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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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2011년 말 2012년 부동산시장 전망을 하면서 하반기부터는 온기를 느낄 수도 있을 거라고 했는데 보기 좋게 틀리고 말았다.

물론 DTI(담보대출인정비율) 완화 또는 폐지, 분양가상한제 폐지, 금리인하 등 전폭적인 부동산정책이 뒷받침 된다면 이라는 가정이 있었는데 이 중 하나도 나오지 않았으니 할말이 있기는 하다.

부동산시장은 4.11 총선 이후 잠깐 회복기미를 보이다가 5.10 부동산활성화 대책이 나오면서 다시 거래가 얼어붙었는데 엎친 데 덮친 격으로 유럽경제가 그리스에 이어 스페인까지 확산되고 미국, 중국의 경기지표까지 하락하면서 미국, 중국 증시까지 폭락하고 있어서 우리나라 증시도 1700까지 후퇴할 수 있다는 예상까지 나오고 있어서 특단의 대책이 나오지 않는 한 하반기 부동산시장도 장밋빛 전망을 내기에는 어려울 것 같다.

향후 부동산가격에 영향을 주는 수급상황, 가격흐름, 자금흐름, 투자심리 등이 변수가 되는데 이중 주택수급상황은 불황인 탓에 신규공급량은 예전 대비 많이 줄어들고 있고, 가격흐름도 서울, 수도권의 경우 2-3년전부터 계속 하락세를 보이고 있으며 지방 부동산 상승으로 수도권과 비 수도권 격차까지 많이 줄어든 상황이다.

결국 남은 자금흐름과 투자심리인데 이 두 가지는 글로벌 경제상황과 국내 내수경기 이 두 마리 토끼에 달려있다.

글로벌 경제는 유럽 특히 그리스와 스페인이 어떻게 되느냐가 중요하다.

유로존 위기가 지속되면 유럽에 대한 수출이 최대 200억 달러 넘게 감소할 수 있다는 비관적 전망도 나오고 있다.

그리스는 그리스 총선결과에 따라 달라질 수 있는데 그리스가 유로존 이탈을 하지 않고 구제금융을 위한 긴축으로 가면 그나마 다행이지만 유로존 탈퇴가 현실화 되면 충격파가 조금 더 크질 가능성이 크다.

스페인 역시 문제가 심각한데 구제금융설도 확산되고 있고 유로존 탈퇴 수준으로 가고 있다는 관측도 나오는데 결국에는 위기 해소를 위하여 유럽 각국의 정책적 대응속도를 낼 가능성도 배제할 수는 없다.

유럽중앙은행에서 국채매입을 결정하고, 미국, 중국도 3차 양적완화와 금리인하에 나설 경우 긍정적인 변화와 함께 최악의 상황은 벗어날 수도 있다는 것이다.

유럽보다 위기가 먼저 온 미국이 돈을 풀면서 진정국면이 되었는데 유럽도 한발 늦긴 했지만 돈을 풀고 대규모 빚을 진 국가들의 우량 자산을 헐값에 매각을 하는 등 유럽 각국에서 살기 위한 적극적인 희생과 노력을 한다면 최악의 상황은 벗어날 수 있으리라 예상한다.

여기서 한가지 더 이렇게 양적완화를 하게 되면 결국 유동성이 넘칠 수 밖에 없는 타이밍이 올 수도 있다는 점도 생각할 필요는 있다.

국내경기활성화는 정부와 정치권의 의지가 중요한데 올해 12월 대선이 중요한 변수이다.

집을 가진 사람한테 혜택을 주는 것이 표를 얻는 데 유리하냐, 아니냐에 따라 셈법이 달라지는데 필자가 느끼기에는 우리나라 여당, 야당 정치권에서는 부동산을 살리면 득보다는 실이 더 많을 것이라 생각하는 것 같다.

부동산 대책도 활성화가 아니라 더 이상 죽지 않을 정도의 대책이 나올 것이고 이번 5.10 대책도 그래서 DTI 등 실질적으로 거래를 활성화 시키기 위하여 필요한 매수자를 위한 대책이 나오지 않았던 것 같다.

결국 대선 전까지는 정책적으로 부동산 활성화를 기대하기는 어렵다는 것인데 너무 실망할 필요는 없다.

내년 새 정권이 출범하면 어떤 식으로는 내수경기 활성화를 할 수 밖에 없고, 내수경기 활성화를 하려면 부동산을 살릴 수 밖에 없기 때문에 내년에는 현재보다는 당연히 나은 상황이 전개되리라 예상한다.

정리를 하면 하반기 부동산시장은 DTI폐지 등 매수자를 위한 특단의 대책이 나오지 않는 한 현재의 침체된 분위기에서 소폭 등락을 하는 약 보합세가 지속될 것으로 예상이 된다.

유럽경제위기가 파국으로 치닫지 않고 연착륙을 하고 내년 새 정권 출범하면서 내수경기를 활성화 시킬 경우 내년 부동산 시장은 현재 대비 회복될 가능성이 있기 때문에 매수를 생각하는 분이라면 절대 무리하지 않는 범위 내에서 하반기 경제와 부동산 대책 상황을 보면서 급매물 찾아보시는 것이 좋다.

매도를 생각하는 분이라면 어차피 급매물도 잘 거래가 안되기 때문에 버틸 수 있다면 내년을 기다려 보는 것도 좋을 것 같다.

김인만 부동산연구소