내집마련 수요자, 분양 임박한 재개발 구역 노려라

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내집마련 수요자, 분양 임박한 재개발 구역 노려라

[부동산뱅크 2004/08/28 - 조회:14,061]

관리처분인가 이전 단계 재개발 지분‘주목'

3년 안에 입주, 투자 환금성, 분양권 시세상승 높아

내 집 마련 수요자들이 재개발 지역에 투자해서 1~2년 만에 아파트를 구입할 수 있는 방법은 없을까?

이는 재개발 사업이 막바지에 이르러 관리처분인가 이전 단계에 있는 지분을 매입해 조합원 자격을 승계하면 가능하다. 문제는 분양이 임박한 재개발 구역의 지분 시세는 그 동안 많이 올랐기 때문에 사업 초기보다 투자 수익성이 떨어진다는 것.

하지만 재개발 사업이 막바지에 이른 구역도 나름대로 투자 할 만한 이유는 있다. 우선 재개발 사업이 거의 마무리 된 상태이기 때문에 사업 지연으로 투자금이 장기간 묶이는 위험을 막을 수 있다. 그리고 청약통장 없이 분양 받을 수 있고 아파트 공사 기간 2년을 포함해 3년 안에 입주할 수 있다.

무엇보다 관리처분인가 이전 단계에 재개발 지분을 매입해 조합원 자격을 취득하면 분양권 상태에서 전매를 할 수 있다. 따라서 재개발 지역의 분양권은 전매가 불가능한 다른 지역의 분양권보다 시세가 많이 올라 더 많은 투자수익을 챙길 수 있는 이점이 있다. 실례로 성북구 일대 재개발 지역에 분양된 아파트 시세는 다른 지역의 분양권보다 눈에 띄게 많이 오르고 있다.

성북구에 현지 중개업자는 “관리처분 신청이 들어간 후에는 재개발 지분 매물이 많지 않다. 오히려 조합원 분양 후 동호수 추첨이 끝나면 웃돈이 더 붙기 때문에 그 때 팔려는 사람들이 많다”라며 “이 점 때문에 조합설립인가, 사업승인을 마친 단계에서 지분을 매입하는 것이 유리하다”라고 설명한다.

실제로 관리처분 신청에 들어간 용산구 용산동5가 재개발 구역은 최근 감정평가를 마친 이후 매물이 하나도 없다고 현지 H공인 관계자는 밝힌다. 이 구역은 감정평가를 받기 전 평당 3,500만~4,000만 원에서 평당 5,000만 원 대로 지분 시세가 뛰었다.

올해 분양 예정인 재개발 구역 10곳

황학 재개발 33평형 총 4억 원 투자

일반적으로 재개발 투자는 구역지정 전후 단계인 사업 초기에 해야 수익성이 높다. 하지만 원하는 투자수익을 챙기려면 최소 3~5년 이상은 기다려야 한다. 사업 진행이 늦어질 경우에는 장기간 투자금이 묶이고 시세가 오르지 않아 되려 손해를 입을 수도 있다.

하지만 관리처분인가 이전 단계에 있는 재개발 지분을 매입하면 내 집 마련 시기를 앞당기고 투자 환금성과 위험성을 최소화 시키는 이점이 있다. 한편 용산동 L공인 대표는 "재건축 개발이익환수 등으로 재건축 아파트에 대한 투자 메리트가 크게 떨어지면서 재개발로 눈을 돌리는 투자자들이 늘었다"고 전한다.

현재 관리처분 인가 이전 단계에 재개발 구역은 올 하반기와 내년 상반기에 분양 예정인 경우가 대부분이다. 올해 분양 예정인 재개발 구역으로는 성북구 정릉동 6구역과 하월곡동 2구역, 돈암동 1구역, 강북구 미아동 2구역, 동대문구 용두동 5지구, 마포 신공덕동 4, 5구역, 중구 황학동, 용산구 용산동5가, 용문동을 들 수 있다.

이 가운데 관리처분 신청에 들어간 구역은 마포구 신공덕동 4구역, 성북구 돈암1구역, 용산구 용산동5가로 분양이 임박한 상태. 내년 상반기에는 종로구 숭인동 4구역과 동작구 노량진동 1구역, 흑석동, 은평구 불광동 2구역, 동대문구 이문동 11구역에서 분양이 실시된다.

올해 분양 예정인 서울지역 재개발 구역 가운데 중구 황학동 2198번지 일대 재개발 구역은 사업승인을 받고 관리처분 신청을 준비 중이다. 삼일 아파트를 포함한 황학동 재개발 지역은 청계천 복원 공사 후 강 조망이 가능한 서울 도심의 신규 주상복합 아파트로 지어질 예정이어서 수요자들의 관심이 높다.

롯데건설이 시공하는 황학 재개발 구역은 총 1,852가구, 8개 동 규모로 467가구가 일반 분양될 예정이다. 이 구역에 분양되는 롯데캐슬 주상복합 아파트는 24~46평형으로 구성된다. 또한 지하철 2호선 신당역과 5분, 1호선 제기역과 동대문역은 걸어서 10분 정도 걸리는 역세권에 속한다.

실례로 황학 재개발 구역 내 삼일 아파트 3층 11평형은 시세 2억 원(평당 1,818만 원)에서 이주비 4,000만 원을 제하고 1억 6,000만 원에 매입할 수 있다. 33평형을 조합원 분양 받는다면 약 2억 4,000만 원을 추가 부담할 것으로 인근 중개업소는 추정하고 있다. 결국 총 4억 원 선에 33평형을 매입한다고 보면 된다.

다음 달 입주 예정인 종로구 숭인동 롯데캐슬천지인 32평형 분양권 시세는 3억 6,000만~3억 9,500만 원으로 평당 1,125만~1,234만 원 선이다. 인근 K공인 관계자는 “황학 재개발 구역이 신규 단지로 청계천 조망이 가능하고 아직은 숭인동 롯데캐슬천지인 32평형 시세보다 비싸지 않기 때문에 실거주 측면에서 매입할 만 하다”고 인근 K공인 관계자는 밝 혔다.