서초구 주택시장 점검
[부동산뱅크 2004/08/30 - 조회:4,670]
강남권 아파트로 갈아탈 수요자들 ‘안성맞춤’
대형 평형 주상복합 단지, 주변 시세 끌어올릴 듯
강남권 아파트로 갈아타야 한다면 주택거래신고지역에 해당되지 않고 입지와 주거환경이 양호한 서초구 일대 아파트를 눈 여겨 볼 필요가 있다. 강남권 아파트에 대한 메리트가 떨어진 가운데 서초구 아파트 시장 경기 또한 가라앉아 있다. 하지만 주택 불경기 속에서도 체력단련은 해야 하는 법. 특히 서초구 서초, 반포동에는 명문 사립초등학교 이전, 9호선 역사, 대규모 복합육아시설 신설 등 서초구 아파트 시장에 영향을 주는 호재를 안고 있다. 따라서 서초구에 여러 개발 계획과 호재를 살펴보고 투자가치를 점검해 보도록 하자.
서초동 강남대로변과 남부터미널 주변을 둘러보면 오피스텔과 주상복합 건물이 대거 들어서 있는 것을 발견할 수 있다. 더욱이 서초구청에서 서초역~강남역 구간 지구단위계획구역 내 건축 용적률을 최고 800%까지 허용할 방침이어서 이 일대 스카이라인이 지금보다 훨씬 높아질 전망이다.
지하철 3호선 교대역에서 우면로를 따라 내려오면 남부터미널 뒷편에 현대슈퍼빌, 더？氷？？등 초고층 주상복합 아파트들이 자리잡고 있다. 대부분 40평형대 이상 대형평형으로 구성돼 있다. 작년 10월 입주한 현대슈퍼빌은 62~100평형으로 총 645가구 규모. 현 시세는 평당 1,867만~2,279만원으로 주변 아파트 시세의 견인차 역할을 할 것으로 보인다.
삼풍백화점 자리에 우뚝 솟은 아크로비스타는 총 2,372가구 규모로 39~94평형으로 구성돼 있다. 지난 6월 입주한 이후 아크로비스타의 현 매매가는 평당 2,372만~3,191만원으로 평당 3,000만원을 육박하고 있다. 이는 아크로비스타 옆에 위치한 삼풍아파트의 평당 매매가 1,721만~1,920만원보다 평당 1,000만원 이상 비싸다. 주상복합 아파트 분양권을 살펴보면 2006년 4월 입주 예정인 서초동 서초LG자이는 55평형 매매가가 10억 4,500만~11억원으로 평당 1,950만원 선이다. 2006년 4월 입주 예정인 더？氷？苛？총 329가구로 90평형이 13억 8,000만~14억원에 거래된다.
남부터미널 뒷편 우면산 기슭에는 예술의 전당, 국립국악당, 한국예술종합학교가 있고 서울교대부속초, 서초중, 서울고, 서초고, 상문고 등 명문학교도 주변에 포진해 있다. 이에 따라 교육과 문화, 예술을 고루 갖춘 고품격 주거지로 손색이 없다는 평가다. 그리고 남부터미널 근처 옛 아크리스백화점 자리에는 ‘오키즈’ 어린이 전문 백화점이 오는 11월 오픈 할 예정이어서 취학 전후 아이들을 키우는 수요자들은 관심을 가져볼 만 하다.
남부터미널, 고속버스터미널 복합육아시설 조성
반포동 일대 교육 프리미엄 집값에 영향 줄 듯
그 밖에 반포동 일대에도 복합육아타운 및 명문 사립초등학교가 들어설 예정이어서 젊은 고소득층 수요자들의 눈길이 쏠리고 있다. 반포동 한신3차 옆 공터 4,500여 평 부지에는 서초구 최초의 사립초등학교이며 가톨릭재단에 속하는 계성초등학교가 2006년 신학기를 목표로 건립될 예정이다.
강남, 목동 등 명문학교 덕에 주변 아파트 값이 천정부지로 뛰는 사례에 비춰볼 때 2006년 계성초등학교 개교 이후 한신3차 등 주변 아파트 시세는 더욱 강세를 보일 전망이다. 주변에는 걸어서 5~10분 내에 통학이 가능한 세화여중, 세화여고, 신반포중학교, 반포초, 반포중학교 등 명문학교가 포진해 있다
한편 반포동 센트럴시티 내에는 육아 및 놀이시설을 갖춘 복합육아타운 ‘파미에파크’가 들어서 있다. 이 건물은 지상 3층, 연면적 6,500평 규모로 JW메리어트호텔 옆에 위치한다. ‘파미에파크’ 내에는 영어유치원, 영재교육센터, 유아의류점, 유아교육업체 등 각종 어린이 교육, 문화, 놀이 시설 관련 업체들이 입점해 있다.
