기준시가, 아파트 시세의 69%
[부동산뱅크 2004/08/28 - 조회:4,054]
기준시가란 소득세법에 의한 양도소득세 계산 시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산 또는 증여재산 가액 산정의 기준이 되는 정부가 정한 가액을 말한다. 서울에서 주택투기 지역으로 지정된 14개 구를 제외한 11곳은 여전히 기준시가를 적용해 양도소득세를 산출하게 된다. 따라서 이들 11곳은 기준시가의 변동이 양도소득세 산정의 기준이 된다.
부동산뱅크 리서치센터가 서울지역 269개 단지 401개 평형을 대상으로 아파트 시세와 국세청 기준시가를 비교한 결과, 시세 대비 기준시가 비율이 69.4%인 것으로 나타났다. 국세청 기준시가는 보통 매년 7월 1일 발표되는 것이 통례. 하지만 2002년과 2003년은 아파트 값이 급등하면서 각각 두 차례씩 발표됐으며 그 결과 기준시가가 시세와 점점 근접해가고 있다.
구별로는 강북구가 77.9%로 시세 대비 기준시가 비율이 가장 높았으며, 용산구(76.8%), 강남구(75.4%), 송파구(74.3%), 서초구(73.7%) 순이었다. 강북구의 기준시가 비율이 가장 높은 것은 미아동 SK북한산시티, 벽산라이브파크 등 2002년 이후 입주한 신규아파트의 기준시가가 시세와 근접해 반영된 것이 원인으로 풀이된다. 강남구, 송파구, 서초구 등 강남지역도 2002년과 2003년 두 차례의 기준시가 조정으로 기준시가 비율이 상위 순위에 랭크됐다.
반면 강북지역은 강남지역에 비해 시세 대비 기준시가 비율이 낮은 것으로 나타났다. 종로구(58.6%), 중구(62.2%), 서대문구(62.7%), 성북구(64.8%) 등은 서울 평균에도 훨씬 못 미쳤다.
1,000세대 이상 대형 평형일수록 기준시가 시세에 근접
한편 재건축아파트(73%)가 일반아파트(68.3%)에 비해, 투기지역(71.2%)이 비투기지역(66.8%)보다, 강남권(73.5%)이 비강남권(67.3%)보다 기준시가 비율이 높은 것으로 나타났다. 가격 상승을 주도했던 지역이나 단지가 기준시가 비율이 높았다. 세대수 별로는 큰 편차를 보이지 않았으나 1,000세대 이상 대단지들은 71.3%로 기준시가 비율이 가장 높았다. 평형대별로는 대형평형일수록 시세에 근접하는 것으로 밝혀졌다. 20평형대가 67.7%인 반면 40평형대는 78.8%, 50평형 이상은 79.3%였다. 신규 아파트보단 지어진 지 오래된 아파트의 기준시가 비율이 높았다. 입주년도가 오래될수록 기준시가 비율이 높은 재건축 아파트가 몰려 있기 때문. 1981년~1985년에 입주한 단지들이 76.8%로 가장 높았고, 1980년 이전 입주한 아파트는 70.6%였다. 1996년~2000년 입주한 단지들이 65.8%로 가장 낮았다.
개별 아파트별로는 기준시가 비율이 58.6%p 차이가 났다. 잠실동 주공5단지 36평형이 92.5%, 신천동 장미1차 28평형의 기준시가가 시세의 92.2%까지 근접하고 있으나, 중구 황학동 삼일 11평형은 33.9%, 양천구 신정동 현대 33평형은 44.3%, 종로구 명륜동 아남 37평형 46.8%, 성북구 석관동 두산 33평형은 49.7%에 불과한 것으로 나타났다. 성북구와 중구, 종로구는 투기지역에서 제외돼 양도소득세가 기준시가로 과세되는 지역. 성북구 석관동 두산 33평형을 실거래가 기준으로 양도소득세를 산출하면(2002년 3월 매입, 1가구 1주택 기준) 1,265만 원이나 기준시가를 기준으로 하면 96 만 원선이다. 투기지역 지정 여부가 양도소득세의 13.1배까지 차이를 나게 하고 있는 것이다.
리서치센터 양해근실장
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