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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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12월 대선까지는 대폭적인 규제완화는 어려울듯

 4.11 총선이 예상과는 달리 새누리당이 과반의석을 차지하는 압승으로 끝나면서  부동산 시장의 규제철폐와  거래활성화에  시장의 기대가 어느때보다 크다.

DTI(총부채상환비율규제) 규제 완화 기대

 연말 대선에 대한 부담으로  급격한 부동산 관련 규제완화는 없겠지만 새누리당 내부에서  주택거래활성화를 위해 주장해온만큼  ‘DTI(총부채상환비율규제) 규제 완화’와  “부동산시장 활성화’등의 미세한 변화가 예상된다. 새누리당과 민주통합당이 부동산분야의 총선 공약에서  대립한 것은 ‘DTI규제 완화’였다. DTI는 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위한 것으로 현재 강남 등 투기지역은 40%, 투기지역 외 서울은 50%, 인천과 경기 60%로 정해져 있다.새누리당은 이번 총선카드로  전통적 지지층의 결집을 위해 ‘DTI규제 완화’ 카드를 빼들었고 민주통합당은 부동산 시장의 거품을 더욱 키울 수 있다며 반대 입장을 분명히 했었다.

기획재정부에서도 가계부채 때문에 꾸준히 DTI 완화에 대한 반대의사를 나타내고 있지만 부동산 시장 활성화를 위해  미세한 조정이  예상된다.

분양가 상한제 폐지 할듯

 부동산규제완화의 대표적인 게 분양가 상한제 폐지다. 분양가 상한제 폐지는 업계에서 지속적으로 요구하고 있는데다  부동산시장이 침체되어 있는 만큼  분양가 상한제 폐지의 부작용도 적어보여기 때문에  폐지될 가능성이  농후하다. 특히 정부는 지난해 3ㆍ22 주택거래 활성화 방안을 통해 당시 계류 중인 분양가상한제 관련 법안의 폐지를 조속히 추진하겠다고 발표했다. 야당의 반대속에  정부는 민간택지 실매입가 인정 범위 확대 등 ‘공동주택 분양가격의  산정 등에 관한 규칙’의 일부를 개정하는 입법예고안을 내놓아 현행 제도 안에서 규제완화 조치를 취하는 우회방안을 강구하기에 이르렀다.집값 급등기때  도입된 분양가상한제는 실수요자들이 집을 저렴한 값에 마련하도록 한 제도이지만 , 주택 시장 침체가 장기화하자 분양가 상한제는 유명무실화되었기 때문이다.  분양가 상한제가 폐지되더라도 주택시장 침체기를 맞아  건설사들도 터무니없이 분양가를 올리기에는 부담을 느낄 것이다. 자칫 분양가 자율화로 인한 고분양가가 대량미분양의 부메랑이 되어 되돌아올 수 있기 때문이다.    

다주택자 양도세 중과 영구폐지 재추진

꺼져가는 수도권주택시장 불씨를 살리기 위해 다주택자 양도세 중과 영구폐지 또한 다시 추진될 가능성이 농후하다. 부동산 거래 활성화를 위해 정부와 새누리당이 영구폐지를 추진하고 있는 다주택자 양도소득세 중과제도도 새누리당 과반의석 확보로 가능해질것이기 때문이다. 현재  다주택자 양도세 중과 영구폐지는 지난해 12ㆍ7 부동산 대책에서 양도세 중과 2년간 재유예가 아닌 완전 폐지로 선회했으나, 아직 국회에 정부안이 제출되지 못한 채 입법예고 전 상태다. 지난 2005년  참여정부는 3주택자 이상 양도차액의 60%를 중과했고, 2006년에는 2주택자에게 양도차액 50%를 중과하는 정책을 시행했다. 이 제도는 MB정부 출범 이후 2009년부터 올해 말까지 유예되고 있는 상태다.

또한 임대사업자가  토지를 장기 임차해 임대주택을 건설, 공급할 수 있는 토지임대부 임대주택 도입 대책 역시 아직 세부내용을 검토하는 단계다. 실행을 위해서는 임대주택법 개정이 필요하다. 현재는 임대사업자가 택지소유권을 확보해야 사업 추진이 가능한 상황이다.

재건축초과이익 부담금의 경우에도 제도를 폐지하거나 개발이익환수제도도도 도입 취지를 감안해 2년간 부과를 중지하겠다는 대책이 발표돼 관심이 모아진 바 있다. 하지만 국회에서 재건축초과이익환수법에 대한 논의가 이뤄지지 않고 있지만 총선이 끝나서 어느정도 가닥을 잡을것으로 기대된다.

규제완화보다 국내외 경기 상황이 더 중요 

새누리당의 총선승리에도 불구하고 시중 유동자금이 부동산시장에  대거 유입되기는 쉽지 않을 것으로 본다. 과거와 달리 투자자들 사이에 부동산시장을 바라보는 시각이 많이 달라졌기 때문이다.더군다나 12월 대선을 앞두고 부동산 규제를 하나하나 풀다보면 복지와 분배를 앞세우고 있는 정치권이 오히려  대선에서 역풍을 맞을수 있다는 게 정치권에서도 인식하고 있기 때문이다.

결론은   급격한 부동산규제완화보다는 양극화 해소, 복지 확대에 초점이 맞춰질 가능성이 커, 규제완화가 되더라도 그폭은 예전처럼  크지 않을 것이다. 오히려 국내외 경기 상황을 면밀히 검토해 부동산투자에 나서는 게 더 적절해 보인다. 

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