한강조망가능한 재개발 지분
[부동산뱅크 2004/08/28 - 조회:4,449]
투자열기로 뜨거운 한강조망 가능한 재개발지역
성동구 금호동, 동작구 흑석동, 마포 용강동 주목
서울시의 재개발 사업지 중 가장 인기가 높은 곳이 한강변이다. 청약통장이 필요 없는 데다 치열할 당첨 경쟁을 거치지 않고도 로열층을 배정 받을 수 있다. 또 한강 조망권 프리미엄이 갈수록 높아지고 있다는 점도 투자자들을 불러들이는 용인 중 하나다.
재개발 투자 여건도 나아졌다. 서울시가 강북 미니 신도시 개발론을 앞세워, 조기에 공급을 확대하겠다는 입장을 밝혔고, 주택재개발기본계획을 확정해 ‘사업이 될 곳과 아닌 곳’을 나누기까지 했다.
하지만 한강변 재개발 투자가 무조건 장밋빛인 것만은 아니다. 이제 막 사업이 추진되는 곳은 구역지정, 조합설립인가 등 사업 추진을 위한 시간과 단계가 많이 남아 있다. 설령 사업승인을 마쳤더라도 용적률이 낮아져 건립 가구수나 평형이 줄어들기도 하는 경우도 많다.
특히 한강변 재개발 지역은 작년 한해 지분 가격이 많이 올라 초기 투자비가 높고, 추가 투자금도 만만치 않아 실수요 위주의 투자를 해야 한다는 지적도 나오고 있다.
현재 추진되고 있는 한강변 재개발지역의 현황과 수익성을 점검해본다.
■ 성동구 일대
금호, 행당, 옥수동 일대에 걸쳐 한강 조망이 가능할 뿐만 아니라 재개발 다발지역으로 투자 수요가 많은 곳 중 하나다.
성동구 일대에서 구역지정을 추진하거나 신청 단계 이상인 곳은 금호 11, 13, 14, 15, 17, 19구역과 옥수 12, 13구역, 행당 4구역을 꼽을 수 있다.
◇ 금호 11구역
이들 지역 중 사업 추진이 가장 빠른 곳은 관리처분단계를 마친 금호 11구역으로 대우건설이 시공사로, 오는 4월에 일반분양에 나설 계획이다. 달맞이 고개 안쪽에 있어 전세대에 걸쳐 한강 조망이 가능하다는 평가를 받아왔다.
하지만 이미 가격이 많이 올라 24평형을 제외한 33평형과 42평형은 주변 시세를 웃도는 실정이다.
조합원 분양가에 프리미엄이 붙어 거래가 되고 있는 금호 11구역은 24평형 입주가 가능한 지분의 시세는 조합원 분양가 1억 4,950만 원에 프리미엄만 1억 3,000만 ~ 1억 4,00만 원 정도가 붙어 2억 8,000만 ~ 2억 9,000만 원 선.
인근 금호동 대우 24평형 한강조망 로열층 시세가 3억 3,000만 원을 호가하고 있는 점을 감안하면 4,000만 ~ 5,000만 원 정도의 가격 상승을 점칠 수 있다.
반면 33평형은 조합원 분양가 2억 5,000만 원 보다 무려 2억 원 정도가 높은 4억 6,000만 원 선이고, 42평형 입주하기 위한 지분도 조합원 분양가 3억 9,650만 원에 웃돈만 3억 원 이상이 들 것으로 현장에서 추정하고 있다.
◇ 금호 14구역
금호동 4가 233번지에 위치한 금호 14구역은 구역지정 신청 단계로 대우건설이 시공권을 갖고 있다. 총 700여 세대로 임대아파트 14평형을 포함해, 24, 33, 42평형으로 지어질 예정이다.
