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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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최근 부동산시장 침체가 깊어지면서 바닥을 뚫고 지하3층까지 내려가는 듯한 느낌이 들 정도로 부동산시장의 상황이 말이 아니다.

당연히 필자한테 의뢰 들어오는 문의의 90%이상이 팔아달라는 매도이다.

가끔씩 실수요자들이 집을 사겠다고 하지만 이마저도 최근2주일간은 뚝 끊어지고 제발 좀 팔아달라는 매도자들의 문의만 이어지고 있는데 이마저도 거래가 안되니 의뢰 받은 필자 역시 불편하고 죄송한 마음뿐이다.

예전처럼 분위기 좋을 때야 소위 부동산중개사, 분양관계자, 전문가, 지인 말만 믿고 묻지마 투자를 하더라도 정도의 차이지 모두 돈을 벌 수 있었지만 지금은 상황이 다르고 최근과 같이 침체가 깊은 상황에서는 더욱 신중하고 예전과는 다른 투자전략과 주의가 필요하다.

세상에 공짜는 없다

돈을 쉽게 벌려고 하면 득보다 실이 더 많게 되는 것이 투자이치다.

돈 벌기가 그렇게 쉬우면 왜 손해보고 망하는 사람들이 생기겠는가

투자실패의 대부분은 쉽게 돈 벌려고 섣불리 무리한 투자를 하기 때문에 발생하는 것이다.

두 마리 토끼를 잡으면 가장 좋지만 현실적으로 한 마리도 잡기 어려운데 두 마리를 잡는 것은 어렵고 만약 두 마리를 잡으려면 한 마리 잡는 노력의 두 배가 아닌 세 배 이상의 노력은 해야 할 것이다.

내 생각대로 세상이 돌아가지 않는다

망하고 싶어서 망하는 사람은 없듯이 투자실패를 한 투자자들 역시 투자할 때는 나름대로 준비와 계획을 가지고 한 투자결정은 했을 것이다.

결과가 안 좋았던 것은 처음 예측과는 다른 변수가 생겼기 때문인데 미래예측은 어차피 불확실성에 대한 확률일 뿐이다.

확률은 맞을 수도 있지만 반대로 틀릴 수도 있고 맞을 확률이 높아도 틀릴 확률도 분명 존재하기에 내 생각과는 다른 결과가 나올 경우까지 감안하여 보수적으로 자금계획 세우고 신중한 결정을 해야 할 것이다.

자신의 상황에 맞는 선택

아무리 좋은 음식이라도 내 몸에 맞아야 하듯이 투자도 자신의 상황에 맞아야 한다.

아무리 투자가치가 높은 좋은 물건이 나와도 자금이 부족하거나 팔아야 할 집이 팔리지 않을 때는 하지 말아야 한다.

퇴직을 고려할 나이도 아니고 안정적인 월 수익이 나오는 분이라면 수익형부동산이 유행이라고 하여도 굳이 수익형부동산을 선택할 필요가 없다.

반대로 퇴직을 앞두고 있다면 투자목적으로 구입하는 것 보다는 투자수익은 낮지만 안정적인 임대수익이 나오는 수익형부동산을 선택하는 것이 더 현명한 선택일 것이다.

흐름을 읽자

투자는 타이밍이고 어디로 흘러가는지 큰 흐름의 줄기는 읽을 수 있어야 한다.

당장은 아니지만 장기적으로는 인구는 줄어들고, 베이비부머 세대의 은퇴가 가시화될 것이며, 당분간 예전과 같은 전체적인 호황은 기대하기 어려울 것이다.

부동산시장 전체가 호황일 때는 속아서 사도 수익이 났지만 요즘 같은 상황에서는 자칫 손실이 될 수도 있기에 철저한 선별투자가 필요하다.

선호도와 개발가능성 높고 하락폭이 커서 향후 부동산회복 시 회복속도가 빠른 단지 급매물 잡거나 향후 발전가능성 놓고 인프라 좋으며 분양가 저렴한 단지라면 분양 받아도 좋다.

하지만 이런 경우가 아니라면 가급적 신중한 투자결정을 하는 것이 좋다.

한번 계약하면 끝이다.

화장실 들어갈 때와 나올 때 다른 것이 사람이라고 하는데 부동산계약에서는 더욱 그렇다.

한번 계약을 하게 되면 돌이키기가 어렵고 돌이키더라도 그만큼 큰 손해를 봐야 한다.

분양이나 미분양 사무소가면 분양계약하기 전까지는 간이야 쓸게야 다 빼줄 것처럼 친절을 베풀지만 한번 계약하고 나면 칼자루가 넘어가면서 수렁에 빠지는 경우가 많은데 이렇게 수렁에 빠지면 빠져나가기도 어렵고 빠져나가더라도 큰 상처를 받을 수 밖에 없어서 분양이나 미분양 받을 때는 현장분위기에 휩쓸리지 말고 시간을 두고 충분한 조사 후 결정해야 할 것이다.

아무도 믿지 말자

돈이 걸리면 세상에 믿을 사람이 아무도 없다.

특히 목적성을 가진 사람들이라면 더욱 주의가 필요하다.

공인중개사는 중개를 하는 것이 목적이고, 분양관계자는 분양을 하는 것이 목적이며, 많은 전문가들 역시 물건 팔거나 상담하면서 수익을 얻는 것이 목적이다.

이렇게 목적성을 가지는 사람들은 목적을 달성하기 위하여 사실을 왜곡하고 무리한 투자권유를 하는 경향이 있기 때문에 섣불리 믿으면 안되고 스스로 충분히 고민 후 타당성이 있을 때 투자결정을 해야 할 것이다.

특히 전문가라면 무조건 맹목적으로 믿고 시키는 대로 따라 하는 분들이 많은데 전문가도 물건 팔기 위한 목적성을 가지는 경우도 있기 때문에 투자책임은 반드시 본인 몫이라는 점을 명심해야 한다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소