사립초등학교와 복합육아타운 건립에 따른 최대 수혜지로 한신1, 3차와 반포대우, 경남 아파트가 손꼽힌다. 한신1차(77년 6월 입주)는 총 790가구, 28~51평형으로 구성돼 있다. 28평형은 평당 매매가 2,661만원으로 7억 2,000만~7억 7,000만원에 거래되고 있다.
한신3차(78년 10월 입주)는 총 1,140가구로 33~50평형으로 구성돼 있으며 50평형 시세는 8억 7,000만~9억 3,000만원 선이다. 20~30평형 대로 구성돼 있는 반포대우는 2000년 10월에 입주한 아파트로 젊은층 수요자들이 눈여겨 볼 만하다.
반포동에는 구반포삼거리와 신반포주공 단지 앞으로 지하철 9호선 역사(2008년 개통 예정)가 각각 신설될 예정이다. 그리고 지하철 3 호선 고속버스터미널역은 2008년 이후 지하철 3, 7호선과 9호선을 포함해 3개 노선 환승역이 될 것으로 계획돼 있다. 결국 지하철 역사 신설과 학교, 교육시설 설립으로 구(신)반포주공 단지와 한신1, 3차, 반포대우는 신규 역세권, 교육 프리미엄 아파트로 부상할 것으로 점쳐진다.
기본적으로 반포동에는 고속버스터미널, 신세계백화점, JW메리어트호텔, 센트럴시티 내에 쇼핑, 생활문화시설이 풍부해 편의성이 뛰어나다. 또 한강시민공원을 손쉽게 이용할 수 있어 편의성과 쾌적성을 동시에 갖춘 주거지로 주가를 높이고 있다.
그리고 정부 규제로 재건축이 힘들어진 반포 주공과 잠원동 한신아파트가 재건축되면 이 일대 주거환경 및 투자가치는 크게 뛰어오를 것으로 점쳐지고 있다. 반포동에는 총 7,710가구 규모의 저층 주공단지와 70~80년 대 아파트가 대부분이다. 또 2000년 10월에 입주한 반포대우 외에는 신규 분양된 단지를 찾기 힘들다.
SK건설은 오는 10월 반포동 612-64번지 일대에 ‘SK뷰’ 아파트를 분양할 예정이다. 반포동 SK뷰는 총 63가구로 가구수가 적지만 69, 74, 85평형으로 구성돼 있어 신규 대형 평형을 선호하는 수요자들의 발빠른 청약 움직임이 예상된다. 반포동 ‘SK뷰’는 지하철 9호선 신설역사와 걸어서 5~10분 정도 걸리며 고속버스터미널 주변 복합상권과 편의시설을 차량 5분 이내 거리에서 이용할 수 있다.
서초4동 삼성타운 건립 시너지 효과 커
정보사 부지 공원, 문화, 예술 센터 건립
지하철 2호선 강남역에서 교대역 방향 서초동 1320번지 일대에는 삼성생명, 삼성전자 등 삼성그룹 주요 계열사 건물이 들어설 예정이다. 총 7,715평 부지에 연면적 10만 여 평, 24~39층 규모의 삼성그룹 건물 3개 동이 건립될 계획이다. 또 2011년에는 지하철 2호선 강남역에 신분당선이 연결돼 환승역이 된다.
업계 전문가들은 강남 핵심지역에 삼성타운이 형성되면 주변 부동산 시장에 미칠 시너지 효과가 클 것으로 보고 있다. 현 계획대로라면 삼성타운에 상주인구는 2만 명에 달하고 새롭게 발생하는 유동인구 또한 20만 명으로 늘 것으로 관측되고 있기 때문이다.
삼성타운 건설 예정부지와 가까운 서초동 삼풍 아파트(88년 4월 준공)는 2,000여 가구 규모의 대단지로 최근 리모델링 가능성이 점쳐지고 있다. 일선 현장에서는 삼풍아파트가 리모델링 되면 삼풍백화점 붕괴로 잃어버린 옛 명성을 찾는 새로운 모멘텀이 될 뿐만 아니라 주변 부동산 시장에 미치는 파급효과가 클 것으로 내다보고 있다. 하지만 정부 규제정책과 부동산 경기를 감안해 아직 삼풍 아파트 주민들의 사업추진 움직임이 활발하지는 않다.
서초동 국가정보사령부 이전에 따른 부지 5만 여 평에는 문화, 예술센터와 월드컵 4강 기념공원이 2005년까지 지어질 예정이어서 비상한 관심이 모아지고 있다. 정보사 부지는 강남의 주요 간선축인 테헤란로와 이어진 서초로 주변 법원단지와 가까워 예전부터 서초구의 ‘노른자위 땅’으로 알려져 있었다. 서울시는 정보사 이전 부지 중 약 7,500평에 서초로와 사당로를 잇는 왕복 6차선 간선도로를 건설 할 계획이다.
이에 따라 서초동 주민들은 고급 주상복합 건물 신축과 함께 한층 품격 높은 복합 주거지로 부상할 것으로 기대하고 있다.
김소진 기자 /eversojin1@neonet.co.kr
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