현지중개업소 관계자는 “금호 14구역은 11구역과 인접지역으로, 사업추진이나 시세 동향이 여러모로 닮은 꼴이고, 가격도 많이 오른 상태” 라며 “10. 29 대책 이후 소폭 하락했다가, 현재는 예전의 시세를 유지하고 회복한 상황이여서, 현 시점에선 실수요 위주의 투자가 필요하다” 라고 말했다.
현재 시세는 10평형 이하는 평당 2,200만 ~ 2,300만 원선, 15평형 내외는 평당 1,600만 ~ 1,800만 원선. 20평 ~ 30평형은 평당 1, 400만 ~ 1,600만 원 선.
인근 금호 11구역의 관리처분내용을 근거로 투자 수익을 점검하면 15평형을 매입해 33평형으로 입주할 경우 매입금액은 2억 7,000만 원. 이에따른 감정평가액 1억 원(금호 11구역 기준)을 받고, 조합원 분양가를 2억 5,000만 원으로 산정할 경우 추가 부담금은 1억 5,000만 원 선이 된다.
이를 근거로 총투자금액은 4억 2,000만 원으로, 인근 금호동 대우 33평형 로열층 시세가 4억 6,000만 원 인 점을 감안하면 가격 상승의 여지는 있지만, 금융 비용 등을 고려할 때 현 시점에서 단기 투자 수익을 노리는 것은 무리라는 게 현장의 분위기다.
◇ 금호 19구역
금호동 990번지 일대에서 추진되고 있는 금호 19구역은 구역지정 심의를 준비중으로 주민동의률이 높아 사업 추진 6개월만에 이의 신청을 받을 정도로 사업진행이 빠르다.
삼성물산이 시공사로 현재 2종으로 용적률 200%에 맞춰져 있지만, 조합관계자는 구역 바로 옆에 도로계획이 잡혀 있어 기부체납을 한 후 용적률을 3종 250%를 받는 것을 추진하고 있다고 밝혔다.
현재 25, 33, 42평형 753가구에 맞춰 사업을 추진하고 있지만, 용적률이 250%로 늘 경우 1,000가구로 세대수가 늘 수 있다는 게 현장 중개업자의 설명이다.
시세는 입지와 한강 조망 등을 고려하면 다소 낮게 형성돼 있다는 게 현장의 이야기다. 현재 10평형 이하 시세는 평당 1,500만 ~ 1,600만 원 선. 15평형 내외는 평당 1,450만 ~ 1,500만 원 선. 20평형 이상은 평당 1,400만 원 이하에 거래되고 있는 상황이다.
이밖에 고층에 한해 한강조망이 가능한 것으로 파악되고 있는 금호 13구역의 경우 LG건설이 시공사로, 10평형 이하 매물은 평당 1,550만 ~ 1,600만 원 선이고, 20평형대는 평당 1,300만 원 선이다.
■ 동작구 일대
동작구 동작동 국립묘지 후면과 중앙대학교 인근을 끼고 인접한 흑석 4, 5,6구역과 상도터널 인근에 위치한 본동 5구역 등이 대표적인 한강조망 단지로 거론되고 있다.
구역지정 신청 4년만에 지정을 받은 흑석 5구역은 흑석동 45번지 일대 1만 2,400평 규모로 재개발이 추진되고 있다. 산 중턱에 위치해 한강조망이 가능하고 국립묘지 후면에 위치해 주거쾌적성이 뛰어나다는 평가다.
동부건설이 시공사로 총 578가구로 26평형 300세대, 34평 245세대, 43평형 48세대 규모로 지어질 계획이다. 현재 5구역 노후 주택가격은 10평형 내외가 평당 1,500만 원 선, 15평형은 평당 1,300만 ~ 1,400만 원 선, 20평형 이상은 평당 1,200만 ~ 1,300만 원 선이다.
올해 상반기 내에 구역지정 통과를 목표로 하고 있는 흑석 4구역은 5구역과 인접한 곳으로, 대우건설이 시공사로 현재 900세대 내외로 사업을 추진할 예정이다.
