봐야 정확하게 알 수 있다. 영등포구청에서는 여의도 아파트지구 개발기본계획과 토지이용계획을 검토 중이며 올 연말에 계획안이 나오면 주민공람, 시의회 의견청취 등 행정절차를 거쳐 고시 할 예정이다.
일반 주거지에 위치한 아파트로는 광장, 미성, 한양, 대교, 시범, 삼익, 진주, 삼부를 손에 꼽을 수 있다. 공작, 수정 아파트와 함께 일반상업지에 위치한 백조와 미주는 이미 롯데캐슬 주상복합 아파트로 재건축되고 있으며 4년 전부터 재건축 사업을 추진하고 있는 한성은 2년 전에 사업승인을 받은 상태로, 올해 안에 주상복합 ‘LG자이’로 분양할 예정이다.
상업지에 자리잡은 아파트 가운데 서울아파트도 재건축 추진 소문이 무성하지만 오랫동안 거주한 현지 주민들의 반대로 사업추진이 쉽지 않다는 게 현장의 이야기다. 현지 중개업자는 “여의도에는 오래 동안 이 곳에 터를 잡아 살아오신 분들이 많아 젊은 사람들과 달리 재건축을 서두르지 않는다”라고 전한다.
상업지에 자리잡은 아파트들은 용적률이 높은 초고층 주상복합 건물로 재건축이 가능해 주거지에 위치한 아파트들보다 여러모로 투자 수익성이 높다. 실제로 중층 아파트 백조와 미주가 35~39층 짜리 롯데캐슬 주상복합 아파트로 재건축되면서 지분에 대한 평가가 커져 일부 20~30평형 대 조합원들이 40평형 대를 무상으로 분양 받은 바 있다.
또 앞으로 공급될 주상복합 LG자이로 재건축 되는 한성아파트도 39평형 조합원이 47평형을 분양 받을 경우 5층 이하 저층은 무상, 로얄층은 약 6,600만 원 이상 추가 부담금을 내야 하는 것으로 사업의 윤곽을 잡고 있다. 이런 이유로 상업지 내에 재건축 추진 중인 아파트의 시세는 비싸다. 일반 주거지에 속하는 광장과 삼부 50평형이 매매가는 평당 1,540만 ~ 1,600만 원 인데 반해 상업지에 속한 서울과 한성아파트 50평형은 평당 1,804만 ~ 2,000만 원 선에 육박하는 실정이다.
심지어 이미 입주가 마무리된 주상복합 대우트럼프월드 1, 2차와 분양권인 롯데캐슬엠파이어 50평형 시세보다도 비싼 상태다. 대우트럼프월드 2차 54평형 매매가는 8억 ~ 8억 5,000만 원으로 평당 1,574만 원 선이고 롯데캐슬엠파이어 55평형은 매매가 6억 6,000만 ~ 7억 5,000만 원으로 평당 1,363만 원에 거래되고 있다. 이런 점에 비춰볼 때 투자자라면 상업지 내에서 재건축을 추진하는 아파트를 매입하는 게 투자 측면에선 낫다는 게 현장의 이야기다.
하지만 상업지 내에 위치한 서울아파트의 경우 주민 반대에 부딪혀 사업 추진이 의외로 늦어질 수 있다는 점도 투자 유의점. 여의도공인 관계자는 “상업지 내 재건축을 염두에 두고 투자할 경우 사업 추진 속도와 금융부담 등을 따져보는 게 선결과제” 라며 “연내 분양 예정인 LG자이 (한성아파트 재건축)에 청약을 하거나 가격상승 여력이 있는 인근 주상복합 분양권을 매입하는 것도 고려해 볼 만한 투자” 라고 말했다. 2005년 4월 입주하는 롯데캐슬엠파이어(백조아파트 재건축)는 총 406가구 2개 동 규모로 43평형~96평형으로 구성돼 있다. 롯데캐슬엠파이어 66평형의 경우 평균 프리미엄이 1억 9,475만 원 정도 붙어있지만 한강 조망이 가능한 18층은 웃돈이 3억 원으로 10억 8,525만 원에 매물이 나와있다.
2개 동, 445가구 규모의 롯데캐슬아이비(미주아파트 재건축)도 중간층 프리미엄은 1억 2,000만~1억 3,000만 원 선이지만 27층은 2억 5,000만~3억 원 정도 웃돈이 붙어있다. H공인 관계자는 “롯데캐슬 브랜드는 수요자들이 선호하지만 일반분양 물량이 많지 않았고 층이 나빠 그동안 가격이 많이 오르지 않았다”며 “용산 시티파크 분양에 사람들 관심이 쏠려 있어 여의도 주상복합 시장은 조용한 편”이라고 설명한다.
한편 최근 리모델링 추진이 거론되는 삼부아파트는 아직 주민들간 이견이 커 사업설명회만 잇따라 개최되고 있다. 반면 리모델링에 대한 기대감이 높아져, 삼부아파트 40평형 매물이 6억 2,000만 원에 나왔다가 집주인이 6억 4,000만 원으로 올리기도 했다고 현지 중개업자는 전한다. 정밀안전진단 D급 판정을 받은 수정아파트는 조합설립인가 신청을 준비 중이다. 시공사는 조합설립인가를 받은 이후에나 선정할 수 있어 롯데, 동부, 삼성 등 건설업체에서 수주전이 한창이다.
LG건설이 시공사로 정해져 있는 한성아파트는 다음 달 총회에서 이주날짜를 잡을 예정이어서 연내 분양이 가능할 것으로 보인다. 2002년 12월에 건축허가를 받은 한성아파트는 청약통장 가입자에 한해 청약이 가능하며 분양 받은 후 전매는 불가능하다. LG건설은 47~79평형을 총 930가구 중 600가구를 일반 분양할 계획이다. 한성아파트는 한강변에 위치해 한강 조망이 가능하며 지하철 9호선역이 도보 5~10분 거리에 생길 예정이어서 신설 역세권 아파트로 관심을 모을 전망이다.
65평형은 매매가 13억 원, 감정가 9억 8,748만 원 정도로 약 3억 원 정도 프리미엄이 붙어있는 반면 39평형 감정가는 7억 300만 원, 매매가는 7억 3,000만 원으로 프리미엄이 2,700만 원 밖에 붙지 않았다. 한성아파트 조합원들은 분양 받을 층과 동 위치에 따라 추가부담액이 천차만별이다 39평형 조합원이 47평형을 분양 받을 때 14층을 배정 받으면 조합원 분양가는 6억 9,800만~7억 400만 원으로 47평형을 무상으로 받을 수 있다. 28층은 7억 3,900만~7억 4,500만 원으로 현 매매가 7억 3,000만 원을 초과하는 900만~1,500만 원을 추가 납입해야 47평형을 받을 수 있다. 예상되는 이주비는 2억~4억 5,000만 원 선이다.
현지 중개업자는 “한성아파트 건축면적이 다른 주상복합 건축면적보다 넓어 단지 내 공원 조성이 가능하고 오피스텔과 상가 건물을 아파트와 분리하기 때문에 초고층 건물만 우뚝 서 있는 것과 달리 아파트 단지와 같은 분위기가 연출될 것”이라고 설명한다.
김소진 기자┃eversojin1@neonet.co.kr
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