지분시세가격은 5구역에 비해 평당 200만 ~ 300만 원 정도가 낮은 상태다. 10평형 이하 시세가 평당 1,200만 ~ 1,300만 원 내외선이다.
최근 들어 투자 문의가 활발한 지역은 중앙대학교 정문 부근에 위치한 흑석 6구역 일대. 현재 주민동의율을 받는 상태로, 서울시의 재개발기본계획에서 1단계를 받아 내년부터 사업이 본격화될 전망이다.
현재 10평형 이하 시세는 평당 1,000만 원 선이고, 15평형은 평당 700만 ~ 800만 원 내외 선에서 거래가 이뤄지고 있다.
구역지정 입안 신청까지 마무리한 동작구 본동 300번지 일대 본동 5구역은 상도터널 부근에 위치하고, 지하철 9호선 상도터널역과 맞닿아 있어 입지면에서 단연 뛰어나다.
하지만 주민동의율이 낮은 상태여서, 사업 진척도는 다른 지역에 비해 느리다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 하지만 매물이 거의 없는 상태에서 지분 시세는 높아 10평형 내외는 평당 1,000만 원을 호가하고 있는 실정이다.
인근 지역에 위치한 삼원빌라 인근 재개발 사업이나 본동 교회 일대 사업도 주민동의를 받는 중이지만 뚜렷한 사업 진행은 거의 없는 상태다. 시세는 평당 800만 원 내외선이다.
■ 용산구, 마포구 일대
뉴타운 지역으로 지정된 용산구 일대는 보광동과 동빙고동, 한남동, 이태원동 일대에 걸쳐 33만 5,000여 평 규모로 뉴타운이 추진되고 있는 상태다.
뉴타운 지역 내 재개발이 추진되고 있는 곳은 동빙고동 1, 2구역, 한남 1,2구역, 보광동 1, 2, 3구역 등이다.
지하철 1호선 한남역과 6호선 이태원역에 인접한 한남구역은 다가구 주택이 주류를 이루고 있으며, 뉴타운 지정 전 이미 한차례 손바뀜이 이뤄져 가격에 큰 변화가 없는 상태다.
현재 한남동 일대 지분 시세는 10평형 미만이 평당 1,600만 ~ 1,900만 원 선, 10평 ~ 20평 이상은 평당 1, 400만 ~ 1, 500만 원 선이고, 보광동 일대는 이보다 평당 100만 원 낮은 선에 거래되고 있는 상황이다.
입지면에서 뛰어난 동빙고동 일대는 시세가 10평 미만이 평당 2,000만 ~ 2,200만 원 선, 10평 ~ 20평형이 1,500만 ~ 1,800만 원 선을 형성하고 있지만, 거래는 뜸하다.
마포구에선 용강 2구역 사업이 한강조망이 가능한 재개발 구역으로 거론되고 있는 상황이다. 용강동 285번지에 위치한 용강 2구역은 한차례 구역지정 신청이 반려된 뒤 최근에 다시 심의를 요청한 상태다.
용강동 2구역 모습
당초계획에서 지구 내 안쪽 빌라를 추가로 매입해 총 500세대 내외로 추진되고 있는 용강 2구역은 6평 ~ 7평 지분시세가격이 평당 2,500만 원에 달할 정도로 가격이 폭등한 상태다.
반면 15평형 내외는 평당 1,500만 ~ 1,700만 원 선으로 거래는 한산하다는 게 현장의 이야기다.
현지 미래공인 관계자는 “소규모 지분을 매입할 경우 24평형을 받을 수 있어, 현재 시세를 감안하면 오히려 투자 손실이 날 수도 있다” 라며 “다소 자금의 부담이 되더라도 30평형 배정이 가능한 15평형 이상 지분을 매입하는 게 실수요자 입장에선 유리하다”고 말했다.
윤진섭기자(yjs@neonet.co.kr)
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